重慶含谷別墅項(xiàng)目策劃方案-文庫吧
2025-01-06 12:20 本頁面
【正文】 墅的空置率占64%，特別是市區(qū)別墅項(xiàng)目。能支撐重慶別墅的消費(fèi)群體并不樂觀。許多有錢人更樂意在成都購買第二居所。l 沒有自然的風(fēng)景作有力的支撐點(diǎn)；別墅是不可復(fù)制性的，通看全國的別墅，基本上占有大量的稀缺資源，除土地外，還有風(fēng)景、天然水域等特征。l 交通不發(fā)達(dá)；除了從九龍坡到含谷相對(duì)近點(diǎn)外，其它區(qū)域到此地路程都比較遠(yuǎn)。對(duì)有車一族來說，雖然距離不是問題，但高速公路的費(fèi)用太高，增加了成本。l 缺少有力的賣點(diǎn)；從本案目前來看，沒有任何可以吸引人氣的地方。l 競爭激烈；A、 谷周邊的的別墅項(xiàng)目有貴的，也有便宜的，將分散人氣，除了現(xiàn)有的幾個(gè)樓盤外在附近還有將要開發(fā)的別墅。B、在重慶的另外一些市郊（如兩路鎮(zhèn)、南山等），有著良好自然條件的地段也有發(fā)展商盯著別墅市場這塊蛋糕。C、 已形成氣候的別墅群（如龍湖、水天花園等）。l 該地段喧嘩；白市驛的教學(xué)機(jī)場太喧嘩，主要原因是飛機(jī)都是低空飛行。l 開發(fā)體量過大； 別墅的靈魂身份與階層的象征。是少數(shù)人才能享受的，有錢人買別墅的心態(tài)除了張揚(yáng)自己的個(gè)性外就是希望私密性更好。試想住在一個(gè)有500套的別墅區(qū)里，給人的感覺就與住在小區(qū)里沒有區(qū)別了。綜合分析從以上所述可以看出：本案的劣勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過優(yōu)勢(shì)，而在該地又只能做別墅才有出路，所謂“成也別墅敗也別墅”，所以本案要走出此局必須在定位、推出方式、形態(tài)、賣點(diǎn)上與眾不同，更要注重目標(biāo)客戶的消費(fèi)心態(tài)，揚(yáng)長避短才可行。三、定位建議精英型別墅 走中檔別墅價(jià)位，高檔別墅的品質(zhì)路線理由：重慶購買高價(jià)位別墅的消費(fèi)群體力度小； 除了針對(duì)金字塔尖的消費(fèi)群，別墅也可以有中檔概念。所謂精英就是中國新一代經(jīng)濟(jì)的弄潮兒，他們大多受過良好教育，有高品質(zhì)的需求和超前的消費(fèi)意識(shí)，他們將是高尚住宅最有潛力的群體；重慶住宅小區(qū)中，躍層一般都是先被搶光，其優(yōu)點(diǎn)是視野開闊、有花園相送，缺點(diǎn)是要和別人一起去擠電梯，還要擔(dān)心電梯會(huì)否壞。既然這種所謂的“空中別墅”非常有市場，為何不做售價(jià)在其范圍內(nèi)的“地上別墅”呢？重慶是個(gè)貧富差距很大的城市，有不少開發(fā)商、股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人、銀行負(fù)責(zé)人等，這個(gè)層面的人不是買不起房子，而是買不到好房子；任何人都希望花最少的錢，得到最大的享受；本案的自身?xiàng)l件無法支撐高價(jià)位的別墅；價(jià)位低便有增值的空間；吸引城市里的新貴。操作方式：把體量減少一部分；高密度是做不出好別墅，500套別墅只能走低檔路線，會(huì)形成幾不像的格局，戶數(shù)太多就缺少榮耀感，最終會(huì)導(dǎo)致失去有效客戶本案分階段推出； 本案的風(fēng)險(xiǎn)較大，為了避免過大的風(fēng)險(xiǎn)，提高機(jī)會(huì)成本，應(yīng)該分期推出項(xiàng)
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