偉業(yè)精品-永豐嘉園項(xiàng)目市場(chǎng)與產(chǎn)品定位匯報(bào)-資料下載頁
2025-01-16 07:27本頁面
【正文】 平米左右的地下室、庭院、露臺(tái)等附加值； 經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析 各方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 單位：平方米 地上 地下 住宅 公建 聯(lián)排 疊拼 雙拼 情景公寓 多層或小高層 配套 非配套 方案 1 89557 69896 —— 48853 15413 21362 13000 24193 方案 2 136062 10224 10804 —— 15413 18067 10000 28941 方案 3（原方案） 41519 21300 9178 —— 281412 33153 8300 15989 計(jì)算前提說明 本次測(cè)算僅僅作為三種方案在同樣條件下，經(jīng)濟(jì)效益的對(duì)比分析； 計(jì)算時(shí)， 9組團(tuán)均沒有進(jìn)行考慮； 土地取得成本是參照開發(fā)商提供，全區(qū)為 ，按占地進(jìn)行分?jǐn)偅? 其它成本列項(xiàng)參考開發(fā)商實(shí)際情況，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)來考慮。 經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析 各方案計(jì)算結(jié)果： 方案 總投資（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤(rùn)額（萬元） 成本 利潤(rùn)率 可售面積單方成本（元 /m2） 可售面積均價(jià)（元 /m2） 方案 1 ％ 方案 2 ％ 方案 3 ％ 計(jì)算結(jié)果分析： 從上表計(jì)算的結(jié)果可以看出，方案 1無論是利潤(rùn)額還是利潤(rùn)率相對(duì)都是最優(yōu)的，利潤(rùn)額達(dá)到約 ，利潤(rùn)率為 ％，且從銷售角度來看，此方案產(chǎn)品同時(shí)也具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力； 方案 2的經(jīng)濟(jì)效益最差，但是從銷售角度來看，此類產(chǎn)品具有較好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 方案 3的經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)居中，但是從銷售角度來看，產(chǎn)品不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 綜合上述分析，建議定位選取方案 1。 新定位 面向中關(guān)村科技園區(qū)精英 舒適、健康的升級(jí)版第一居所 大型低密度高尚居住區(qū) 物業(yè)類型： 以聯(lián)排別墅、疊拼為主， 其中聯(lián)排（ 40％） +疊拼（ 30％） +情景公寓（ 22％） +多層（ 8％原規(guī)劃） +部分商業(yè) 物業(yè)檔次： 聯(lián)排 7200元 /m2，疊拼 6500元 /m2，情景公寓 5200元 /m2，商業(yè) 7800元 /m2 目標(biāo)客群： 中關(guān)村、上地以及西部地區(qū)為主 年齡主要集中在 3545歲之間 具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定收入，家庭年收入在 20萬元左右 二次以上置業(yè) 對(duì)公共交通、配套設(shè)施等的要求較低 具有較強(qiáng)的西部情結(jié)，喜歡低密度的郊區(qū)環(huán)境 在項(xiàng)目原有方案已確定因素（如 9組團(tuán)、路網(wǎng)等） 的基礎(chǔ)上進(jìn)行 針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考慮，考慮分期開發(fā)的需要 產(chǎn)品的差異化和高附加值是重點(diǎn)考慮因素 產(chǎn)品定位建議 ——定位原則 功能分區(qū) ? 9組團(tuán)獨(dú)立管理， 設(shè)置獨(dú)立出入口 ? 建議在 9組團(tuán)增加 一塔樓 ? 各組團(tuán)按不同物業(yè) 類型結(jié)合地塊適當(dāng)分布 產(chǎn)品定位建議 ——總體規(guī)劃 以中心帶狀綠化為軸心， 形成立體景觀與綠化系統(tǒng) 產(chǎn)品定位建議 ——總體規(guī)劃 沿主入口設(shè)商業(yè)街，與會(huì)所、下沉式廣場(chǎng)結(jié)合，與中心帶狀綠化結(jié)合，形成社區(qū)中心及景觀系統(tǒng)主軸線。 產(chǎn)品定位建議 ——總體規(guī)劃 組團(tuán)內(nèi)部不同物業(yè)類型適度混合， 沿景觀軸及水渠設(shè)置舒適端單元， 打破兵營(yíng)式布局，形成豐富的天 際線及內(nèi)部景觀效果。 產(chǎn)品定位建議 ——總體規(guī)劃 會(huì)所分為主會(huì)所與分會(huì)所，主會(huì)所結(jié)合社區(qū)中心布置，并設(shè)景觀軸線與園林小品結(jié)合，設(shè)置小型分會(huì)所。 產(chǎn)品定位建議 ——總體規(guī)劃 TOWNHOUSE ? 以 3聯(lián)、 5聯(lián)為主， ? 增加端單元，提高品質(zhì) ? 端單元三面采光，提供 雙拼別墅的品質(zhì) 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) TOWNHOUSE ? 以 2層或 2層半 TOWNHOUSE為主，面積 在 200平米左右 ? 2層半 TH增送大露臺(tái)，主臥室位于 2層 ? 設(shè)置內(nèi)院或側(cè)院，提高空間的豐富性 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) TOWNHOUSE 帶側(cè)院 TH設(shè)計(jì)示例 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) 疊拼 ? 疊拼下層保證足夠的花園面積， 并贈(zèng)送地下室 ? 疊拼上層設(shè)置露臺(tái)或屋頂花園， 增加產(chǎn)品附加值 ? 疊拼上層從 1層半空中花園入戶， 提高心理舒適度 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) 疊拼 ? 疊拼設(shè)計(jì)示例 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) 商業(yè) ? 結(jié)合商業(yè)與社區(qū)入口的小廣場(chǎng)， 與道路共同形成開放空間 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) 商業(yè) ? 避免火車廂式的沿街店門， 犧牲少量的用地營(yíng)造具有良 好商業(yè)氛圍的小型廣場(chǎng) 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) 建筑立面與風(fēng)格 ? 突出強(qiáng)烈的低密度特征， ? 立面豐富、溫馨，為大多數(shù)人所接受 ? 強(qiáng)調(diào)露臺(tái)、屋頂?shù)鹊脑O(shè)計(jì)，提高立面 的層次與質(zhì)感 產(chǎn)品定位建議 ——單體設(shè)計(jì) 綜合考慮區(qū)域發(fā)展情況、地塊 拆遷因素 建議本項(xiàng)目分三大期開發(fā) ? 一期開發(fā) 3組團(tuán)（ TH、疊拼為主的高檔低密度住宅），及商業(yè)街，形成良好的小區(qū)環(huán)境 ? 二期開發(fā)中心景觀峽谷，及 8組團(tuán)（ TH、疊拼為主的高檔低密度住宅） ? 三期區(qū)域及社區(qū)環(huán)境成熟，開發(fā) 4（部分）、 6組團(tuán)（疊拼、景觀公寓） 分期開發(fā)建議 結(jié)束語 感謝各位領(lǐng)導(dǎo) 預(yù)祝合作愉快！
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