【正文】 米 80（含）100平米 100（含）120平米 120（含）140平米 140（含）160平米 160（含）180平米 180（含）200平米 200平米（含）以上 花園 5座 0 0 270 0 0 110 0 0 70都市斕軒 270 30 0 0 0 0 0 0 0鑫瑞名苑 0 0 0 0 50 　 50 0 0華僑御景灣 0 0 175 0 0 175 0 0 0上院 0 56 0 56 0 　 0 0 56富力津門湖 0 0　 0 218 121 121 121 　 145水岸江南 36 194 650 0 0 0 0 0 0水岸公館 0 0 0 200 140 140 0 0 118弘澤印象 0 25 125 0 25 0 0 0 0上城豪苑 100 0 500 125 125 50 0 0 100犀地 0 0 43 0 87 0 1105 0 56同方瞰和平 0 0 0 300 400 0 100 0 0所占比例 6% 4% 26% 13% 14% 9% 20% 0% 8%? 普通住宅市場以 80100平米兩居 、 120140平米三居 、 160180平米三居 的戶型為供應(yīng)主力，占市場總供應(yīng)量的 60%? 200平米 以上的大戶型也有少量的供應(yīng)量，占總供應(yīng)量的 8%?與公寓市場相比，普通住宅市場的 戶型面積較大 ，出現(xiàn)一部分大戶型的舒適型產(chǎn)品普通住宅專題成交價格特征項目 報價（元 /平米） 成交價格（元 /平米）花園 5座 15000 14700都市斕軒 1600017000 15700鑫瑞名苑 多層 14000，高層 13000 13400華僑御景灣 13000 11500上院 13000 12500富力津門湖 13000 12023水岸江南 13000 11000水岸公館 13000 11000弘澤印象洋房 1300014000/平米，高層 11000/平米 高層 11000上城豪苑 14000 11500犀地 17000 14800同方瞰和平 14000 13700?普通住宅產(chǎn)品的溢價空間較小，價格表現(xiàn)力 弱于公寓產(chǎn)品? 普通住宅市場成交價格集中在 1100014000元/平米之間? 總價集中在 90萬 200萬 之間普通住宅專題普通住宅專題暢銷滯銷戶型項目名稱 主力戶型 暢銷戶型（平米） 滯銷戶型（平米）花園 5座 9198兩居 9198二居、 140150三居 204四居都市斕軒 47一居 47一居 50多平米二居清澤園 100兩居 100平米二居、 120145三居 ——鑫瑞名苑 130148三居 130148三居、 160170四居 ——華僑御景灣 8892兩居， 145157三居 8892平米兩居 ——上院 —— 70多的一居、 104的二居 200平米三居富力津門湖 130180三居 160、 180的三居 130的三居水岸江南 6489二居 89平米二居 無水岸公館 13 160三居 100兩居， 160平米三居 無（四居戶型未開盤）弘澤印象 90兩居 90兩居 無上城豪苑 8392兩居 8392兩居、 120三居 220四居同方瞰和平 112134三居 160三居（單價相對較低） 107兩居（單價較高，一套 150萬左右）?從需求上得以驗證，住宅產(chǎn)品市場上暢銷戶型以 90平米左右的兩居 、 160平米的通透三居 為主?