福州別墅市場報告20xx版-資料下載頁
2025-05-05 15:33本頁面
【導讀】別墅圈層規(guī)劃劃分：根據(jù)福州城市規(guī)劃可以把福州別墅圈層分為三層，其中福州舊城區(qū)作為代表福州城市核心圈層，南臺島、閩。別墅圈層發(fā)展方向：隨著福州城市“東擴南移西拓”城市發(fā)展進程逐步推進，目前別墅發(fā)展已從核心圈層發(fā)展階段逐步進入別墅第。別墅圈層重點板塊：南臺島、閩候成為城市未來發(fā)展主要區(qū)域，板塊成熟度日趨完善，閩侯將成為別墅主要供應區(qū)域；奧林匹克花園早期規(guī)劃定位為花園洋房及別墅，后更改規(guī)劃于09年12月11日通過，現(xiàn)大多以高層住宅為主，且由三盛地產(chǎn)開發(fā)。馬尾別墅片區(qū)以水岸君山供應最大，因其價格優(yōu)勢、山水資源豐富，吸引不少客戶。目前已推出別墅基本售完，待水岸新推產(chǎn)品。未來片區(qū)供應量將以水岸君山的獨棟產(chǎn)品為主。華潤·橡樹灣是聯(lián)排、疊拼結(jié)合而成的聯(lián)庭別墅，為華潤置地所獨有，在福州尚屬首創(chuàng)。云畝天朗上街316國道旁1256201聯(lián)排260獨棟400聯(lián)排10800獨棟25000聯(lián)排280獨棟1000起二、三期169/17497%約60-70套
【正文】 250 萬 以上，受價格影響，前期銷售狀況不理想 。 17 四、別墅 目標客戶群 分析 一、 福州區(qū)域別墅客戶群 等級 劃分 （一） 核心客戶群：第一等級：鼓樓、臺江中高端客戶群 處于事業(yè)的成熟階段，金字塔的頂端階層，購買別墅主要目的 是看重 自住型 ，以及未來 投資升值空間； 對于投資型別墅比較看重區(qū)域板塊的成熟度、資源的獨占性、交通的便利性及升值空間； （二） 重要客戶群： 第二等級：五區(qū)、八縣中高端客戶群 相對第一階層的客戶群，五區(qū)、八縣的客戶更看重別墅產(chǎn)品的功能導向 。 對景觀、配套、樣板房、示范區(qū)等接受度比較高，屬于強 烈引導型客戶 。 愛面子、易攀比的心態(tài)比較嚴重，投資意識比較強 。 （三） 機遇客戶群： 第三等級：周邊客戶 溫州等外地購房團、海外歸僑等 二、 客戶 購買 需求劃分 置業(yè)客戶群體分類已不能用簡單的自住投資來進行區(qū)分，他們的置業(yè)目的及需求可以按 下列 方 式 進行 分 類 ： 資產(chǎn)持有型 享受使用型 交易獲利型 三 、 客戶類型分析 18 客戶分類 中端 城市 住宅客戶 中端 近郊 住宅客戶 中端 遠郊 住宅客戶 居住觀 習慣了城市中心的生活，他們對地段、配套的價值認可超過了所有其他影響置業(yè)的因素 他們追求寧靜的環(huán) 境、優(yōu)質(zhì)的空氣，一種可進可退的人生感受。他們對地段、配套有一定的敏感度，更注重房子和小區(qū)的品質(zhì)； 在市區(qū)已經(jīng)房產(chǎn)，希望購置別墅。置業(yè)作為休閑度假的場所，追求優(yōu)質(zhì)景觀資源，對地段的認可直接由周邊生態(tài)環(huán)境決定。相對于社區(qū)品質(zhì)，他們更關注整個大環(huán)境。 事業(yè)觀 集中于貿(mào)易、金融、證券、演藝明星、藝術等非傳統(tǒng)行業(yè)，有更多的時間和精力 制造業(yè)、房地產(chǎn)及相關行業(yè)、高新科技業(yè)、金融證券 、外貿(mào)等行業(yè) 公務員、貿(mào)易、金融、 證券、醫(yī)生、教師 等，行業(yè)多樣，均為事業(yè)穩(wěn)定，開始追求生活品味。 