【導(dǎo)讀】界熱吵的話題，房地產(chǎn)市場也在“拐點(diǎn)論”的熱吵中陷入觀望，從一線城市房價(jià)開始出現(xiàn)下滑，生劇變反應(yīng)，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。不過，潘的“百日巨變”只針對房地產(chǎn)企業(yè)，對。的低迷同樣使得行業(yè)內(nèi)各企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的局面。建設(shè)部副部長姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好三項(xiàng)工作。一是堅(jiān)持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。明確登記時(shí)限，對登記申請人的告知等方面的規(guī)定，均體現(xiàn)了該原則。三是進(jìn)一步明確了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)對審查符合法定要件的登記申請予以登。記，合理界定了登記機(jī)關(guān)權(quán)限。四是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型。辦法對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押。案和年檢等新的政策調(diào)整。申請住房公積金貸款的，最高限額不變，為40萬元。據(jù)介紹，政策調(diào)整后，相比商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款的政策優(yōu)惠更加明顯。二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。

　　

【正文】 ，保障性住房作為二手房上市意義重大。 10 月 30 日，天津市出臺的 “支持居民購房的八項(xiàng)舉措 ”中 “放寬還遷安置房上市條件 ”、 “加快保障性住房建設(shè) ”、 “調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)稅收政策 ”等三條內(nèi)容均涉及此范圍。一系列政策體現(xiàn)了政府對于低收入家庭住房的大力支持，合理的修正了住房市場的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我愛我家認(rèn)為，對于部分收入水平較低的家庭而言，二手保障性住房使得房源可選擇性更豐富，購買壓力減輕。 同 時(shí)，對二手房市場來講，小面積、低總價(jià)的低端市場供不應(yīng)求局面隨著二手保障性住房的上市將得到緩解，該類房源的整體交易價(jià)格也將進(jìn)一步減緩二手房均價(jià)的漲幅。 中小戶型普通住宅成交旺盛 20xx 年第四季度，中央及地方政府關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的政策頻出，二手房市場交易重現(xiàn)活躍。政策多涉及 “90平米以下 ”、 “首次貸款 ”、 “普通住宅 ”等關(guān)鍵字眼，可見，著力滿足居民自住型購房是此輪政策的著眼點(diǎn)，中小戶型房源在 總體成交占比中進(jìn)一步提升。 我愛我家 認(rèn)為， “普通住宅標(biāo)準(zhǔn) ”調(diào)整后，此類房屋交易過程中的稅費(fèi)成本大幅降低；而 90平米以下房源始終是市場中的主力成交， 08 年第四季度政策出臺之后，此類房源成交激增，可見政策對此類交易的拉動立竿見影。另外，政策中對投資投機(jī)行為的抑制未見松動，面積較大、均價(jià)較高的非普通住宅，尤其是高端住宅并未受到政策的惠及，該類房屋的價(jià)格下挫仍有空間。 預(yù)計(jì) 20xx 年，中小戶型普通住宅成交旺盛，高端住宅市場仍有調(diào)整空間。 軌道交通、城際鐵路升級促進(jìn)周邊二手房市場活躍 隨著國家對天津經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位的提升，市政規(guī)劃不斷升級，尤其近年來軌道交通發(fā)展迅速，伴隨地鐵 1 號線、津?yàn)I輕軌的投入運(yùn)行及規(guī)劃中的地鐵 9 號線，建成后可為天津展現(xiàn)一個(gè)遍布全市各個(gè)方向的地下通道， “天津大道 ”的開工建設(shè)又將中心城區(qū)與濱海新區(qū)的距離再次拉近。 我愛我家認(rèn)為，居民出行的便捷將直接影響區(qū)域內(nèi)二手房交易活躍程度，在交通升級的利好下，其周邊的二手房也必然成交活躍； 08 年連接北京天津的京津高鐵開 通，助推了京津兩地的進(jìn)一步融合，為北京人在天津置業(yè)開通快速通道， “京津一體化 ”逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，天津的二手房市場仍將在軌道交通以及城際鐵路的帶動下迎來更多新的需求增長點(diǎn)。 