【導(dǎo)讀】景旅游城市和大連市文化名城，中央機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)確定的行政級別為副省級的城市。嘉興兩市毗鄰，西與安徽省交界。杭州的行政區(qū)劃歷史上幾經(jīng)變更，現(xiàn)全市轄有上城、下城、全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。全市總?cè)丝谌f人，杭州市地處東南沿海的長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。杭州境內(nèi)地貌類別多樣。東北部和東南部屬浙北平原地區(qū)，地勢。在全市土地面積構(gòu)成中，山地丘陵占。杭州氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性?！?，降水量，日照時(shí)數(shù)。極端最高氣溫℃，極端最低氣溫。杭州歷史悠久，自秦時(shí)設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。杭州是中華人民共和國成立后最早對外開放的旅游城市之一。杭州被列為我國沿海開放區(qū)的開放城市和全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市。經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)位居全國省會(huì)城市第二、副省級城市第三、全市肉類總產(chǎn)量為萬噸，同比增長%。今年全市春繭總產(chǎn)量達(dá)

　　

【正文】 寓，是受開發(fā)區(qū)管委會(huì)支持的商貿(mào)配套項(xiàng)目，一期于 2020年 6月份動(dòng)工。 位于九堡鎮(zhèn)的 旅游紅蘋果 社 區(qū)占地約 6 萬平方米，總建筑面積 20 萬平方米，以運(yùn)動(dòng) 社區(qū)為主題，將在 10月份動(dòng)工，在年內(nèi)供應(yīng)市場 。 隱性競爭： 03 年 9 月，杭州市政府推出新政：規(guī)定新投放市場的住宅建設(shè)用地中，確保用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房住房的土地面積不低于總量的 50％。尤其是位于九堡的經(jīng)濟(jì)適用房于 03年年底開工，距市中心 15公里，距下沙城中心 ?？傉鞯?面積 2480畝，規(guī)劃建筑面積 130萬平方米，其中住宅建筑面積 110萬平方米。據(jù)了解，新建的經(jīng)濟(jì)適用房以小戶型為主，套均面積 70平方米以下的達(dá)到總數(shù)的 80%， 90100 平方米以上的不超過 10%，戶型基本以兩室一廳為主。經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)一般在 25003000 元 /平方米，價(jià)格優(yōu)勢明顯。本項(xiàng)目的定位應(yīng)注意避免與經(jīng)濟(jì)適用房正面競爭。 跨區(qū)域競爭 廣義競爭包括可能與本項(xiàng)目構(gòu)成競爭的產(chǎn)品，除了區(qū)域內(nèi)的正面競爭之外，更強(qiáng)調(diào)形成競爭區(qū)域、單價(jià)或總價(jià)類似的產(chǎn)品，以及有類似主題的區(qū)域或產(chǎn)品。 價(jià)格相近的區(qū)域競爭： 杭城布 局將從原來的以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局，形成“一主三副”的開放式結(jié)構(gòu)模式（三個(gè)副城即指臨平城、下沙城、江南城），開發(fā)商開始在郊區(qū)地區(qū)開發(fā)樓盤或是儲(chǔ)備土地。從今年的發(fā)展看，杭州開發(fā)商在遠(yuǎn)郊儲(chǔ)備的土地總量超過 4萬畝，隨著今后項(xiàng)目的大量上市和購房者可選擇范圍的擴(kuò)大，下沙城面臨其他郊區(qū)房產(chǎn)的挑戰(zhàn)。 價(jià)格相近的區(qū)域包括 臨平、閑林以及蕭山 ，供應(yīng)各有特點(diǎn)。 相比之下，臨平板塊因?yàn)橐呀?jīng)具有比較成熟的生活范圍而更能吸引在市區(qū)內(nèi)工作的工薪階層；閑林板塊則具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢 ，目前以排屋、別墅的供應(yīng)為主；蕭山板塊自去 年下半年開始，漲勢異常強(qiáng)勁 。 學(xué)院房產(chǎn)競爭： 隨著學(xué)院房產(chǎn)日益為消費(fèi)者接受，新的學(xué)院區(qū)就具有了非常有吸引力的學(xué)院房產(chǎn)主題，除了下沙以主打?qū)W院派主題為主，其它與具有學(xué)院主題的區(qū)域還有三墩、濱江、小和山。三墩板塊具有實(shí)力雄厚的浙大紫金港校區(qū)，也具非常大的優(yōu)勢，目前樓盤均價(jià)平均比下沙高出300 元 /平方米左右；濱江高教園區(qū)具有近鄰錢江新城的優(yōu)勢，錢江新城日后將是杭州 CBD的所在，競爭力巨大；小和山高教園區(qū)具有優(yōu)勢的自然環(huán)境資源，因而產(chǎn)品供應(yīng)方面以排屋、別墅居多。 針對這些潛在競爭，項(xiàng)目應(yīng)該從本區(qū)域的有效需求入手，鎖定目標(biāo)人群，形成獨(dú)特氣質(zhì)。 六、市場背景結(jié)論 從各個(gè)方面綜合分析，下沙九堡板塊是杭州副城中個(gè)性十足的一個(gè)，既是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，又是大學(xué)城，由原來的圍墾農(nóng)場在幾年內(nèi)迅速發(fā)展。目前是下沙九堡房地產(chǎn)市場發(fā)展比較有利的時(shí)機(jī)，隨著近幾年投放的土地陸續(xù)上市，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的競爭會(huì)越來越激烈，房產(chǎn)開發(fā)的水平也會(huì)逐漸提升。其背景分析可以概括為以下幾點(diǎn)： A. 九堡作為新興板塊將成為杭州房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)和重要的居住區(qū)，由于近兩年開始供應(yīng)量急速放大，競爭將日漸激烈，消費(fèi)者 的挑選余地增大，產(chǎn)品將出現(xiàn)差異化。 B. 在 2020年 — 2020年內(nèi)的現(xiàn)實(shí)的居住需求體現(xiàn)出較鮮明的過渡性。 C. 由于九堡房產(chǎn)市場仍處于啟動(dòng)期，目前價(jià)格仍具有增值潛力，同時(shí)有過渡性需求帶來巨大的租賃市場作為支撐，仍是投資的熱點(diǎn)，近幾年的投資型購買將維持在較高的比例。 ，不是傳統(tǒng)意義的居住區(qū)，依托于工業(yè)區(qū)和大學(xué)城，要求居住的商業(yè)配套具有特定消費(fèi)群體帶來的特性，因此商業(yè)的開發(fā)將具有較大的特色，相應(yīng)的表現(xiàn)為白領(lǐng)商業(yè)和學(xué)院商業(yè)等， E. 下沙作為大學(xué)城具有將杭州學(xué)院房產(chǎn)發(fā)展到更高層次的 新學(xué)院房產(chǎn)的契機(jī)。 總之，本項(xiàng)目的開發(fā)要順應(yīng)市場發(fā)展的大趨勢，以科學(xué)的研究為基礎(chǔ)，進(jìn)行理性的定位工作，樹立產(chǎn)品的獨(dú)特性和鮮明的品牌形象。 七、在售樓盤列示 樓盤點(diǎn)評 該樓盤由 5幢多層住宅組成，建筑南 北間距按 1： ，格局錯(cuò)落排布，避免了視野相互遮擋，保證了優(yōu)良的采光和通風(fēng) 樓盤名稱 圓夢園錦江南苑 樓盤位置 錢塘江北岸江干區(qū)九堡鎮(zhèn)，北面是艮山東路、世紀(jì)大道，南臨杭海路 售樓電話 85119160 85119161 開發(fā)商 浙江亞西亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷策劃 杭州恒通廣告策劃有限公司 環(huán)境配套 交通狀況 848直達(dá)武林廣場 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 204 容積率 綠化率 30%以上 產(chǎn)品類型 多層 層高 車位情況 住戶擁有率達(dá)到 60% 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶型 設(shè)計(jì) 主力戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 戶型范圍 107145㎡ 建材配備 樓盤售價(jià) 均價(jià) 6040 元 /m2，起價(jià) 5000以上 付款方式及折扣 可按揭，首付 30% 交房時(shí)間 2020年年底 銷售情況 剩余 30套左右 宣傳重點(diǎn) 物業(yè)管理 物管費(fèi) /㎡ 樓盤名稱 福雷德廣場 樓盤位置 學(xué)林街 ,學(xué)源街，文澤路，文翠路包圍 售樓電話 87888099 87969589 開發(fā)商 福雷德（杭州）置業(yè)發(fā)展有限公司 投資商 澳大利亞弗雷德（ FRID）投資發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計(jì) 澳洲 HC建筑設(shè)計(jì)公司，浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院 