【正文】 累計(jì)銷售額（億元） 96 累計(jì)銷售額 2023年第四季度 面積： 47500㎡ 均價(jià)： 27000元 /㎡ 首開(kāi)區(qū)均價(jià)： 30000元 /平米 首開(kāi)區(qū)銷售額：約 56億元 銷售周期 : 2年半左右 累計(jì)銷售額 累計(jì)銷售額 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 面積： 28500㎡ 均價(jià)： 28000元 /㎡ 累計(jì)銷售額 面積： 19000㎡ 均價(jià)： 30000元 /㎡ 面積： 63038㎡ 均價(jià)： 32023元 /㎡ 累計(jì)銷售額 面積： 27016㎡ 均價(jià)： 34000元 /㎡ （二）首開(kāi)區(qū)銷售目標(biāo) 97 （三）首開(kāi)區(qū)的營(yíng)銷策略 打造具有前瞻性的豪宅產(chǎn)品 戶型的逐步升級(jí) 產(chǎn)品力的前瞻性打造 實(shí)施品牌先行，客戶為導(dǎo)向的“雙線營(yíng)銷”策略 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 坐銷與行銷的結(jié)合 —— 銷售策略 通過(guò)前瞻性的產(chǎn)品力打造，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 以品牌先行，客戶為導(dǎo)向的雙線營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售 結(jié)合項(xiàng)目整體定位及打造策略，根據(jù)首開(kāi)區(qū)定位，確定首開(kāi)區(qū)的營(yíng)銷策略： 98 第一階段：迎合市場(chǎng)、細(xì)節(jié)超越 —— 以市場(chǎng)主流戶型為主導(dǎo)的 壓縮版城市豪宅 第二階段：引領(lǐng)市場(chǎng)、全面超越 —— 全面超越區(qū)域現(xiàn)有水平的 全尺度城市豪宅 第三階段：創(chuàng)新市場(chǎng)、完全超越 —— 定義金字塔尖人群的 頂級(jí)商務(wù)豪宅 99 —— 現(xiàn)有方案說(shuō)明 地塊 2地塊 3地塊 4地塊 5地塊 6地塊 7地塊 總數(shù) 建設(shè)用地 (㎡ ) 51145 22647 18842 12473 15511 9165 129785 地上建筑面積 (㎡ ) 209800 96000 217200 46500 95000 90055 754555 地下商業(yè) (㎡ ) 15000 12023 4200 2922 34122 公建部分主要集中在 4地塊 ； 7地塊以住宅為主，約 24萬(wàn)平米； 啟動(dòng)區(qū)為 7地塊 100 —— 現(xiàn)有方案調(diào)整建議 從項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的角度，我們建議將 2地塊調(diào)整為住宅，公建部分集中在 4地塊： 2地塊距離海河近、受周邊遮擋影響小，居住環(huán)境更為優(yōu)越； 地塊內(nèi)部受現(xiàn)狀建筑物影響?。? 能滿足產(chǎn)品升級(jí)需要，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)更大化。 101 —— 戶型配比建議 地塊 5地塊 7地塊 2地塊 產(chǎn)品定位 壓縮版城市豪宅 全尺度城市豪宅 頂級(jí)商務(wù)豪宅 主力戶型 （㎡） 180200 260280 150250 350550 面積 141500 90055 14686（ 70%建筑中低層） 62940（ 30%建筑高層） 面積配比 32% 21% 33% 14% 102 產(chǎn)品力的前瞻性打造 （ 1）尊貴、享受的生活空間 —— 全尺度豪宅、高標(biāo)準(zhǔn)精裝修 （ 2）彰顯身份的公共空間與服務(wù) —— 有氣質(zhì)的風(fēng)格立面、豪華雙大堂、高端會(huì)所 （ 3）舒適、領(lǐng)先的科技環(huán)保理念和設(shè)備設(shè)施 —— LEED認(rèn)證、高科技設(shè)備設(shè)施 103 奢華大戶型、三回路功能空間： ? 奢華大戶型不僅采用 主仆分入雙通道 的模式，戶內(nèi)還應(yīng)分為三重回路：分別是 服務(wù)回路、起居回路 和 臥室回路 。 ? 服務(wù)回路包括仆人專用入口、工人房、洗衣間，并與中西廚緊密結(jié)合。 ? 起居回路包括玄關(guān)、會(huì)議室（外書(shū)房）、起居室、正餐廳等社交空間。 ? 