【正文】 家庭結(jié)構(gòu)：兩口、三口之家為主?本區(qū)域客戶地緣性明顯，鄰近區(qū)域國際化特征明顯，本案有機(jī)會擴(kuò)大客源極商品房市場 —— 二級市場分析板塊 購買目的 置業(yè)次數(shù)圍堤道板塊 以自住為主，給孩子或者老人買，投資較少 兩次或三次市核心板塊 自住占一部分，投資占 10%40%不等 兩次以上 居多體院北板塊 自住占 90%，投資占 10% 一次、兩次、三次都有大梅江板塊 自?。ǜ纳菩停┹^多，投資較少 兩次以上奧運(yùn)水上 自住占 70%，投資占 30% 一次、兩次、三次都有老城廂板塊 自住占 80%，投資占 20% 一次、兩次以上海河沿線 自住占 90%，投資占 10% 兩次以上居多在售商品房市場 —— 客戶消費(fèi)特征?整體市場客戶以自住需求為主，投資客戶也有一定比例?本案有機(jī)會兼顧兩種需求商品房市場 —— 二級市場分析商品房市場 —— 二級市場分析小結(jié)：? 河西區(qū)競爭最為激烈? 市場供應(yīng)以住宅、公寓、別墅支撐高價? 公寓、別墅區(qū)域市場空白? 戶型緊湊、舒適兩極分化，且以緊湊為主? 城市低密、公寓價格表現(xiàn)力好；控制總價與競爭區(qū)域形成性價比空間? 強(qiáng)化或泛化產(chǎn)品功能可利于項目消化? 本案有機(jī)會居住、投資的主流需求捕捉市場空白拓展產(chǎn)品功能做足項目特色二級市場： 定位建議：多元化、差異化放大 “ 小而精 ” 的 “ 唯一性 ”捕捉市場空白拓展產(chǎn)品功能做足項目特色公寓部分定位建議? 適當(dāng)跳出本區(qū)域，競爭市中心? 全國視野甚至全球視野案例研究? 可拓展產(chǎn)品功能，依托國際化高端公寓?可強(qiáng)化人居舒適，以低密度可主導(dǎo)調(diào)性，? 用地分析? 政策分析? 開發(fā)商分析? 市場分析少持有 高形象 快回款長期高回報率投資 Or高端舒適自住通過產(chǎn)品推敲，實(shí)現(xiàn)整體升級，跳出區(qū)域認(rèn)知局限公寓部分核心問題判斷? 用地 用地價值? 市場住宅市場戶型緊湊、 產(chǎn)品力強(qiáng)? 政策 高回報投資高端屬性 、城市稀缺? 開發(fā)商樹立形象、保證回款高端產(chǎn)品?低密產(chǎn)品復(fù)合產(chǎn)品?公寓產(chǎn)品政府宏觀調(diào)控？ 如何打造產(chǎn)品、引導(dǎo)并發(fā)揮高端、國際化潛質(zhì)公寓市場別墅市場戶型舒適，缺乏品質(zhì)感低密度 、單價高開發(fā)目標(biāo)開發(fā)限定條件高端舒適自住? 綜合體特制發(fā)揮初步定位方向方向一突破市場，精致公寓突破區(qū)域市場，以品質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，帶動需求如何價格定位？ —— 價格標(biāo)桿的確定客戶需求狀況？ —— 客戶的需求特征如何拉動需求？ —— 產(chǎn)品力、價值特征下一步判斷初步定位方向方向二主打稀缺，城市低密依托市場變化趨勢，以產(chǎn)品力為標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)需求供應(yīng)市場如何？ —— 稀缺程度、可實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品力如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力？ —— 提高產(chǎn)品力、提高舒適度客戶需求狀況？ —— 客戶認(rèn)可度、需求特征下一步判斷基礎(chǔ)研究核心問題深入研究公寓部分研究框架居住型公寓專題低密度產(chǎn)品專題普通住宅專題潛在市場現(xiàn)狀市場居住型公寓專題居住型公寓專題項目分布1 456910121718191382021222326312 37111415162425272829303233? 目前居住型公寓分布相對集中? 主要分布在市核心區(qū)板塊、老城廂板塊、體院北板塊?市核心區(qū)板塊、老城廂板塊以及體院北板塊是本案的主要競爭板塊居住型公寓專題建筑形式項目名稱 建筑形式海河金灣公寓 高層吉利經(jīng)典 多層、高層賽頓中心 高層華夏國際公寓 高層迎賓國際公寓 高層中央戀城 高層金盛國際 高層? 現(xiàn)有的居住型公寓以高層為供應(yīng)主力? 出現(xiàn)了多層的產(chǎn)品形式?天津居住型公寓市場的供應(yīng)主流是高層產(chǎn)品，供應(yīng)產(chǎn)品形式單一居住型公寓專題各戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征項目名稱 一居 （套） 二居 （套） 三居 （套） 四居 （套）五居 （套）海河金灣公寓 89 268 89 0 8吉利經(jīng)典 50 94 12 0 0賽頓中心 0 0 160 160 0華夏國際公寓 48 90 70 22 0迎賓國際公寓 39 75 12 44 0中央戀城 0 1300 400 0 0金盛國際 700 100 0 0 0合計 226 1827 743 226 8所占比例 7% 60% 25% 7% 0%? 