交通狀況 328 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 82畝 總建筑面積 19萬 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 616 容積率 綠化率 31% 產(chǎn)品類型 高層 層高 車位情況 地下兩層車庫 400個(gè)停車位 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 澳大利亞風(fēng)格 戶型 設(shè)計(jì) 主力戶型 一室一廳一衛(wèi)， 60㎡ 左右 戶型范圍 60144㎡ 建材配備 樓盤售價(jià) 5500均價(jià)， 4800起價(jià) 付款方式及折扣 交房時(shí)間 07年 4月 銷售情況 4幢一期剩余 200多套 宣傳重點(diǎn) 澳洲團(tuán)隊(duì)營造的國際社區(qū) 物業(yè)管理 綠城物管 物管費(fèi) /㎡ 車位價(jià)格 11000 樓盤點(diǎn)評 該樓盤自身配套極其完善，大型 SHOPPING MALL和會(huì)展中心，休閑娛樂健身中心兼具，幾乎可以解決住戶一切生活需要。 樓盤名稱 大北四季風(fēng)景 樓盤位置 下沙路 5與 6路交叉口 售樓電話 057186840781 發(fā)展商 大北房產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 81畝 總建筑面積 規(guī)劃戶數(shù) 900 容積率 綠化率 % 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓多層、高層、小高層 車位情況 總停車位 500 建筑設(shè)計(jì) 建 筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 5258平方米 戶型范圍 樓盤售價(jià) 6000元 /平方米起價(jià) 付款方式及折扣 交房時(shí)間 2020年 9月 18日 銷售情況 宣傳重點(diǎn) 物業(yè)單位 物管費(fèi) /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 樓盤點(diǎn)評 該樓盤 1 期已經(jīng)全部售完，居住的業(yè)主中有一部分是周邊學(xué)校的老師，現(xiàn)推出的是 2期的部分單身公寓。 樓盤名稱 大都文苑風(fēng)情 樓盤位置 2與 3大街交叉口 售樓電話 057186912798 開發(fā)商 大都房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 建筑設(shè)計(jì) 浙江省工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì) 行銷策劃 成蒙企劃公司 環(huán)境配套 附近有 20000平方米的錦鱗公園 交通狀況 32 85 52校 1線 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 34879平方米 總建筑面積 110000平方米 規(guī)劃戶數(shù) 872 容積率 綠化率 35% 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓、商鋪、高層、小高層 車位情況 300 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 130140 戶型范圍 小高層 79150平方米，單身公寓 3770平方米 樓盤售價(jià) 均價(jià) 4800 付款方式及折扣 交房時(shí)間 2020年 10月 銷售情況 宣傳重點(diǎn) 物業(yè)單位 野風(fēng)物管 物管費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 樓盤點(diǎn)評 小區(qū)強(qiáng)調(diào)一種空間的品質(zhì)和所帶來的不凡意境，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)注重 均好性 的設(shè)計(jì)理念?？傮w布局自然、舒展，將水景、綠色植物、建筑小品、休閑步道引入其中，旁邊有一個(gè)近 300 畝的公園，環(huán)境還算不錯(cuò)。缺點(diǎn)是房子不是節(jié)能的，連玻璃都不是中空玻璃。 