臥室回路應(yīng)自成一體，與起居回路避免流線交叉，保證居住私密性。 北京緣溪堂 建筑面積： 414平米 起居回路 服務(wù)回路 臥室回路 （ 1）尊貴、享受的生活空間 產(chǎn)品力的前瞻性打造 104 功能齊全的豪華主臥套： ? 高端客戶比較注重 主臥套的奢華感受 ，一般 300平米以上的戶型，主臥套系 面積為 50~60平米 左右。 ? 主臥套內(nèi)包括小玄關(guān)、雙洗手盆四件套衛(wèi)生間、步入式衣帽間、書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)。 ? 次臥室也應(yīng)有獨(dú)立衛(wèi)生間，并盡量配備衣帽間。 ? 工人房獨(dú)立衛(wèi)浴，不與客衛(wèi)共用 。 北京星河灣 建筑面積： 295平米 （ 1）尊貴、享受的生活空間 產(chǎn)品力的前瞻性打造 105 體面的玄關(guān)、體現(xiàn)入戶的序列感： ? 玄關(guān) 是奢華大戶型入戶的臉面，從專屬電梯廳步入大門(mén)，看到空中花園有水有綠，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)中國(guó)居住理念進(jìn)門(mén)對(duì)景的文化意境。 ? 內(nèi)部 不怕交通空間浪費(fèi) ，這正是大戶型豪宅體現(xiàn)品質(zhì)的重點(diǎn)，這些陽(yáng)光照射不到的小過(guò)廳，可以賦予 鋼琴?gòu)d、展廊、收藏室 等特殊功能。 ? 生活陽(yáng)臺(tái) 也是高層高端住宅需要的空間，如果采用戶式中央空調(diào)設(shè)備，則會(huì)在此處安放室外機(jī)，所以應(yīng)與服務(wù)回路設(shè)備間等緊密結(jié)合設(shè)計(jì)。 北京紫御府 建筑面積： 323平米 入戶對(duì)景水玄關(guān) （ 1）尊貴、享受的生活空間 產(chǎn)品力的前瞻性打造 106 高標(biāo)準(zhǔn)精裝修、國(guó)際品牌、用料奢華： ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)價(jià)在 5000元以上 。 ? 裝修用材：用料奢華，多為 石材實(shí)木 ，同時(shí)保證所有隱蔽工程質(zhì)量。 ? 裝修精度：所有裝修及 全套廚衛(wèi) 均提供到位。 ? 裝修氣質(zhì)：裝修材料的鋪貼都體現(xiàn)了 設(shè)計(jì)感 ，絕不是簡(jiǎn)單拼接。 ? 品牌選擇：裝修材料及五金器具均選用 國(guó)際知名一線品牌 。 （ 1）尊貴、享受的生活空間 產(chǎn)品力的前瞻性打造 北京星河灣 107 （ 2） 彰顯身份 的公共空間與服務(wù) 產(chǎn)品力的前瞻性打造 有氣質(zhì)的外立面風(fēng)格： ? 充分迎合客戶群的高端特征，建筑外觀以 彰顯業(yè)主身份地位 為出發(fā)點(diǎn)，體現(xiàn) 高貴厚重的氣質(zhì) 。 ? 無(wú)論采用怎樣的風(fēng)格，細(xì)部近人尺度的 材質(zhì)搭配和刻畫(huà) 都是十分重要的，必須做到有細(xì)節(jié)才能體現(xiàn)品質(zhì)。 北京紫御府 〃 中式風(fēng)格立面和園林景觀 杭州丁香公寓 〃 新古典主義風(fēng)格 上海 〃 蘭亭 弧度石材加工，編織感細(xì)節(jié)處理 108 （ 2） 彰顯身份 的公共空間與服務(wù) 產(chǎn)品力的前瞻性打造 內(nèi)外景觀結(jié)合的雙大堂、私人酒窖、私人收藏空間： ? 地下一層可以 結(jié)合下沉景觀園林設(shè)計(jì) ，與首層入口的大堂形成氣派的 雙大堂 公共空間感受。 ? 地下二層則可以設(shè)計(jì)為 避難室 、分割為 私人酒窖 或 收藏室 ，租售給上層業(yè)主，滿足豪宅客戶對(duì)地下空間的需求。 將外部景觀園林室內(nèi)化示意圖 109 （ 2） 彰顯身份 的公共空間與服務(wù) 產(chǎn)品力的前瞻性打造 高端會(huì)所與服務(wù)： ? 會(huì)所從立面材質(zhì)到內(nèi)部裝修都具備與本項(xiàng)目豪宅客戶相匹配的品質(zhì)。 ? 引入 國(guó)際知名品牌 結(jié)合務(wù)業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該具備五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，滿足國(guó)際化需求，體現(xiàn)客戶身份。 