改善性需求釋放將有助于促進(jìn)樓市回暖 20xx 年 “”新政首次提出 “二套房 ”政策，在貸款購房首付及執(zhí)行利率水平方面進(jìn)行了嚴(yán)格限制，政策對打擊投資和投機(jī)性需求，抑制房價(jià)過快增長起到了重要作用，但同時(shí)，也 “一刀切 ”式的打擊了 “改善型自住需求 ”，直接造成了成交量的大幅縮減。國務(wù)院 “”政策的出臺，對第二套住房的限制標(biāo)準(zhǔn)有所松動， 給市場以利好信號。 我愛我家 認(rèn)為，房屋面積的適度提高，居室、戶型及區(qū)域的變化都屬于 “改善型需求 ”。改善型自住需求總量龐大，約占購房總需求的 35%左右，其活躍程度對整體市場產(chǎn)生較大影響；改善型需求的購房者具備一定的購買力，且個(gè)人資信相對較好，降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，此類購房者多選擇在購置改善型住房前后，將原有住房變現(xiàn)，這也在一定程度上增加了存量房資源，加速了流通。 在目 前 “二套房 ”松動尚無具體執(zhí)行細(xì)則的前提下，改善性需求的全面釋放并未開始，預(yù)計(jì)20xx 年， “促進(jìn)居民合理住房消費(fèi) ”的基調(diào)將不會改變，而 “自住型改善住房 ”將隨著具體政策的執(zhí)行得以釋放，對促進(jìn)樓市回暖起到重要作用。 住宅買賣市場低迷助推租賃市場活躍度增強(qiáng) 08 年二手房買賣市場持續(xù)低迷，但與之相反的是，住宅租賃市場較為活躍，首先表現(xiàn)在年初市場啟動較早，其次傳統(tǒng)旺季的 310 月住宅租賃交易總量較高，預(yù)計(jì)全年天津市住宅租賃總量約為六萬宗以上。 我愛我家認(rèn)為，住宅租賃市場的活躍除了受外來常住人口大幅增加帶來的需求 總量提高因素 以外，住宅買賣市場的低迷也助推了租賃市場活躍度的增強(qiáng)。供給方面，房價(jià)下挫、觀望持續(xù)使得 “賣房難 ”，交易周期明顯增長，在議價(jià)與業(yè)主心理價(jià)位相差甚遠(yuǎn)的情況下，部分業(yè)主選擇將房屋由售轉(zhuǎn)租， “售轉(zhuǎn)租 ”的發(fā)生為住宅租賃市場增加了有效的房源供給；需求方面，房價(jià)的動蕩使得大部分購房者處于觀望，推遲了入市時(shí)間，而其居住需求仍需解決，與出手購房有可能承受房價(jià)大跌帶來的高風(fēng)險(xiǎn)相比，短期租房被越來越多的人所認(rèn)同，加之當(dāng)前住宅租賃市場租金價(jià)格相對穩(wěn)定，房源可選擇性較強(qiáng)，部分購房需求也涌入了租賃市場。 供需兩旺帶來住宅租 賃市場的活躍，預(yù)計(jì) 20xx 年住宅買賣市場的調(diào)整仍將推動租賃市場的持續(xù)活躍。 二手房中介行業(yè)洗牌仍將繼續(xù) 行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊? 08 年二手房市場成交的持續(xù)低迷，使得地產(chǎn)中介面臨全行業(yè)營業(yè)額的大幅下降，先是第二季度末部分個(gè)體中介紛紛退市，第三季度中小中介大范圍關(guān)店裁員，至第四季度大型中介開始著手縮減門店規(guī)模，全年天津市二手房中介門店總量減少四成以上，目前本市大型中介平均門店數(shù)量在 40 家左右。 我愛我家 認(rèn)為，宏觀調(diào)控對市場帶來的客觀影響以及政府加強(qiáng)對行業(yè)的規(guī)范管理是推動中介行業(yè)變革的重要原因。一方面市場的低迷使得中介企業(yè)為了生存更需加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善誠信建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，接受市場檢驗(yàn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰；另一方面，自天津市 “二手房交易資金監(jiān)管 ”政策 07 年 1 月 29 日全面實(shí)施以來，杜絕了 “現(xiàn)金流 ”交易給客業(yè)雙方帶來的資金占壓風(fēng)險(xiǎn)，也使此類企業(yè)不得不退出市場，規(guī)范經(jīng)營的品牌由此擴(kuò)大了市場份額。行業(yè)的變革使得百姓對中介的選擇更為理性，規(guī)模的大小已不成為判斷品牌的唯一標(biāo)準(zhǔn)，更多的以 誠信服務(wù)來達(dá)到對企業(yè)的認(rèn)可。 預(yù)計(jì) 20xx 年全市二手中介門店總量變化不大，隨著樓市調(diào)整期的持續(xù)，行業(yè)洗牌仍將繼續(xù)，行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊妗?