【正文】 約 6070 套 陽光 7 四 、 閩侯板塊別墅市場分析 案名 項目位置 占地(畝 ) 總建 (萬㎡ ) 容積 率 總戶數(shù) (戶 ) 在售產(chǎn)品類型及面積（㎡ ) 售價 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品去 化率 后期余量 均價（元 /㎡） 總價（萬） 建發(fā) 未來片區(qū)供應(yīng)量將 以 水岸君山的獨棟產(chǎn)品為主。 北緯 25N 安妮女王 占地 300 畝僅 300 戶， 130 米海拔高度 ，景觀視野好、原生態(tài)環(huán)境的半坡湖墅區(qū)。橘郡 華潤 1 福州別墅市場報告 （ 2020 版） 2 【綱 要】 一、 福州別墅市場 分析 ： 福州別墅市場整體分析 二、板塊別墅 市場分析 五四北板塊市場分析 馬尾板塊市場分析 金山板塊市場分析 閩侯板塊市場分析 市中心板塊市場分析 城門 、東區(qū)、永泰 板塊市場分析 三、 別墅個案點評 萬科橡樹灣 建發(fā) 奧林匹克花園 早期規(guī)劃定位為花園洋房及別墅， 后更改 規(guī)劃 于 09 年 12 月 11 日通過 ，現(xiàn)大多以 高層住宅 為主 ，且由三盛地產(chǎn)開發(fā)。 三、金山板塊別墅市場分析 案名 項目位置 占地(畝 ) 總建(萬㎡ ) 容積率 總戶數(shù)(戶 ) 在售產(chǎn)品類型及面積（㎡ ) 售價 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品去化率 后期余量 均價（元 /㎡） 總價（萬） 華潤 橡樹灣 洪灣路西側(cè) 三環(huán)路東側(cè) 90 5400 一期 246 聯(lián)庭 160234 —— 400 多 萬 起 ，產(chǎn)權(quán)車位另售 28 萬 /個 預(yù)約 360 張卡/246 套 —— 高層 融信 大衛(wèi)城 金山公園東側(cè) A 區(qū) 1 期42 戶 聯(lián)排 260330 連院 330 —— 認(rèn)籌總價在5201100 萬 一期 A 區(qū)推出 7幢聯(lián)排共 30套，連院 12 套 置業(yè)顧問稱已開產(chǎn)品 目前只剩 1套 520 幾萬 約 94 套（其中連院 4 套） 金山片區(qū)是政府 近 幾年來的重點扶植區(qū)域，居住氛圍已經(jīng)形成，區(qū) 域產(chǎn)品多樣，別墅市場受項目指標(biāo)面積限制，多以疊拼和聯(lián)排別墅結(jié)合。領(lǐng)域 荊溪荔園 度假村旁 396 200 獨棟 600700 獨棟 20000 獨棟 1200 二期 70/80 88% 約 80100 融僑丹寧頓小鎮(zhèn) 上街工貿(mào)路 188 號 2200 疊拼 290 獨棟 370380 疊拼 6500 獨棟 8500 疊拼 190 獨棟 320 218/225 97% 約 201套聯(lián)排 大洋鷺洲 橘園洲橋 頭 329 127 獨棟 420 獨棟 14000 獨棟 600 126/127 99% 約 80 套 福祿坊 上街工貿(mào) 路 157 351 聯(lián)排 253356 聯(lián)排 6500 聯(lián)排 164230 280/351 一、二期 90%，三期 60% 約 70 套 8 【分析小結(jié)】 （ 1） 閩侯別墅板塊發(fā)展方向：作為福州別墅圈層重點發(fā)展方向，隨著福州城市 “東擴南移西拓 ”城市發(fā)展進(jìn)程逐步推進(jìn)，目前別墅發(fā)展已從核心圈層發(fā)展階段逐步進(jìn)入別墅第二圈層開發(fā)階段； （ 2） 2020 年下半年放量逐漸加大，福州別墅市場放量近 50%都將集結(jié)在 閩侯板塊； 閩侯板塊是近郊型別墅板塊里價格上升幅度最快的區(qū)域，也是目前福州別墅供應(yīng)量較大的區(qū)域，這得利于愈加完善的交通配套和深厚的教育資源配套， 大學(xué)城、福州一中等高品質(zhì)教育資源的發(fā)展，也給這個板塊增添了不少人文價值。 運盛 美之國 后期產(chǎn)品為三盛地產(chǎn)開發(fā)，預(yù)計售價在 25000 元 /平米起。 10 三、 別墅個案 優(yōu)劣勢 點評 一、 萬科 （ 3） 原創(chuàng)空間 擴容夢想：買兩房用三房，買三房用四房 。旗山別墅 項目地址： 閩侯 南嶼旗山 附近 建筑形態(tài)：獨棟、 雙拼、 聯(lián)排、疊拼、花園洋房、高層 建筑風(fēng)格：中國徽式風(fēng)格 推廣口號： ”福州只有一座旗山 ” 生活推廣理念：田園有機生活 項目配套 教育：配 多所中學(xué)、小學(xué)、幼兒園以及社區(qū)醫(yī)療中心。 對旗山資源的占有，有山有水 。 項目劣勢： （ 1） 一期的建筑外立面的敗筆（金輝