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 〃 大堂管家接待處 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 〃 下沉庭院與會(huì)所 110 （ 3）舒適、領(lǐng)先的科技環(huán)保理念和設(shè)備設(shè)施 產(chǎn)品力的前瞻性打造 國(guó)際通行的生態(tài)環(huán)保建筑 —— LEED認(rèn)證： ? 由美國(guó)綠色節(jié)能建筑委員會(huì)發(fā)起的 《綠色建筑評(píng)估體系》（ Leadership in Energy Environmental Design Building Rating System），國(guó)際上簡(jiǎn)稱 LEEDTM，也就是國(guó)內(nèi)所稱的“ LEED認(rèn)證”。目前在世界各國(guó)的各類建筑環(huán)保評(píng)估、綠色建筑評(píng)估以及建筑可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中，LEED被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。已成為世界各國(guó)建立各自建筑綠色及可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的范本。 節(jié)水 節(jié)能 空氣 品質(zhì) 節(jié)地 節(jié)材 創(chuàng)新 白金級(jí) 金級(jí) 銀級(jí) ? 面向新建筑的評(píng)估體系 — LEED for New Construction, ? 提倡業(yè)主和租戶共同發(fā)展 ─ LEED for Core Shell, ? 針對(duì)商業(yè)內(nèi)部裝修 — LEED for Commercial Interior, ? 強(qiáng)調(diào)建筑營(yíng)運(yùn)管理評(píng)估 — LEED for Existing Building ? 社區(qū)規(guī)劃與發(fā)展評(píng)估 — LEED for Neighborhood Development ? 住宅評(píng)估產(chǎn)品 — LEED for Home 111 產(chǎn)品力的前瞻性打造 高科技設(shè)備設(shè)施： ? 借助高科技，通過(guò)結(jié)構(gòu)施工、給排水、強(qiáng)弱電、空調(diào)等系統(tǒng)優(yōu)化提高 居住舒適度 。 ? 打造 與時(shí)俱進(jìn) 的豪宅居住環(huán)境 。 恒溫恒濕，天棚輻射采暖制冷 —— 通過(guò)向預(yù)埋在樓板里的水管注入適宜溫度的水，以天棚輻射的方式，使室溫常年保持在 2026攝氏度 同層排水系統(tǒng) —— 采用同層排水橫管在樓上，使水流噪音得以消除，能營(yíng)造出安靜舒適的居家環(huán)境 土壤源熱泵系統(tǒng) —— 通過(guò)地下 100米矩陣式分布的垂直環(huán)熱器，與土壤熱交換后，再由冷熱泵機(jī)將溫度調(diào)節(jié)適度，滿足天棚輻射系統(tǒng)直接供熱、制冷 （ 3）舒適、領(lǐng)先的科技環(huán)保理念和設(shè)備設(shè)施 智能家居體系 —— 利用電腦或手機(jī)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程控制家居電器，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)攝像機(jī)觀察室內(nèi)情況 手背筋脈識(shí)別系統(tǒng) —— 進(jìn)入電梯時(shí)運(yùn)用手背筋脈識(shí)別系統(tǒng)，通過(guò)左右手識(shí)別達(dá)到脅迫報(bào)警功能 112 2 建立雙線營(yíng)銷體系 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 （ 1）海外高調(diào)亮相 （ 2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆 通過(guò)由外到內(nèi)的傳播、推廣，建立項(xiàng)目高端品牌形象 坐銷與行銷的結(jié)合 —— 銷售策略 （ 1）整合偉業(yè)的客戶資源和渠道資源，建立坐銷與行銷相結(jié)合的銷售體系 偉業(yè)客戶資源整合 偉業(yè)渠道資源整合 （ 2）主動(dòng)出擊，通過(guò)一對(duì)一的主動(dòng)性溝通，促進(jìn)項(xiàng)目成交。 