【正文】 800100085% 4500天津電梯廠單位房 6070 18 4550歲 三口之 家 0% —— 100% 4000天津工程機械廠單位房(原天津工程機械廠招待所 )70左右 16 5060歲 老兩口 0% —— 100% 4000地毯廠宿舍 60左右 20 4565歲 老兩口 0% —— 100% 4000毛條廠宿舍 5070 25 50歲以上老兩口三代同居0% —— 100% 4000客戶特征 —— 一、二號橋區(qū)域市場環(huán)境86《津塘路項目》《津塘路項目》用地條件分析區(qū)域市場環(huán)境方案試排銷售分期經(jīng)濟效益測算87方案試排? 主要經(jīng)濟技術指標：? 住宅部分：?占地面積： ?基底面積： ，建筑密度： 18%?地上總建筑面積： ?會所、服務站等配套： ?可銷售住宅面積： ?地下停車及人防： ?可銷售車位面積： ? 商業(yè)部分：?占地面積： ?商業(yè) 2萬平米，其中超市 1萬平米?公寓 7萬平米?基底面積： ，建筑密度 41%?地下停車及人防： 88方案試排3030 302 2311 11小 學幼兒園津 ` 塘 路婁 ` 山 路武當路龍崗路公寓部分： 30層，標準層約 780平米總建筑面積： 7萬平米商業(yè)部分： 2層為主，局部 3層 總建筑面積： 3萬平米（ 1萬超市）住宅部分： 11層小高層總建筑面積： （含 ）住宅部分：多層， 6層花園洋房總建筑面積： 2萬平米N89《津塘路項目》《津塘路項目》用地條件分析區(qū)域市場環(huán)境方案試排銷售分期經(jīng)濟效益測算90銷售分期相關因素說明：?界外地及架空暖氣管 2023年底完成拆遷?住宅售價漲幅 0709年按 20%增長， 09年后增速放緩為 1015%?商鋪售價為住宅的 2倍計算，且在首期住宅入住后銷售?公寓售價為住宅 ，待區(qū)域成熟度增加后與商業(yè)同期入市?住宅銷售周期 34年，商業(yè)及公寓銷售周期 2年91銷售分期方案一市場正常速度市場正常速度起始時間 078 Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y507/7 07/8~08/7 08/8~09/7 09/8~10/7 10/8~11/7 11/8~12/7銷售面積（萬平米）住宅 　 　 　 商鋪 　 　 　 　 1 1公寓 　 　 　 　 　住宅 年漲幅 　 20% 20% 15% 15% 10%均價（元 /平米） 7000 8400 10080 11592 13331 14664 銷售額（萬元） 0 0 0 92736 106646 102647 　商業(yè) 年漲幅 按住宅售價 2倍計算均價（元 /平米） 　 　 　 　 26662 29328 銷售額（萬元） 0 0 0 0 26662 29328 　公寓 年漲幅 按住宅售價 均價（元 /平米） 　 　 　 　 19996 21996 銷售額（萬元） 0 0 0 0 69987 76985 　銷售額合計（萬元） 0 0 0 92銷售分期方案二放緩銷售速度放緩銷售速度增加價格上漲空間增加價格上漲空間起始時間 078 Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y607/7 07/8~08/7 08/8~09/7 09/8~10/7 10/8~11/7 11/8~12/7 12/8~13/7銷售面積（萬平米）住宅 　 　 　 商鋪 　 　 　 　 　 1 1公寓 　 　 　 　 　 　住宅 年漲幅 　 20% 20% 15% 15% 10% 10%均價（元 /平米） 7000 8400 10080 11592 13331 14664 16130 銷售額（萬元） 0 0 0 69552 79985 87983 80651 　商業(yè) 年漲幅 按住宅售價 2倍計算 　均價（元 /平米） 　 　 　 　 　 29328 32261 銷售額（萬元） 0 0 0 0 0 29328 32261 　公寓 年漲幅 按住宅售價 　均價（元 /平米） 　 　 　 　 　 17597 19356 銷售額（萬元） 0 0 0 0 0 61588 67747 　銷售額合計（萬元） 0 0 0 93《津塘路項目》《津塘路項目》用地條件分析區(qū)域市場環(huán)境方案試排銷售分期經(jīng)濟效益測算94經(jīng)濟效益測算測算公式說明? 成本利潤率 =稅后利潤額 /開發(fā)總成本 ? 