現(xiàn)有的居住型公寓以二居為供應(yīng)主力，占總供應(yīng)量的 60%? 三居次之，占總供應(yīng)量的 25%修正?天津整體公寓市場以二居為絕對供應(yīng)主力各戶型供應(yīng)面積特征居住型公寓專題項目名稱 60平米以下 60（含 ）80平米80（含） 100平米100（含） 120平米120（含） 140平米140（含） 160平米160（含） 180平米180（含） 200平米200平米（含）以上海河金灣公寓 89 12 0 134 122 89 0 0 0吉利經(jīng)典 12 24 62 47 8 4 0 0 0賽頓中心 0 0 0 0 0 0 0 0 320華夏國際公寓 0 48 0 0 90 42 28 22 0迎賓國際公寓 0 0 39 0 25 25 25 12 44中央戀城 0 0 1300 400 0 0 0 0 0金盛國際 700 50 50 0 0 0 0 0 0合計 101 84 1401 581 245 160 53 34 364所占比例 3% 3% 46% 19% 8% 5% 2% 1% 12%? 主力戶型面積范圍主要集中在 100130平米之間? 戶型面積以 80120平米為主? 面積 80100平米占總比例的 46%， 100120平米占總比例的 19%?除個別項目之外，居住型公寓戶型供應(yīng)集中分布在 140平米以下，其中以 80100平米兩居、 100120三居為主?60平米左右一居、 140平米三居為輔修正成交價格特征居住型公寓專題項目名稱 報價 實(shí)際售價海河金灣公寓 13000 11000　吉利經(jīng)典 17000 16830賽頓中心 16000 14700華夏國際公寓 16000 15000迎賓國際公寓 18000 18000金盛國際 平層 12023復(fù)式 14500 平層 11000復(fù)式 14000? 現(xiàn)有的居住型公寓可實(shí)現(xiàn)的售價較高，多數(shù)項目價格在 14000元 /平米以上? 居住型公寓主力戶型總價集中分布在 130萬 250萬 /套之間? 居住型公寓可以實(shí)現(xiàn)相對較高的銷售單價及銷售總價裝修情況居住型公寓專題項目名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米）海河金灣公寓 0吉利經(jīng)典 1500賽頓中心 0華夏國際公寓 0迎賓國際公寓 2023金盛國際 2023? 在售項目毛坯及精裝的情況都有出現(xiàn)? 精裝標(biāo)準(zhǔn)集中在 15002023元 /平米?本案可參考的精裝標(biāo)準(zhǔn)在 2023元 /平米左右暢銷滯銷戶型居住型公寓專題項目名稱 主力戶型（平米） 暢銷戶型（平米） 滯銷戶型（平米）海河金灣公寓 70130兩居 5060一居 150160三居吉利經(jīng)典 97120兩居 97二居 ——賽頓中心 200250三居、四居 —— ——華夏國際公寓 133138三居 100二居 183200四居迎賓國際公寓 127168兩居 160180三居 300四居金盛國際 5060一居 5060一居 ——?從客戶需求驗(yàn)證，我們可以看出，居住型公寓的暢銷戶型以 100平米以下一居、兩居為主，其中 8090平米的兩居最為暢銷?150平米以上的大戶型為主要滯銷戶型成交客戶特征居住型公寓專題項目名稱 客戶描述地域 年齡 購買目的 外地及外籍客戶比例海河金灣公寓 天津本地客戶為主，外地客戶有北京、上海、廣東、江浙等地3050歲 自住為主，投資較少 外地客戶占 20%吉利經(jīng)典 天津本地客戶為主，外地客戶有河北、山西等地 35歲以上 自住為主，投資占 30% 外地客戶占 30%賽頓中心 天津本地客戶為主 40及 40歲以上 自住為主，投資不到10% 外地客戶占 10%左右華夏國際公寓 外地客戶占一定比例，如山西、山東、河北等 3050歲 自住為主，投資占 10% 外地客戶占 20%迎賓國際公寓 天津本地客戶 ,一部分外地客戶，韓國、日本等外籍客戶 35歲以上 自住占 20%，投資占 80% 外地及外籍客戶占 50%金盛國際 天津本地客戶為主，外地客戶如北京、上海、廣州等地3040歲 自住占 90%，投資占 10% 外地客戶占 10%?居住型公寓客戶主要以天津本地客戶為主，外地及外籍客戶也占一定的比例，比例集中在 10%30%?購買目的以自住為主，投資也占一定的比例潛在市場現(xiàn)狀市場居住型公寓專題潛在市場 —— 在售項目后期居住型公寓專題項目名稱 在售面積（萬平米）后期供應(yīng)面積（萬平米）海河金灣公寓 0吉利經(jīng)典 0賽頓中心 0華夏國際公寓 0迎賓國際公寓 0金盛國際 0?