滯銷戶型為 200平米以上 的大戶型普通住宅專題成交客戶特征項目名稱 客戶描述地域 年齡 購買目的 外地及外籍客戶比例花園 5座 以河西為主 3045歲 常住較多，投資幾乎沒有 以本地客戶為主都市斕軒 河西區(qū)體北較多 30以下 40歲 投資較多 以本地客戶為主鑫瑞名苑 梅江地區(qū)的客戶，天津郊區(qū)，外調(diào)來天津的客戶 30歲 50歲 自住為主 以本地客戶為主華僑御景灣 以河西，河?xùn)|的客戶為主，天津占多數(shù) 30歲 50歲 婚房、自住 以本地客戶為主上院 以河西為主 30歲 45歲 常住 95%，投資 5% 以本地客戶為主富力津門湖 天津市區(qū)、河西、和平 35歲以上客戶較多 常住為主，養(yǎng)老 以本地客戶為主，有部分外地客戶水岸江南 河西，梅江居多 30歲 40歲 常住為主，婚房，養(yǎng)老 以本地客戶為主水岸公館河西較多，有部分南開、和平等區(qū)客戶，非天津本地客戶包括北京、上海、港臺、河北、山東等 3550歲為主 常住，改善較多 外地客戶占 20%弘澤印象 河西區(qū)客戶為主 3545歲為主 常住為主 以本地客戶為主上城豪苑 本地多，天津各區(qū)的客戶都有 30以下 45歲 常住為主，有部分婚房 以本地客戶為主犀地 別墅客群較多 3050歲 常住占 95%，投資占 5% 外地及外籍客戶占 2030%同方瞰和平 本地客戶居多 30歲 45歲 常住占 90%，投資占 10% 外地客戶占 1020%?普通住宅產(chǎn)品客戶主要以本地客戶為主，外地客戶比例較少?購買目的以自住為主，除個別項目外，投資客戶較少潛在市場現(xiàn)狀市場普通住宅專題潛在市場 —— 在售項目后期普通住宅專題項目 在售面積 (萬平米） 潛在面積 （萬平米）花園 5座 都市斕軒 0鑫瑞名苑 1 0華僑御景灣 上院 0富力津門湖 7 50水岸江南 0水岸公館 2 5弘澤印象 2 3上城豪苑 0 15犀地 5 8同方瞰和平 1 ?未來在售競爭項目供應(yīng)量較大，約 70萬平米；?主要供應(yīng)供應(yīng)量集中在大梅江板塊及老城廂板塊普通住宅專題項目名稱 項目位置 占地面積 建筑面積 預(yù)計開盤時間 主力戶型爵色峰景 河西區(qū)吳家窯大街31號 10000平方米 33000平方米 20231231 未知晴川花園 南開區(qū)宜賓道 未知 未知 未知 未知保利長江道 南開區(qū)長江道北側(cè)與南豐路交口 20700平方米 120230平方米 目前還未動工。 未知鉆石山 南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁 140000平方米 310000平方米 08年 6月或 7月 未知金月灣 河?xùn)|區(qū)月牙河南路金月灣 62700平方米 156800平方米 08年下半年 8095兩居格調(diào)竹境 河?xùn)|區(qū)中山門四號路與虎丘路交口55000平方米 145000平方米 202309 面積為 70140平米戶型， 90平米以下戶型占 70% 樂東馨園 河?xùn)|區(qū)真理道與泰興路交口 —— 14800平方米 08下半年 都是 90㎡ 以下的 1，2居陽光新業(yè)國際 河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道與順航路交口 48000平方米 100000平方米 未知 90平米以下戶型占到總建筑面積的 70% ?未來潛在競爭項目供應(yīng)量較大，約為 78萬平米?已知多數(shù)項目主力戶型以 90平米以下 戶型為主；普通住宅專題小結(jié)供應(yīng)量：產(chǎn)品：價格：客戶：?目前競爭板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品 供應(yīng)量較多 ，本項目面臨的市場 競爭較大?項目競爭板塊內(nèi)在售項目價格介于1100016000元 /平米，價格的市場 表現(xiàn)力弱 于公寓產(chǎn)品?戶型以 80100平米、 120140平米為主力，與公寓市場相比，普通住宅市場的戶型面積較大，并且出現(xiàn)一部分 大戶型 的 舒適型 產(chǎn)品?普通住宅產(chǎn)品客戶主要以本地客戶為主， 外地客戶 比例 較少 購買目的以 自住 為主，除個別項目外，投資客戶較少戶型：? 