稅后利潤額 =稅前利潤額 土地增值稅 所得稅? 稅前利潤額 =銷售總收入 開發(fā)總成本? 開發(fā)總成本 =地價成本 +建安成本 +財務費用 +銷售費用 +公共維修基金 +營業(yè)稅及附加? 土地增值稅 =土地增值額 30%扣除額 0%? 土地增值額 =直接成本 *+間接成本? 直接成本 =土地成本 +建安成本 +前期費用 +市政配套費用 +綠化及道路費用? 間接成本 =管理費用 +不可預見費用 +財務費用 +營業(yè)稅及附加95方案一測算前提成本成本銷售面積銷售面積? 根據(jù)天津本地實際成本情況計算? 初次計算利潤時暫按土地基價計算? 超市１萬平米持有經(jīng)營，未考慮出售? 人防部分可用做車位，但人防與商業(yè)地下車位不考慮銷售? 剩余地下車位全部出售，售價暫按８萬元／個計算，結合住宅銷售計算銷售周期計算方法計算方法? 結合銷售進度，分年進行成本 /利潤測算? 財務成本按全投資額 *貸款利率 *90%計算? 在各年成本 /利潤測算基礎上，計算項目整體經(jīng)濟效益? 反算銷售利潤率為 15%情況下，土地價格96方案一逐年成本 /利潤測算07/8 08/8 09/8 10/8 11/8 12/8前期準備階段總成本： 萬元財務費用： 萬元物業(yè)類型 銷售面積 均價（元 /平米） 銷售面積 均價（元 /平米） 銷售面積 均價（元 /平米）住宅 　 11592 　　 13331　 　 14664　商業(yè) 　 　 　 1 26662　 1　 29338　公寓 　 　 　 15997　 　 17597　總成本（萬元） 　 　 　總銷售收入（萬元） 　 　 　年度結余（萬元） 　 累計結余（萬元） （ ） () 97方案一銷售全程測算結果? 總成本： 萬元? 財務費用： 萬元? 總銷售額： 萬元? 均價? 住宅： ? 商業(yè)： ? 公寓： ? 利潤額： 萬元? 成本利潤率： %? 成本利潤率為 15%時，土地價格為： 4398元 /平米98方案二 逐年成本 /利潤測算07/8 08/8 09/8 10/8 11/8 12/8前期準備階段總成本：財務費用：物業(yè)類型銷售面積均價（元 /平米）銷售面積均價（元 /平米）銷售面積均價（元 /平米）銷售面積均價（元 /平米）住宅 　 11592　 　 13331　 14664 　 16130　商業(yè) 　 　 　 　 1 29328 1　 32661　公寓 　 　 　 　 17597 　 19356　總成本（萬元） 總銷售收入（萬元） 　 　 　年度結余（萬元） 年度結余（萬元）（ ） （ ） 10/899方案二銷售全程測算結果? 總成本： 萬元? 財務費用： 萬元? 總銷售額： 萬元? 均價? 住宅： /平米? 商業(yè)： 30794元 /平米? 公寓： 18477元 /平米? 稅后利潤額： 萬元? 成本利潤率： %? 成本利潤率為 15%時，土地價格為：4672元 /平米100土地價格與利潤率的敏感性分析銷售價格與利潤率的敏感性分析價值實現(xiàn)風險判斷101? 地價每次上漲 10%，成本利潤率約下降 3%? 地價上漲至 5163元 /平米時，增值稅為零，利潤率下降速度加快? 地價為 6219元 /平米時 ，成本利潤率為零土地價格與利潤率的敏感性分析土地價格與利潤率的敏感性分析土地價格變化成本利潤率變化102土地價格與利潤率的敏感性分析銷售價格與利潤率的敏感性分析價值實現(xiàn)風險判斷103? 售價每浮動 5%，利潤率隨之浮動 %%之間 ；售價越高，敏感性越低? 住宅售價下降至 9111元 /平米時，增值稅為零，成本利潤率下降速度加快? 當平均售價為 預計售價的 80%時（住宅 8024元 /平米），成本利潤率為零以地價為 3949元 /平米為基準（成本利潤率為 15%），售價對成本利潤率的影響：銷售價格與利潤率的敏感性分析銷售價格與利潤率的敏感性分析銷售均價成本利潤率104拿地策略10515%成本利潤率損益平衡點按市場正常發(fā)展水平及天津建設及費用成本估算的條件下：成本利潤率為 15%時，地價為：4398元 /平米（方案一）4672元 /平米（方案二）按市場正常發(fā)展水平及天津建設及費用成本估算的條件下：成本利潤率為 0%時，地價為：6219元 /平米（方案一）6517元 /平米（方案二）影響因素：土地獲取方式華僑城天津發(fā)展戰(zhàn)略后續(xù)獲取土地成本地價每上漲 10%，成本利潤率約下降 3%106用地分析市場分析政策及開發(fā)商分析SWOT分析及銷售價格預測初步產(chǎn)品建議新開路項目分析107宏觀分析 —— 項目區(qū)位■ 行政區(qū)劃層面： 新開路項目 隸屬河東區(qū)，位于河東區(qū)與河北區(qū)交界處 ，同時距離南開區(qū)、和平區(qū)都比較近；■ 地理位置層面： 項目 靠近傳統(tǒng)的城市核心區(qū)，緊鄰內環(huán)線。