年東莞市茶山麗江地塊項目業(yè)態(tài)定位可行性報告56頁前期定位-資料下載頁
2025-06-07 14:19本頁面
【導(dǎo)讀】在近幾年沒有新樓盤開發(fā)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)展推進(jìn)，茶山鎮(zhèn)大開發(fā)時代即將到來，從2020年至今，東莞市房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展非常強勁。2020年茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書。南面商住區(qū)、東南面工業(yè)區(qū)。把茶山逐步建成一個產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、群眾富裕、文化。特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、適宜人居創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。來擴大茶山的輻射力。鐵路貫穿全鎮(zhèn)，道路交通方便。同時，民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)產(chǎn)值比例逐步增加，成為。茶山鎮(zhèn)的經(jīng)濟支柱。尤其是食品，茶山鎮(zhèn)正努力申報中國食品名鎮(zhèn)。并依托火車站的升級和打造中國食品名鎮(zhèn)。在東莞來說，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。占了茶山生產(chǎn)總值的30%多，可以說食品業(yè)是茶山的特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步改善城市道路網(wǎng)絡(luò)，投資近400萬元完成了石大。將東莞茶山鎮(zhèn)打造成為周邊地區(qū)。約2公里，東莞市中心約15公里。但在將來，茶山的食品、商貿(mào)也將漸漸步入人們的視野，茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記盧少雄透露，茶山正努力申報中國食品名鎮(zhèn)，且成功在望。動本片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展。
【正文】 27 55 項目總投資 34777 100 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 項目銷售收入估算 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 一、銷售單價的確定 根據(jù)項目成本估算及市場調(diào)查的結(jié)果，項目住宅（毛坯房）的平均價格為 3500元 / ㎡ ，商鋪的平均價格為 8000元 / ㎡ 。測算依此數(shù)據(jù)，實際操作中應(yīng)按照當(dāng)時的市場反應(yīng)情況制定逐步拉升分期銷售的均價，同時要考慮各種因素的層均價及具體每套單元的價格。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 二、銷售總收入確定 項目銷售總收入銷售估算為： 101000萬元。（不計車位） 類 別 銷售面積 （㎡） 建議售價 （元 / ㎡ ） 銷售收入 （ 萬元） 住宅 60000 3500 21000 商鋪 100000 8000 80000 車位 不計 合計 101000 項目銷售收入預(yù)測表 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項目財務(wù)評價 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 一、銷售稅費估算 項目銷售稅費總額為 6090萬元，其中營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加為 5555萬元，土地增值稅總額為 505萬元，印花稅總額為 30萬元。 序號 項 目 計算依據(jù) 合計 （萬元） 1 稅費及附加費（二稅一費） 銷售額 % 5555 2 土地增值稅 銷售額 % 505 3 印花稅 銷售額 % 30 合計 6090 項目銷售稅費估算表 注：二稅一費：即為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 二、項目損益情況說明 通過測算，項目利潤總額為 60133萬元，所得稅總額為1804萬元，稅后利潤總額為 58329萬元。 項目損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 合計 1 銷售收入 銷售收入預(yù)測表 101000 2 總成本費用 投資估算表 34777 3 銷售稅費 銷售稅費估算表 6090 4 利潤總額 1－ 2－ 3－ 4 60133 5 企業(yè)所得稅 營業(yè)額 ３％ 1804 6 稅后總利潤 5－ 6 58329 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 iii三、評價指標(biāo) ? 總投資利潤率＝ (稅后總利潤 /總投資額 ) 100% ＝ (58329 /34777) 100%＝ 168% ? 總投資利稅率＝ (利稅總額 /總投資額 ) 100% ＝ (60133 ＋ 1804)/ 34777 100%＝ 178% ? 總資本金利潤率＝ (利潤總額 /自有資金總額 ) 100% ＝ (60133 / 10433) 100%＝ 576% （注：假設(shè)自有資金占總投資額的 30%計） ? 總資本金凈利潤率＝ (稅后利潤總額 /自有資金總額 ) 100% ＝ (58329 / 10433) 100%＝ 560% （注：假設(shè)自有資金占總投資額的 30%計） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 項目不確定性因素分析 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 一、盈虧平行分析 ? 假定本項目總投資不變，開發(fā)周期及銷售價格如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則通過計算得，當(dāng)銷售率為 36%，利潤總額為零，即項目剛好能保本。 ? 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率 ≤70%時，項目風(fēng)險較低。 ? 通過以上分析，可知本項目風(fēng)險低。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 二、敏感性分析 ? 本項目的敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)，分別計算銷售價格上下波動 5%和建設(shè)投資上下波動 5%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。 ? 當(dāng)銷售價格下降 5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值 55387萬元，全部投資稅后投資利潤 160 ％；當(dāng)銷售價格上降 5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值 64878萬元，全部投資稅后投資利潤 186 ％； 。 ? 當(dāng)建設(shè)投資增長 5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值 58394萬元，全部投資稅后投資利潤 155 ％；當(dāng)建設(shè)投資降低 5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值 61872萬元，全部投資稅后投資利潤 182 ％ 。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 敏感性分析估算表 基準(zhǔn) 方案 銷售價格變動 建設(shè)投資變動 － 5% ＋ 5% － 5% ＋ 5% 全部 投資 總利潤 60133 55387 64878 61872 58394 利潤率 168% 160% 186% 182% 155% iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 結(jié)論及建議 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 本項目開發(fā)建設(shè)符合城市規(guī)劃及城市發(fā)展需要，因而將得到政府的有效支持。 本項目在經(jīng)濟上具有充分可行性，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。 本項目具有很強的借倆償還能力。 本項目具有很強的抗風(fēng)險能力。 本項目在技術(shù)上具有實現(xiàn)可用的條件。 本項目將為豐富和美化城市景觀及建立城市新形象作出貢獻(xiàn)，為將來帶來良好的環(huán)境效益。 本項目的經(jīng)濟效益將增加政府稅收，更有利于城市的發(fā)展及改善老城區(qū)居民居住條件，因此，將會收到良好的社會效益。 本項目經(jīng)以上論證是項目實施是可行的。 一、綜合結(jié)論 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 二、綜合建議 針對本項目用地性質(zhì)為商住用地，建議在項目規(guī)劃設(shè)計上以小高層商住樓；一層二層為商業(yè)用房，三層以上為空中花園住宅組團，地下一層可建設(shè)為地下停車位和倉庫，以今后建造商業(yè)市場提供交通配套和倉儲配套設(shè)施。 由于本項目的占地面積分成二片區(qū)，建議分兩期開發(fā)，以方便今后市場定位及。 為了建設(shè)宜居宜商的環(huán)境，住三房二房戶型為主，面積在 100－ 120㎡ 的住宅為主；商鋪分兩層，每層面積以30 ㎡ 為主，在銷售上建議以買一層送一層的方式推廣 。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 謝 謝！ 君合地產(chǎn)策劃部 2020年 9月 10日
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