客戶來源 福州 +八縣 福州 +八縣 福州 為主 投資觀 對區(qū)域的認同超過對項目本身的認同 以資產(chǎn)持有為主，但作為投資他們?nèi)匀粫τ袧摿Φ膮^(qū)域充滿興趣 介于享受使用和資產(chǎn)持有之間，對項目增值保值有信心，但一般不考慮交易獲利。少部分客戶已經(jīng)擁有別墅。 置業(yè)關注點 排序 交通便利； 周邊配套 ； 景觀資源 景觀資源 ； 交通便利 ； 社區(qū)規(guī)劃 景觀資源 ； 交通便利； 價格 產(chǎn)品需求 小高層、高層 、 多層 疊拼、聯(lián)排 高層、小高層、多層 類獨棟、聯(lián)排、疊拼 獨棟、 類獨棟、雙拼 、聯(lián)排產(chǎn)品 19 四、 針對現(xiàn)有客戶群 → 充分挖掘 其身邊資源 客戶： （ 1） 已購型客戶：發(fā)展其周邊目標人群 → 親戚、朋友、同事、老鄉(xiāng)、會友 …… （ 2） 意向型客戶：堅定其信念，挖掘其未下定原因 。 （ 3） 觀望型客戶：組織營銷活動，帶動其積極性，引導其生活意識 。 五 、目標客戶群小結(jié) 福州別墅 在市場不斷放量的情況下，將面臨著更多競爭狀況，消費者更加趨向 理性消費，因此，在產(chǎn)品設計和營銷模式上更加應 趨向 實景 展示項目實際價值和投資升值前景 。 目前 大多別墅項目都屬于有山有水的資源型板塊，但是在區(qū)域價值上結(jié)合項目獨特性的資源 價值及自身的生活理念的演繹，將成為營銷推廣的制勝核心點 。 福州別墅市場客戶群體主要的是福州本地、五區(qū)八縣的高端收入群體，購買別墅的動機從項目的功能使用型逐步到投資升值型，消費等級越高，投資導向特征就會越加明顯 ，因此在針對客戶群營銷中， 要 更加要注重客戶群的購買動機 。 20 五、 福州別墅狀況總 結(jié) 市場供求： 福州近期別墅市場產(chǎn)品供求關系出現(xiàn)分化，純別墅類型受到消費市場青睞，復合型別墅社區(qū)及類別墅產(chǎn)品遭遇同價位高端公寓產(chǎn)品的激烈競爭。 產(chǎn)品情況： 獨棟 :已停止審批獨棟產(chǎn)品，目前該類產(chǎn)品僅出現(xiàn)在部分 歷史遺留地塊 。 后 期市場供應 除了目前少量項目待推體量，主要集中于福州遠郊區(qū)域。 而 橘郡、 托斯卡納等項目將 其 聯(lián)排產(chǎn)品改造 成 小獨幢、類獨幢 后 由于價格比純獨幢產(chǎn)品具有優(yōu)勢，也受到較多客戶青睞。 雙拼： 供應量小，西頭產(chǎn)品去化較慢。但在獨棟產(chǎn)品斷檔的情況下，雙拼受到市場追捧 。 聯(lián)排： 市場存量大，去化率高，客源豐富 ,但目前客戶對于近郊區(qū)域選擇更優(yōu)于遠郊區(qū) 域 。 聯(lián)庭： 福州新星產(chǎn)品，僅華潤一家，共 246 套，目前已預約了 360 組客戶。 疊拼： 目前市場存量 相對較 少。 未來別墅發(fā)展將著重在 品牌形象、生態(tài)資源、建筑風格，產(chǎn)品形態(tài) 、景觀組團、生活理念、物業(yè)智能 等幾個方面進行規(guī)劃，而對于營銷，最為突出的是各大開發(fā)商如何運用自身的營銷方式，如圈層營銷、口碑營銷、關系營銷、活動營銷、跨界營 等 將項目的實際價值、升值空間及生活意識 、理念 ，成功地引導給消費者，打動消費者的內(nèi)心，引起消費者的共鳴。
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