以舒適型戶型為主， 80100兩居、120140三居為主、少量規(guī)劃 160平米左右三居 舒適戶型價格：? 與同區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品形成價格梯度，單價可適當(dāng)提升， 單價區(qū)間 1300015000元 /平米 （按目前市場基礎(chǔ)），總價區(qū)間 120萬 240萬定位建議產(chǎn)品：? 考慮市場風(fēng)險可 與低密產(chǎn)品或公寓產(chǎn)品相結(jié)合進行規(guī)劃 ，均可提高項目調(diào)性，形成產(chǎn)品系列客戶： ?以本地客戶自主為主，以舒適型戶型為主， 80100兩居、 120140三居為主、少量規(guī)劃 160平米左右三居 舒適戶型與同區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品形成價格梯度，單價可適當(dāng)提升， 單價區(qū)間 1300015000元 /平米 （按目前市場基礎(chǔ)），總價區(qū)間120萬 240萬考慮市場風(fēng)險可 與低密產(chǎn)品或公寓產(chǎn)品相結(jié)合進行規(guī)劃 ，均可提高項目調(diào)性，形成產(chǎn)品系列戶型：順應(yīng)市場主流， 聯(lián)排 300平米左右，疊拼戶型面積200平米左右可實現(xiàn)性價比角度出發(fā)：單價區(qū)間 1800023000元 /平米 （按目前市場基礎(chǔ)）， 總價區(qū)間 360萬 500萬? 產(chǎn)品：本案可實現(xiàn)低密產(chǎn)品形式、數(shù)量有限， 應(yīng)以低密產(chǎn)品確定本案高端舒適產(chǎn)品調(diào)性 ， 配合高密度住宅產(chǎn)品形成產(chǎn)品系列 ，進行互補順應(yīng)市場主流， 以 8090平米 兩居、 100120平米三居戶型為 主力 ，可少量規(guī)劃 5060平米一居 、 140平米左右三居舒適戶型價格：與主要競爭板塊形成價格性價比，單價區(qū)間1400016000元 /平米 （按目前市場基礎(chǔ)），總價區(qū)間 160萬 230萬考慮市場風(fēng)險可 與住宅產(chǎn)品同區(qū)規(guī)劃 ，可提高項目舒適度，形成產(chǎn)品系列小結(jié)三個專題研究居住型公寓低密度住宅普通住宅方向一：公寓導(dǎo)向定位方向二：低密度導(dǎo)向定位客戶：以本地、外地客戶自住為主，努力吸引外部客戶高端進入以本地客戶自住為主，努力吸引外區(qū)域 高端客戶進入以本地客戶自主為主，公寓部分定位策略? 價格定位策略? 方向一公寓產(chǎn)品與主要競爭區(qū)域（市核心區(qū)板塊）形成價格性價比? 方向二低密產(chǎn)品與主要競爭區(qū)域（大梅江板塊）形成產(chǎn)品性價比? 產(chǎn)品定位策略? 方向一產(chǎn)品突出差異化、精致化? 方向二產(chǎn)品放大唯一性、稀缺性? 客戶定位策略? 方向一城市精英人群（自住兼投資）? 方向二高端居住人群（自住為主）報告框架? 項目特性? 公寓部分研究基礎(chǔ)研究核心問題? 商業(yè)部分研究 深入研究? 綜合分析? 整體定位商業(yè)定位策略? 產(chǎn)品方案建議? 經(jīng)濟測算商業(yè)部分定位核心問題綜合體特性高端、國際化潛質(zhì)產(chǎn)品力高端商業(yè)、住宅一體化？ 項目如何體現(xiàn)綜合體功能，對公寓部分進行互補報告框架? 項目特性? 公寓部分研究基礎(chǔ)研究核心問題? 商業(yè)部分研究 深入研究? 綜合分析? 整體定位商業(yè)定位策略? 產(chǎn)品方案建議? 