河東區(qū)和平區(qū)河北區(qū)南開區(qū)靠近城市核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，未來升值潛力巨大海河內環(huán)中環(huán)外環(huán)108宏觀分析 —— 項目交通■ 項目周邊 路網(wǎng)密集，交通可達性良好 ；■ 項目靠近多條城市干道，內環(huán)、中環(huán)、金鐘河大街、衛(wèi)國道、津濱大道、建設中的東縱快速路等，可以 方便快捷地到達城市其他區(qū)域；■ 建設中的地鐵 3號線臨近本項目。外環(huán)中環(huán)內環(huán)海河金鐘河大街衛(wèi)國道津濱大道東縱快速路（建設中）交通可達性好，路網(wǎng)密集，增強了與城市其他區(qū)域的聯(lián)系3號線2號線109中觀分析 —— 區(qū)域規(guī)劃■ 河東區(qū)規(guī)劃了現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的 “五三三 ” 布局。 “ 十一五 ” 期間，海河東岸將建成 “ 五 ” 個現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)、 “ 三 ” 條商務商貿發(fā)展帶和 “ 三 ” 大類服務業(yè)；■ 其中新開路商務商貿發(fā)展帶、嘉華商業(yè)聚集區(qū)，距離本項目最近， 有利于完善項目周邊的配套、增強商務商貿氛圍，使整個板塊的檔次得到進一步提升；■ 項目周邊 未來可開發(fā)的土地非常稀少，更加凸現(xiàn)本項目的稀缺性。新開路商務商貿發(fā)展帶 嘉華商業(yè)聚集區(qū)河東區(qū)規(guī)劃，對本項目將產(chǎn)生較大的利好影響；本項目所在板塊，未來可供開發(fā)土地很少，凸現(xiàn)本項目稀缺特性。本項目本項目110中觀分析 —— 區(qū)域規(guī)劃■ 天津站交通樞紐工程■ 距離本項目 ；■ 集普通鐵路、京津城際鐵路、京秦客運專線、京滬高速鐵路、城市軌道交通（地鐵２、３、９號線）、公交中心以及客運集散功能于一體的大型綜合項目， 總建筑面積４５萬平方米 ，為我國目前在建同類工程中建設規(guī)模最大的綜合樞紐項目；■ 全部工程包括鐵路客站、站前廣場、站后廣場、站后公交中心以及配套市政交通、景觀等五個工程區(qū)?！?京津城際鐵路在 2023年奧運會之前開通運營，天津站交通樞紐全部工程計劃于２０１０年６月竣工 。擴建中的天津站距離本項目很近，尤其是后廣場的規(guī)劃建設，將極大的促進周邊區(qū)域的發(fā)展和檔次提升，對本項目的開發(fā)極為有利。天津站本項目111中觀分析 —— 區(qū)域交通■ 項目臨近多條主干道，如新開路、獅子林大街、金鐘河大街、華龍道、修建中的東縱快速路等，可達性好，方便到達城市其他區(qū)域；■ 地鐵 2號線、 3號線在項目附近經(jīng)過， 2號線在新開路和華昌道交叉口設地鐵站， 3號線在華龍道設地鐵站，同時在金獅立交橋西側設地鐵站本項目2號線3號線新開路華龍道小樹林新開路十一經(jīng)路金鐘河大街華龍道真理道獅子林大街新廣路紅星路華興道華捷道華昌道衛(wèi)國道衛(wèi)國道津濱大道東縱快速路金鐘河大街區(qū)域內交通非常發(fā)達，對項目構成利好影響。勝利路112中觀分析 —— 區(qū)域配套項目所處區(qū)域比較成熟，周邊配套非常完善，有利于提升項目檔次。沃爾瑪樂購華北醫(yī)院巨福園電器批發(fā)市場本項目 三毛藝術學校河東區(qū)實驗小學財經(jīng)職業(yè)中專120急救中心衛(wèi)生防病中心衛(wèi)生防病中心二中疾病預防控制中心三十二中學中醫(yī)二附院四十八中靶鐺村小學113學校配套說明■ 根據(jù)天津市教育部門的規(guī)定，天津市教育系統(tǒng)分區(qū)片管理，河東區(qū)包括若干教學片；■ 小學階段必須在戶口所在地的片區(qū)上學，不允許跨片；■ 初中可以在整個河東區(qū)的各個中學來選擇，但不允許跨區(qū)；■ 高中基本沒