xx別墅項目策劃方案初案-文庫吧
2025-04-12 23:42 本頁面
【正文】 l 競爭激烈；A、 谷周邊的的別墅項目有貴的，也有便宜的，將分散人氣，除了現(xiàn)有的幾個樓盤外在附近還有將要開發(fā)的別墅。B、在重慶的另外一些市郊（如兩路鎮(zhèn)、南山等），有著良好自然條件的地段也有發(fā)展商盯著別墅市場這塊蛋糕。C、 已形成氣候的別墅群（如龍湖、水天花園等）。l 該地段喧嘩；白市驛的教學(xué)機場太喧嘩，主要原因是飛機都是低空飛行。l 開發(fā)體量過大； 別墅的靈魂身份與階層的象征。是少數(shù)人才能享受的，有錢人買別墅的心態(tài)除了張揚自己的個性外就是希望私密性更好。試想住在一個有500套的別墅區(qū)里，給人的感覺就與住在小區(qū)里沒有區(qū)別了。綜合分析從以上所述可以看出：本案的劣勢遠遠多過優(yōu)勢，而在該地又只能做別墅才有出路，所謂“成也別墅敗也別墅”，所以本案要走出此局必須在定位、推出方式、形態(tài)、賣點上與眾不同，更要注重目標客戶的消費心態(tài)，揚長避短才可行。 三、定位建議精英型別墅 走中檔別墅價位，高檔別墅的品質(zhì)路線理由：重慶購買高價位別墅的消費群體力度小； 除了針對金字塔尖的消費群，別墅也可以有中檔概念。所謂精英就是中國新一代經(jīng)濟的弄潮兒，他們大多受過良好教育，有高品質(zhì)的需求和超前的消費意識，他們將是高尚住宅最有潛力的群體；重慶住宅小區(qū)中，躍層一般都是先被搶光，其優(yōu)點是視野開闊、有花園相送，缺點是要和別人一起去擠電梯，還要擔(dān)心電梯會否壞。既然這種所謂的“空中別墅”非常有市場，為何不做售價在其范圍內(nèi)的“地上別墅”呢？重慶是個貧富差距很大的城市，有不少開發(fā)商、股份制企業(yè)負責(zé)人、銀行負責(zé)人等，這個層面的人不是買不起房子，而是買不到好房子；任何人都希望花最少的錢，得到最大的享受；本案的自身條件無法支撐高價位的別墅；價位低便有增值的空間；吸引城市里的新貴。操作方式：把體量減少一部分；高密度是做不出好別墅，500套別墅只能走低檔路線，會形成幾不像的格局，戶數(shù)太多就缺少榮耀感，最終會導(dǎo)致失去有效客戶 本案分階段推出； 本案的風(fēng)險較大，為了避免過大的風(fēng)險，提高機會成本，應(yīng)該分期推出項目，同時也可以吊吊客戶的胃口。越不容易得的東西才是好東西。先修建一個功能齊全、游戲性、娛樂性強的超級會所；利用配套做文章（關(guān)鍵點，見“賣點建議”）；配套先利用起來（這是最關(guān)鍵的一點，詳見“營銷建議”）； 四、賣點建議l 感受生命、享受運動；理由：對于房地產(chǎn)來說，獨特的居住個性風(fēng)格及特點就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、習(xí)慣及其精神等等，如廣東的“碧桂園”的成功就是用文化創(chuàng)造了價值。把運動當作本案的文化理念，生命在于運動，現(xiàn)代人越來越明白這個道理，并有這方面的需要。營造出這種精神文化，吸引大眾，從不同角度引導(dǎo)他們。因為體育除了可以強身健體外，更能鍛煉毅力、感受生命。 別墅之為別墅，就是因為它所配的生活方式與生活品位是有別于普通人群的。它的使用者，一般都具有較高的修養(yǎng)；廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活條件。他們期盼的別墅是一個能徹底放松，完全舒適的家，因此要找到適合特殊群體的需求。 田園風(fēng)格只能做低檔盤，而且在重慶田園風(fēng)光不足為奇，不容易讓人產(chǎn)生向往；美國式的莊園又不適合中國國情和民族習(xí)慣。 都市人玩的地方越來越少，精神得不到滿足，特別是重慶，一些有錢人要跑到成都打高爾夫。近的從重慶的“陽光華庭”（住宅小區(qū)）看，打的運動牌，反映不錯；遠的看“奧林匹克”系列項目都做得有聲有色。重慶沒有定位為“運動型別墅”的項目，降低了風(fēng)險，減少了競爭對手?？梢韵鄬弑景傅膬r位。
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