【正文】 本以宣傳項目主題，為下個階段市場作好初步預(yù)熱。 ? 推廣目的： 全面引爆市場，為中后期的銷售造成轟動和搶購效應(yīng)，同時全面推廣項目，樹立項目品牌。 ? 推廣主題： 整合推廣全面帶動，讓更多的目標(biāo)客戶了解本項目 ? 媒體選擇： 戶外廣告牌、開展主題活動等， DM廣告配合。 項目開發(fā)資金籌措?yún)⒖急? 序號 籌措資金來源 籌措資金數(shù)額 (萬元 ) 籌措資金比例 (%) 1 自有資金 10433 30 2 銀行貸款 5217 15 3 銷售回款 19127 55 項目總投資 34777 100 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 項目銷售收入估算 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 一、銷售單價的確定 根據(jù)項目成本估算及市場調(diào)查的結(jié)果，項目住宅（毛坯房）的平均價格為 3500元 / ㎡ ，商鋪的平均價格為 8000元 / ㎡ 。 ? 通過以上分析，可知本項目風(fēng)險低。 本項目在技術(shù)上具有實現(xiàn)可用的條件。 為了建設(shè)宜居宜商的環(huán)境，住三房二房戶型為主，面積在 100－ 120㎡ 的住宅為主；商鋪分兩層，每層面積以30 ㎡ 為主，在銷售上建議以買一層送一層的方式推廣 。 本項目具有很強的借倆償還能力。 項目損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 合計 1 銷售收入 銷售收入預(yù)測表 101000 2 總成本費用 投資估算表 34777 3 銷售稅費 銷售稅費估算表 6090 4 利潤總額 1－ 2－ 3－ 4 60133 5 企業(yè)所得稅 營業(yè)額 ３％ 1804 6 稅后總利潤 5－ 6 58329 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 iii三、評價指標(biāo) ? 總投資利潤率＝ (稅后總利潤 /總投資額 ) 100% ＝ (58329 /34777) 100%＝ 168% ? 總投資利稅率＝ (利稅總額 /總投資額 ) 100% ＝ (60133 ＋ 1804)/ 34777 100%＝ 178% ? 總資本金利潤率＝ (利潤總額 /自有資金總額 ) 100% ＝ (60133 / 10433) 100%＝ 576% （注：假設(shè)自有資金占總投資額的 30%計） ? 總資本金凈利潤率＝ (稅后利潤總額 /自有資金總額 ) 100% ＝ (58329 / 10433) 100%＝ 560% （注：假設(shè)自有資金占總投資額的 30%計） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 項目不確定性因素分析 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 一、盈虧平行分析 ? 假定本項目總投資不變，開發(fā)周期及銷售價格如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則通過計算得，當(dāng)銷售率為 36%，利潤總額為零，即項目剛好能保本。 項目資金籌措方案及使用計劃建議參照 《 項目開發(fā)資金籌措?yún)⒖急?》 。對困難產(chǎn)品進行有重點的廣，實現(xiàn)重點突破，最終實現(xiàn)開發(fā)商總體利潤，更新宣傳主題從新刺激市場。 ? 媒體選擇： 戶外廣告牌，車體宣傳，房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站，并適當(dāng)?shù)脑谀戏蕉际袌?、東莞日報及東莞電視臺上進行宣傳。 ? 住宅：精裝修房和毛坯房，客戶都可選擇認購。 即在茶山鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)營造宜商宜居的便捷、舒適的生活環(huán)境，以滿足商家和居民向往花園式商住環(huán)境?；締误w戶型設(shè)計為建筑面積 30平方米，進深 8米，廚衛(wèi)齊全。項目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實用性。為此，本案依照此思路來定位項目操作思路。 隨著茶山鎮(zhèn)大開發(fā)時代的到來，目前茶山鎮(zhèn)房地產(chǎn)正處于即將啟動時期。住宅方面， 2020年上半年東莞商品住宅均價為5358元 /㎡ ，非住宅均價為 9571元 /㎡ ，其中非住宅包括寫字樓、商鋪、車位等物業(yè)。 ◇ 居住習(xí)俗因素： 由于茶山鎮(zhèn)長期以農(nóng)村自建房以滿足居住，而購買商品房多選擇東莞市區(qū)或石龍鎮(zhèn)區(qū)域周邊購置物業(yè)。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 茶山鎮(zhèn)地圖 本案 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 ? 位置條件 隨著東部快速線路開通，深廣鐵路茶山段、輕軌 R2線、廣深四線、道路網(wǎng)絡(luò)升級等重點工程、茶山工業(yè)園區(qū)、商業(yè)物流區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，本項目具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。 四、政策背景 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 茶山要打造“中國食品名鎮(zhèn)” 在東莞來說，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。戰(zhàn)略主要內(nèi)容：首先圍繞鎮(zhèn)中心區(qū)，優(yōu)化靠西北的商業(yè)物流區(qū)、靠南的商住區(qū)、靠東南的工業(yè)園區(qū)和靠鐵路及南社古村落的旅游區(qū)等“四個片區(qū)”的規(guī)劃，做到規(guī)劃無縫對接。在東莞來說，要數(shù)茶山的食品企業(yè)最為集中。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 二、經(jīng)濟特色 茶山鎮(zhèn)積極推動外向經(jīng)濟帶動的戰(zhàn)略，新建成了占地 5000畝的茶山工業(yè)園，前來自美國、日本、臺灣、香港等國家和地區(qū)外商投資企業(yè) 343家，形成了以服裝、玩具、食品、五金、塑料、電子為主的工業(yè)布局?？尚行詧蟾? 君合地產(chǎn) 茶山麗江地塊項目 業(yè)態(tài)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 前言 茶山房地產(chǎn)市場開發(fā)遠落后于周邊鎮(zhèn)區(qū)，住宅多以自建房形式成在，鎮(zhèn)區(qū)在近幾年沒有新樓盤開發(fā)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進展推進，茶山鎮(zhèn)大開發(fā)時代即將到來，從 2020年至今，東莞市房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展非常強勁。 2020年末，全鎮(zhèn)常住人口 ，外來人口 。 目前，在茶山有 200多家食品企業(yè)，其中不乏華美、圣心等名牌食品企業(yè)。 三、城市建設(shè) iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略的實施 茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略，是茶山未來幾年的主要增長點。結(jié)合火車站的升級改造，茶山的道路網(wǎng)也將升級改造，屆時從茶山到東莞城區(qū)將更近一步，以此來擴大茶山的輻射力。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 項 目 概 況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 一、地理位置 本案位于東莞市茶山鎮(zhèn)Ｘ 246大道（麗江大道）