113 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 香港 /新加坡 聯(lián)動(dòng)，多地 巡展 實(shí)施方式： 根據(jù)項(xiàng)目特色進(jìn)行 數(shù)據(jù)庫(kù)客戶篩查 ； 在 CBRE公司季刊上刊登項(xiàng)目軟性宣傳并派發(fā)給資源庫(kù)客戶； 聯(lián)系意向客戶安排來(lái)展會(huì)時(shí)間； 聯(lián)系媒體 進(jìn)行媒體發(fā)布會(huì) 和展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)導(dǎo)； 巡展現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行 項(xiàng)目講解并促成交易 ； 展會(huì)過(guò)后進(jìn)行后續(xù)客戶服務(wù)，并完成簽約和付款事宜； 定期向客戶匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況； 案例介紹： ?2023年 4月，項(xiàng)目香港推廣，當(dāng)月促成 40余套香港客戶成交； ? 2023年 10月，柏悅居 216套銷售進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段；柏悅府開(kāi)始赴香港巡展。 案例 銀泰中心在香港成功銷售 — 40套 /月 （ 1）海外高調(diào)亮相 114 媒體 通路 精準(zhǔn)打擊、抓目標(biāo)客戶 達(dá)成成交，持續(xù)熱銷； 報(bào)紙 戶外 網(wǎng)絡(luò) 電臺(tái) 雜志 分眾 數(shù)據(jù)庫(kù) 巡展 大眾媒體：塑形象、樹(shù)品牌、打知名度 小眾媒體 介紹 口碑傳播 造勢(shì) 取實(shí) 活動(dòng)營(yíng)銷、感官營(yíng)銷、事件營(yíng)銷 老客戶 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 （ 2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆 ——確定媒體組合 115 品牌先行造聲勢(shì) ?中糧地產(chǎn)：承擔(dān)城市運(yùn)營(yíng)的歷史使命 ?偉業(yè)顧問(wèn)：全國(guó)優(yōu)秀的地產(chǎn)綜合服務(wù)商 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 （ 2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆 ——廣告策略 116 高舉高打占高位 ?高舉城市運(yùn)營(yíng)、引領(lǐng)區(qū)域升級(jí)的旗臶 ?高打國(guó)際豪宅品質(zhì)生活的概念 ?高占天津城市豪宅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的領(lǐng)先地位 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 （ 2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆 ——廣告策略 117 前期準(zhǔn)備 高提醒 強(qiáng)力段 熱銷造勢(shì) 提升段 節(jié)日攻勢(shì) 維護(hù)再造 價(jià)值提升 持續(xù)高潮做第一 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 （ 2）國(guó)內(nèi)媒體集中引爆 ——廣告策略 118 墻外開(kāi)花，墻內(nèi)香 —— 推廣策略 各費(fèi)用預(yù)算占比15%7%5%2%10%2%11%15%15%8%8% 2%報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)路牌短信DM廣播直投沙龍客戶保養(yǎng)老帶新分銷廣泛激勵(lì)項(xiàng)目推廣費(fèi)用明細(xì) 分類 內(nèi)容 方式 所占比例 大眾媒體 報(bào)紙 主流報(bào)紙 15% 網(wǎng)絡(luò) SOHU，新浪等 7% 路牌 戶外 5% 短信 短信公司 2% DM 項(xiàng)目印刷品 10% 廣播 交通廣播等 2% 窄眾 直投 一對(duì)一高端客戶直投 11% 沙龍 高端會(huì)所沙龍 15% 客戶保養(yǎng) 客戶后期保養(yǎng) 15% 推廣費(fèi) “挪用” 老帶新 成交客戶激勵(lì) 8% 分銷 分銷激勵(lì)政策 8% 廣泛激勵(lì) 意向客