樓盤名稱 浙水東尚國際寓所 樓盤位置 開發(fā)區(qū) 14號大街 31號 售樓電話 057186910168 86913168 開發(fā)商 浙江浙水房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 行銷策劃 環(huán)境配套 景觀庭院、特色會(huì)所 交通狀況 統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的外部交通、陸續(xù)開行區(qū)間公交車線路、小區(qū)專線巴 士 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 總建筑面積 106730平方米 規(guī)劃戶數(shù) 1期 592套精裝公寓 容積率 綠化率 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓、商鋪、高層、小高層 車位情況 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 50平方米 戶 型范圍 1期單身公寓 小 區(qū) 配 套 水 一戶一表 配套設(shè)施 鄰里中心、生活情景街廊、餐飲、運(yùn)動(dòng)、娛樂等日常配套 智能化系統(tǒng) 高科技智能化配套 樓盤售價(jià) 4500元（均） 付款方式及折扣 一次性付款九八折 交房時(shí)間 2020年 10月 銷售情況 宣傳重點(diǎn) 新生活領(lǐng)地 物業(yè)單位 物管費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 品牌精裝修寓所 樓盤點(diǎn)評 樓盤開創(chuàng)“全天候生活服務(wù)平臺”模式，由專業(yè)物管公司擔(dān)綱物業(yè)管理。樓盤針對對象為企業(yè)主，產(chǎn)權(quán)證為五十年，消費(fèi)對象以企業(yè)解決員工居住為主。 樓盤名稱 天元 2020 樓盤位置 下沙迎賓大道南， 19號大街西 售樓電話 057186912798 發(fā)展商 杭州萬行置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 杭州耀江建筑設(shè)計(jì)研究有限公司 景觀設(shè)計(jì) 行銷策劃 金豐易居上海房屋銷售有限公司 環(huán)境配套 交通狀況 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 總建筑面積 100000平方米 規(guī)劃戶數(shù) 容積率 綠化率 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓、商鋪、高層、小高層 車位情況 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 120平方米 戶型范圍 95170平方米 樓盤售價(jià) 45005000元 /平方米 均 4900元 付款方式及折扣 交房時(shí)間 2020年 5月 30日 銷售情況 宣傳重點(diǎn) 下沙零坐標(biāo)，人文新社區(qū) 物業(yè)單位 物管費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯為主 樓盤點(diǎn)評 精裝修單身公寓和其最近的樓房間距太小，但在看戶型的時(shí)候，設(shè)計(jì)上給人的感覺有點(diǎn)壓抑。 樓盤名稱 華元夢琴灣 樓盤位置 下沙二號大街公交總站旁 售樓電話 057186911118 發(fā)展商 華元房產(chǎn) 建筑設(shè) 計(jì) 澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林國際（香港）有限公司 行銷策劃 深圳博思堂廣告 環(huán)境配套 毗鄰大學(xué)城、 14 座大學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、商業(yè)廣場、購物中心 交通狀況 328 路、 K525 路、 828 路、 K858 路、 595 路、 311 路、 851 路、 852路、假日 14線 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 70000平方米 總建筑面積 250000平方米 規(guī)劃戶數(shù) 436戶 容積率 不大于 綠化率 35% 層高 產(chǎn)品類型 高層公寓 車位情況 1： 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 100120平方米 戶型范圍 99158平方米 樓盤售價(jià) 4700均價(jià) 付款方式及折扣 交房時(shí)間 2020年 7月 2日 銷售情況 剩 86套 宣傳重點(diǎn) 在中央，享受一切 物業(yè)單位 物管費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 品牌裝修 樓盤點(diǎn)評 距離錢塘江僅 200米，真正意義上的一線江景房 規(guī)劃設(shè)計(jì)講究幢與幢間的錯(cuò)落分布，最大限度營造望江視野 景觀設(shè)計(jì)營造純正的羅德里島的風(fēng)情