年?yáng)|莞市茶山麗江地塊項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位可行性報(bào)告56頁(yè)前期定位-資料下載頁(yè)
2025-06-07 14:19本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】在近幾年沒(méi)有新樓盤開發(fā)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)展推進(jìn)，茶山鎮(zhèn)大開發(fā)時(shí)代即將到來(lái)，從2020年至今，東莞市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的發(fā)展非常強(qiáng)勁。2020年茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書。南面商住區(qū)、東南面工業(yè)區(qū)。把茶山逐步建成一個(gè)產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、群眾富裕、文化。特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、適宜人居創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。來(lái)擴(kuò)大茶山的輻射力。鐵路貫穿全鎮(zhèn)，道路交通方便。同時(shí)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)產(chǎn)值比例逐步增加，成為。茶山鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)支柱。尤其是食品，茶山鎮(zhèn)正努力申報(bào)中國(guó)食品名鎮(zhèn)。并依托火車站的升級(jí)和打造中國(guó)食品名鎮(zhèn)。在東莞來(lái)說(shuō)，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。占了茶山生產(chǎn)總值的30%多，可以說(shuō)食品業(yè)是茶山的特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步改善城市道路網(wǎng)絡(luò)，投資近400萬(wàn)元完成了石大。將東莞茶山鎮(zhèn)打造成為周邊地區(qū)。約2公里，東莞市中心約15公里。但在將來(lái)，茶山的食品、商貿(mào)也將漸漸步入人們的視野，茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記盧少雄透露，茶山正努力申報(bào)中國(guó)食品名鎮(zhèn)，且成功在望。動(dòng)本片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展。
【正文】 27 55 項(xiàng)目總投資 34777 100 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 項(xiàng)目銷售收入估算 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 一、銷售單價(jià)的確定 根據(jù)項(xiàng)目成本估算及市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，項(xiàng)目住宅（毛坯房）的平均價(jià)格為 3500元 / ㎡ ，商鋪的平均價(jià)格為 8000元 / ㎡ 。測(cè)算依此數(shù)據(jù)，實(shí)際操作中應(yīng)按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)情況制定逐步拉升分期銷售的均價(jià)，同時(shí)要考慮各種因素的層均價(jià)及具體每套單元的價(jià)格。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 二、銷售總收入確定 項(xiàng)目銷售總收入銷售估算為： 101000萬(wàn)元。（不計(jì)車位） 類 別 銷售面積 （㎡） 建議售價(jià) （元 / ㎡ ） 銷售收入 （ 萬(wàn)元） 住宅 60000 3500 21000 商鋪 100000 8000 80000 車位 不計(jì) 合計(jì) 101000 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 一、銷售稅費(fèi)估算 項(xiàng)目銷售稅費(fèi)總額為 6090萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為 5555萬(wàn)元，土地增值稅總額為 505萬(wàn)元，印花稅總額為 30萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) （萬(wàn)元） 1 稅費(fèi)及附加費(fèi)（二稅一費(fèi)） 銷售額 % 5555 2 土地增值稅 銷售額 % 505 3 印花稅 銷售額 % 30 合計(jì) 6090 項(xiàng)目銷售稅費(fèi)估算表 注：二稅一費(fèi)：即為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 二、項(xiàng)目損益情況說(shuō)明 通過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 60133萬(wàn)元，所得稅總額為1804萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額為 58329萬(wàn)元。 項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 1 銷售收入 銷售收入預(yù)測(cè)表 101000 2 總成本費(fèi)用 投資估算表 34777 3 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)估算表 6090 4 利潤(rùn)總額 1－ 2－ 3－ 4 60133 5 企業(yè)所得稅 營(yíng)業(yè)額 ３％ 1804 6 稅后總利潤(rùn) 5－ 6 58329 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 iii三、評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 總投資利潤(rùn)率＝ (稅后總利潤(rùn) /總投資額 ) 100% ＝ (58329 /34777) 100%＝ 168% ? 總投資利稅率＝ (利稅總額 /總投資額 ) 100% ＝ (60133 ＋ 1804)/ 34777 100%＝ 178% ? 總資本金利潤(rùn)率＝ (利潤(rùn)總額 /自有資金總額 ) 100% ＝ (60133 / 10433) 100%＝ 576% （注：假設(shè)自有資金占總投資額的 30%計(jì)） ? 總資本金凈利潤(rùn)率＝ (稅后利潤(rùn)總額 /自有資金總額 ) 100% ＝ (58329 / 10433) 100%＝ 560% （注：假設(shè)自有資金占總投資額的 30%計(jì)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 項(xiàng)目不確定性因素分析 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 一、盈虧平行分析 ? 假定本項(xiàng)目總投資不變，開發(fā)周期及銷售價(jià)格如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則通過(guò)計(jì)算得，當(dāng)銷售率為 36%，利潤(rùn)總額為零，即項(xiàng)目剛好能保本。 ? 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。 ? 通過(guò)以上分析，可知本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 二、敏感性分析 ? 本項(xiàng)目的敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算銷售價(jià)格上下波動(dòng) 5%和建設(shè)投資上下波動(dòng) 5%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 ? 當(dāng)銷售價(jià)格下降 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 55387萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 160 ％；當(dāng)銷售價(jià)格上降 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 64878萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 186 ％； 。 ? 當(dāng)建設(shè)投資增長(zhǎng) 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 58394萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 155 ％；當(dāng)建設(shè)投資降低 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 61872萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 182 ％ 。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 敏感性分析估算表 基準(zhǔn) 方案 銷售價(jià)格變動(dòng) 建設(shè)投資變動(dòng) － 5% ＋ 5% － 5% ＋ 5% 全部 投資 總利潤(rùn) 60133 55387 64878 61872 58394 利潤(rùn)率 168% 160% 186% 182% 155% iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 結(jié)論及建議 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合城市規(guī)劃及城市發(fā)展需要，因而將得到政府的有效支持。 本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有充分可行性，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的借倆償還能力。 本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目在技術(shù)上具有實(shí)現(xiàn)可用的條件。 本項(xiàng)目將為豐富和美化城市景觀及建立城市新形象作出貢獻(xiàn)，為將來(lái)帶來(lái)良好的環(huán)境效益。 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益將增加政府稅收，更有利于城市的發(fā)展及改善老城區(qū)居民居住條件，因此，將會(huì)收到良好的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目經(jīng)以上論證是項(xiàng)目實(shí)施是可行的。 一、綜合結(jié)論 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 二、綜合建議 針對(duì)本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上以小高層商住樓；一層二層為商業(yè)用房，三層以上為空中花園住宅組團(tuán)，地下一層可建設(shè)為地下停車位和倉(cāng)庫(kù)，以今后建造商業(yè)市場(chǎng)提供交通配套和倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施。 由于本項(xiàng)目的占地面積分成二片區(qū)，建議分兩期開發(fā)，以方便今后市場(chǎng)定位及。 為了建設(shè)宜居宜商的環(huán)境，住三房二房戶型為主，面積在 100－ 120㎡ 的住宅為主；商鋪分兩層，每層面積以30 ㎡ 為主，在銷售上建議以買一層送一層的方式推廣 。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 謝 謝！ 君合地產(chǎn)策劃部 2020年 9月 10日
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