【正文】 二、項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ： ◇ 地塊優(yōu)勢(shì)： 本地塊處在茶山鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃新建新鎮(zhèn)區(qū)中南面商住片區(qū)，茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的啟動(dòng)將推動(dòng)本片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展。 ◇ 建造適宜茶山鎮(zhèn)新莞人居住的廉價(jià)生活社區(qū)組團(tuán) ,將會(huì)給予新莞人在茶山鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造好的環(huán)境和置業(yè)信心。到 2020年，按戶籍人口東莞全市城市化水平將達(dá) 70%以上，高于珠江三角洲平均發(fā)展水平，現(xiàn)有中心鎮(zhèn)達(dá)到小城市標(biāo)準(zhǔn)，一般鎮(zhèn)達(dá)到中心鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)。月 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 市場(chǎng)定位對(duì)比分析 項(xiàng)目 是否有市 場(chǎng)潛力 是否有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及優(yōu)勢(shì) 是否占有規(guī)模 地理優(yōu)勢(shì) 是否有政府 政策支持 是否有交通、物 流網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì) 說(shuō) 明 食品原料交易市場(chǎng) ★ ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 美食街 ★ ★ 周邊環(huán)境不成熟 ， 可操作性難度較大 茶葉批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 禮品市場(chǎng) ★ ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 文化辦公用品玩具市場(chǎng) ★ ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 花鳥、藝術(shù)品交易市場(chǎng) ★ ★ ★ 市場(chǎng)消費(fèi)不成熟 ， 可操作性難度較大 綜合日用品批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 家用電器批零市場(chǎng) ★ ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 建材、家居市場(chǎng) ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 小商品批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ ★ 市場(chǎng)環(huán)境不成熟 ， 可操作性難度較大 電子原件器材市場(chǎng) ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 服裝服飾鞋批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ ★ ★ 較適宜操作 皮具皮件批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 圖書交易市場(chǎng) ★ ★ 市場(chǎng)消費(fèi)不成熟 ， 可操作性難度較大 藥材批發(fā)市場(chǎng) ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 可操作性難度較大 分析：本市場(chǎng)定位四個(gè)“★”級(jí)以上，含四“★”級(jí)的市場(chǎng)定位項(xiàng)目可操作性強(qiáng)，反之市場(chǎng)可操作性難度較大。 iii訴 求 點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 二、項(xiàng)目總體思路 建設(shè)方案及規(guī)劃布局 項(xiàng)目總平面由大道分成兩塊片區(qū)，呈對(duì)稱方形布局，較為平整。 ? 注重營(yíng)造茶山商業(yè)中心區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 66600平方米 2 總建筑面積 166500平方米 3 地下建筑面積（地下停車場(chǎng)和冷庫(kù)） 6500平方米 4 地上建筑面積 160000平方米 其中：商鋪 100000平方米 住宅 60000平方米 5 容積率 6 綠化率 35% 7 建筑總高 其中：商鋪 8米 住宅 25－ 35米 8 建筑層數(shù) 其中：商鋪 2層 住宅 9－ 12層 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 三、營(yíng)銷推廣策略 ? 茶山大開發(fā)商住板塊升級(jí)概念。 項(xiàng)目客戶定位分析 ?商鋪： （ 1）經(jīng)營(yíng)： 針對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)全部招商推廣。 ? 廣告表達(dá)： 利用大型戶外廣告、公關(guān)活動(dòng)和軟性稿“組合拳”形式，共同為項(xiàng)目炒熱市場(chǎng)，前期要做到未見其盤，先聞其名的效果，后期才有達(dá)到“始見廬山真面目”的效應(yīng)。 ? 媒體選擇： 戶外廣告牌、 DM等。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 （ 5 ）尾盤清理期 針對(duì)尾盤促銷，達(dá)到整體銷售的目的。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 二、銷售總收入確定 項(xiàng)目銷售總收入銷售估算為： 101000萬(wàn)元。 ? 當(dāng)銷售價(jià)格下降 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 55387萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 160 ％；當(dāng)銷售價(jià)格上降 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 64878萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 186 ％； 。 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益將增加政府稅收，更有利于城市的發(fā)展及改善老城區(qū)居民居住條件，因此，將會(huì)收到良好的社會(huì)效益。 一、綜合結(jié)論 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 二、綜合建議 針對(duì)本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上以小高層商住樓；一層二層為商業(yè)用房，三層以上為空中花園住宅組團(tuán)，地下一層可建設(shè)為地下停車位和倉(cāng)庫(kù)，以今后建造商業(yè)市場(chǎng)提供交通配套和倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 敏感性分析估算表 基準(zhǔn) 方案 銷售價(jià)格變動(dòng) 建設(shè)投資變動(dòng) － 5% ＋ 5% － 5% ＋ 5% 全部 投資 總利潤(rùn) 60133 55387 64878 61872 58394 利潤(rùn)率 168% 160% 186% 182% 155% iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 結(jié)論及建議 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合城市規(guī)劃及城市發(fā)展需要，因而將得到政府的有效支持。 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) （萬(wàn)元） 1 稅費(fèi)及附加費(fèi)（二稅一費(fèi)） 銷售額 % 5555 2 土地增值稅 銷售額 % 505 3 印花稅 銷售額 % 30 合計(jì) 6090 項(xiàng)目銷售稅費(fèi)估算表 注：二稅一費(fèi)：即為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 iii投資估算及資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 一、項(xiàng)目的投資估算 項(xiàng)目土地成本（以 2000元 / ㎡ 計(jì)算 ） 66600 ㎡ 2000元 / ㎡ ＝ 13320萬(wàn)元