經(jīng)濟測算基礎(chǔ)研究用地分析市場分析開發(fā)商分析在售商業(yè)區(qū)域商業(yè)商業(yè)部分研究框架用地配套 —— 微觀交通解放南路福建路瓊州道通公交道路車行普通道路地鐵一號線? 本項目緊臨地鐵一號線? 周邊有多條公交經(jīng)過，四通八達? 本項目周邊市政道路發(fā)達，道路狀況良好大沽南路恒華大廈地鐵一號線下瓦房站?交通狀況良好，商業(yè)資源較好用地條件用地周邊 —— 用地環(huán)境北側(cè)：中原百貨、恒華大廈西側(cè)：大沽南路 西北側(cè)：獨體商業(yè)北側(cè)：恒華公寓用地條件用地周邊 —— 用地環(huán)境西側(cè)：居民區(qū)、沿街底商南側(cè)：國美電器東側(cè)：福盛花園南側(cè)：龍都花園?用地周邊商業(yè)配套現(xiàn)狀成熟，西側(cè)沿路有商業(yè)價值南側(cè)：津河用地條件經(jīng)濟指標(biāo) 參數(shù)總占地面積 總建筑面積 建筑密度 不大于 30%容積率 不大于 綠化率 不小于 35%土地用途 商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓物業(yè)類型比例 商業(yè)建筑面積不小于 2萬，大于三萬的部分補交出讓金用地條件 —— 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)?商業(yè)面積規(guī)模較小，難以形成城市級商業(yè)， 易于形成區(qū)域級商業(yè)?臨街商業(yè)展示面小， 綜合商業(yè)價值小商業(yè)特性判斷項目規(guī)劃限制?商業(yè)規(guī)模規(guī)劃為 2萬平米（上限 3萬平方米），如果考慮常規(guī)的集中式外向型商業(yè)，較難形成規(guī)模和凝聚力?如果單純考慮內(nèi)向型社區(qū)配套商業(yè)，該規(guī)模偏大，難以徹底消化?項目西側(cè)現(xiàn)狀商業(yè)對本案遮擋?本案臨街面較窄?項目的用地條件及規(guī)劃條件對本項目的商業(yè)規(guī)劃有一定程度的限制?本項目的商業(yè)無論是規(guī)模、檔次還是業(yè)態(tài)都要與物業(yè)相協(xié)調(diào)定位建議優(yōu)勢區(qū)域原有居住分為濃，為商業(yè)提供消費支撐區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)娛樂設(shè)施齊全，配套成熟，商業(yè)基礎(chǔ)好交通環(huán)境較好，有商業(yè)基礎(chǔ)?借勢城市資源，打造稀缺配套型綜合體優(yōu)勢產(chǎn)品劣勢用地限制區(qū)域級商業(yè)擴展空間規(guī)模小、展示面小，綜合商業(yè)價值不高周邊配套成熟，競爭激烈?通過產(chǎn)品推敲，實現(xiàn)整體升級，跳出區(qū)域認(rèn)知局限小結(jié) 思考方向基礎(chǔ)研究用地分析市場分析開發(fā)商分析在售商業(yè)區(qū)域商業(yè)商業(yè)部分研究框架開發(fā)限定條件開發(fā)商分析? 本項目開發(fā)限定條件：實現(xiàn)所有物業(yè)可售，減少開發(fā)商自持比例保證經(jīng)濟效益，資金的流動性樹立較高端形象，打造全天津市場的頂級 “ TOP” 項目? 少持有 高形象 快回款基礎(chǔ)研究用地分析市場分析開發(fā)商分析在售商業(yè)區(qū)域商業(yè)商業(yè)部分研究框架? 附件一在售商業(yè)市場愛家星河國際海河金灣公寓金盛國際白天鵝天街華夏國際公寓金茂現(xiàn)場天津公館時代奧城天津壹街區(qū)天津新海灣? 商業(yè)在售項目不多，但供應(yīng)體量較大?以底商和裙樓為供應(yīng)主流，獨體商業(yè)供應(yīng)較少，出現(xiàn)了獨體