【正文】 米，新開工216萬平方米，竣工223萬平方米。，%。，%。存量房交易23210套，，建筑面積同比增長66%。商品房銷售均價約4649元/平方米，%。（1）供需求分析① 銷售數(shù)字直線上升：l 目前我們調(diào)查的個案銷售率在95％以上，多數(shù)樓盤在開盤二三個月就搶購一空?？晒┵徺I的樓盤不多，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。l 二手房交易活躍，消化存量房，使空置率下降。l 新房成交比在94％。l 現(xiàn)在普陀區(qū)的二手房交易量跟一手房交易量已經(jīng)接近，并已進入了上海市二手房交易數(shù)量的前四名。類別2002年2003年增長率住宅批售面積%商品房銷售面積%存量房銷售面積66%一手房成交比50%94%44%（資料來源：房地產(chǎn)資源網(wǎng)）② 地塊供應(yīng)分析2003年共核發(fā)建設(shè)用地批文58件，核發(fā)和換發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書99件；辦理土地出讓手續(xù)84件，；劃撥土地7件。整個上海市2004年只進行了兩次地塊拍賣會，而且都是綜合性用地，住宅用地為零。地塊供應(yīng)表地塊編號用地面積㎡用地性質(zhì)容積率總建筑面積㎡2004022445,781綜合114,2004022554,751綜合136,2003080453,858綜合4215,432200308057,676綜合430,7042003080619,076居住48,835200308071,461辦公34,383（2004）012號54,220辦公4216,900（2004）013號7,676餐飲旅游430,700（2004）014號1,461商辦34,383（2003）003號90,200商品住宅153,300（2003）004號42,550商品住宅106,400（2003）006號127,300商品住宅89,130（2003）013號3,035辦公樓412,140（2003）047號54,180商品住宅3162,500（2003）057號100,400商業(yè)用地3301,200（2003）074號65,340商辦4261,400合計336,160882,584（2）價格走勢（資料來源：上海二手房指數(shù)網(wǎng)）從普陀區(qū)二手房交易指數(shù)可看出，區(qū)域房價以每年25％增幅增長，2004年受市場和政策的調(diào)控影響增幅稍有回落三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析個案市調(diào)匯總案名大眾河濱大廈上海蘇堤春曉名苑新湖明珠城一期 曹楊五月天十里都華世紀(jì)同樂開發(fā)商上海九羚置業(yè)有限公司上海農(nóng)口萬盟房地產(chǎn)有限責(zé)任公司上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海華戎經(jīng)濟發(fā)展有限公司泰富置業(yè)上海綠地新龍基置業(yè)有限公司區(qū)域普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)地點長壽路834號長壽路800弄東新路88號曹楊路2288號陜西北路1789號順義路62號（近曹楊路口）用途酒店式公寓住宅住宅住宅住宅住宅基地面積m28000 56000 100000 46000——88000銷售面積m2300002100009000012000023000300000建筑樓層高層高層小高層、高層9幢8～18層小高層高層小高層，高層在售戶數(shù)4406671000戶9001982700規(guī)劃面積m240～6670～8065～11595～150106～90～208得房率%%75%75%————公開日期——交房時間——價格范圍元/m213000～1400010000～150009000～120007059～9000——10000～12000平均單價元/m213500140001000080001000011000銷售率90%84%99%100%100%100%綠化率31%40%52%40%%39%銀行貸款7成按揭7成按揭7成按揭8成按揭70%70%車位價格未定未定未定未定————銷售企劃自售天地行自售自售自售自售物業(yè)費用元/m2/月 ——媒體狀況報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板可售總價2億20億10億8億——35億售樓中心武寧路19號1501長壽路798號東新路123號曹楊路2288號——普陀區(qū)順義路62號主力面積m247135100135120～130主力房型一房一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)主力總價萬元63189100108135130工程進度準(zhǔn)現(xiàn)房80%快封頂封頂主體完工入住一次付款無折扣無折扣無折扣無折扣無折扣無折扣調(diào)查日期案名風(fēng)華水岸書香名第（四期）綠地世家音樂廣場三期中遠兩灣城（晶彩視界）圣驪澳門苑開發(fā)商上海冠龍房地產(chǎn)有限公司上?？撇康禺a(chǎn)經(jīng)營公司 上海綠地新龍基置業(yè)有限公司中偉房地產(chǎn)中遠置業(yè)圣驪房地產(chǎn)區(qū)域普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)地點建筑路與蠡溪路交匯處普陀光復(fù)西路2077弄寧夏路335號（曹楊路口）江寧路1220號中潭路41號澳門路18號用途住宅住宅公寓住宅住宅住宅基地面積m26萬6萬銷售面積m213萬160萬建筑樓層15～18層多層小高層，高層1227層高層15，17，22，24，26層在售戶數(shù)600戶44戶1050戶161戶1500戶472戶規(guī)劃面積m299～14782～16360～140～64～16288～259得房率——————%80%77%公開日期2004．10．19交房時間——價格范圍元/m27200～81007000～75008800～1100011000～1250011000～1300010000～13000平均單價元/m27700730010000115001250012000銷售率100%100%100%94%————綠化率35%44%40%45%35%35%銀行貸款70%70%70%70%70%70%銷售企劃自售自售自售自售自售自售物業(yè)費用元/m2/月——2未定媒體狀況報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板報紙、電視、戶外看板可售總價13億20億12億售樓中心光復(fù)西路2359號（近棗陽路）光復(fù)西路2073弄50號101寧夏路335號無無無主力面積m213012770；120119．57～115110主力房型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)主力總價萬元100萬90萬100萬138萬138萬138萬工程進度封頂封頂入住在建封頂封頂一次付款無折扣無折扣無折扣無折扣無折扣無折扣調(diào)查日期四、市調(diào)分析量體表已推個案案量待推個案案量世紀(jì)同樂300,000 大眾河浜二期100,000 書香名第四期6,000 燕寧苑二期52,200 綠地世家130,000 新湖明珠城二期200,000 大眾河浜一期30,000 蘇堤春曉名苑二期150,000 燕寧苑一期80,000 中遠兩灣城二期400,000 新湖明珠城一期90,000 圣驪澳門苑50,000 曹楊五月天120,000 十里都華10,483 蘇堤春曉名苑一期60,000 中遠兩灣城一期120,000 音樂廣場三期54,500 圣驪澳門苑52,000 十里都華12,700 合計1,055,200 962,683 （資料來源：星觀達陣研展部）價格分析已推個案均價待推個案均價世紀(jì)同樂11,000（裝修）大眾河浜二期14,000書香名第四期7,300燕寧苑二期12,000綠地世家10,000新湖明珠城二期12,000大眾河浜一期14000（裝修）蘇堤春曉名苑二期14,000（裝修）燕寧苑一期10,000中遠兩灣城二期12,500。15,000(裝修)新湖明珠城一期10,000圣驪澳門苑12000（裝修）曹楊五月天8,000（裝修）十里都華11000蘇堤春曉名苑一期14,000（裝修）中遠兩灣城一期11,000音樂廣場三期11,500圣驪澳門苑9,850。12,000（裝修）十里都華10,000合計11800/12750(裝修)12300/13600(裝修)（資料來源：星觀達陣研展部）戶型面積樓盤一房二房三房四房五房以上