未來在售競爭項目供應(yīng)量小，約為 7萬平米，多為在售項目的后期供應(yīng)；潛在市場 —— 未來入市項目居住型公寓專題項目名稱 項目位置 占地面積 建筑面積 預(yù)計開盤時間 主力戶型金德園 和平區(qū)貴陽路與西寧道交口 163700平方米 2023年下半年 8090兩居假日國際 和平區(qū)南京路與鞍山道交口 26800平方米 2023年 9月初 ——鉆石山 南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁 140000平方米 310000平方米 08年 6月或 7月 超高層精裝公寓 80240平米中央領(lǐng)袖 南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁20230平方米 72023平方米 2023年 7月 1日 3383一居仁恒海河廣場 南開區(qū)東馬路 138號新世界廣場對過95000平米 347000平米 2023年下半年 ——?未來潛在競爭項目存在一定的供應(yīng)量，約為 50萬平米，多數(shù)項目預(yù)計 08年下半年入市；居住型公寓專題小結(jié)? 項目競爭板塊內(nèi)在售項目價格介于1300018000元 /平米，區(qū)域內(nèi)客戶追求 高品質(zhì)、高檔次 的產(chǎn)品供應(yīng)量： ? 目前競爭板塊內(nèi)居住型公寓 供應(yīng)量少 ，本項目 珍貴性 明顯? 戶型以 8090平米 兩居、 100120平米 三居戶型為 主力 ， 150平米 以上的大戶型 滯銷 明顯? 客戶除天津本地客戶外， 外地客戶所占 比例較高 ，為本項目奠定了客戶基礎(chǔ)產(chǎn)品：價格：客戶：戶型： ? 順應(yīng)市場主流， 以 8090平米 兩居、 100120平米 三居戶型為 主力，可少量規(guī)劃 5060平米一居 、 140平米左右三居舒適戶型價格： ? 與主要競爭板塊形成價格性價比，單價區(qū)間 1400016000元 /平米 （按目前市場基礎(chǔ)），總價區(qū)間 160萬 230萬定位建議產(chǎn)品： ? 考慮市場風(fēng)險可 與住宅產(chǎn)品同區(qū)規(guī)劃 ，可提高項目舒適度，形成產(chǎn)品系列客戶： ? 以本地、外地客戶自住為主，努力吸引外部客戶高端進(jìn)入潛在市場現(xiàn)狀市場低密度產(chǎn)品專題供應(yīng)情況需求情況項目分布低密度產(chǎn)品專題? 由于市區(qū)低密度項目較少，不構(gòu)成充足樣本量，我們將研究范圍擴(kuò)大到市區(qū)（核心競爭區(qū)）及近郊（泛競爭區(qū)）12365478171110916131218222421202314 1519?低密產(chǎn)品主要分布在大梅江板塊?市核心區(qū)板塊、體院北板塊等項目主要競爭板塊內(nèi)分布很少低密度產(chǎn)品專題獨(dú)棟供應(yīng)分布西康路 36號 檀府1大地 12城1海遠(yuǎn)別墅園中園1海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地 127171613182420231582紅磡領(lǐng)世郡2新悅庭萬源新城水岸江南 水岸公館1華韻歐風(fēng)博雅苑1瑪歌莊園?市區(qū)內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品市場稀缺?現(xiàn)有的市場供應(yīng)主要分布在大梅江板塊獨(dú)棟供應(yīng)情況? 主要競爭區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)品戶型面積集中在 400500平米，單價集中在 2500035000元 /平米，總價集中 1300萬 1400萬之間? 泛競爭區(qū)域內(nèi)在售項目戶型面積集中在 300450平米，單價集中在 1500018000元 /平米，總價集中在 700900萬之間?獨(dú)棟產(chǎn)品在核心競爭區(qū)域內(nèi)市場表現(xiàn)好，實(shí)現(xiàn)的價格高?本案獨(dú)棟產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn) 2500030000元 /平米 ，戶型可在 400平米左右低密度產(chǎn)品專題2571791822 21檀府第六田園水岸江南 1華韻歐風(fēng)博雅苑1華韻歐風(fēng)博文苑1瑪歌莊園1海遠(yuǎn)別墅園中園1海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地2普吉島2長瀛御龍灣荷蘭墅雙拼供應(yīng)分布1512 13?市區(qū)內(nèi)雙拼產(chǎn)品市場稀缺?現(xiàn)有的市場供應(yīng)主要分布在大梅江板塊、西青新城板塊低密度產(chǎn)品專題雙拼供應(yīng)情況? 主要競爭區(qū)域雙拼產(chǎn)品戶型面積集中在 250400平米，單價集中在 1600020230元 /平米，總價集中 500萬 600萬之間? 泛競爭區(qū)域內(nèi)在售項目戶型面積集中在