上海市金山房地產項目分析報告房市分析-資料下載頁
2025-06-06 21:32本頁面
【導讀】南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山。鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上。明珠園等多個中高檔樓盤。年，規(guī)劃容積率為,其中多層,非獨立式低密度住宅,建筑密度多層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按個/戶配置。平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目投資提供科學的決策依據(jù)。點和土地利用條件和要求。長三角都市圈樞紐地帶。金山區(qū)境內有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網絡。線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內河運輸主動脈。到2020年，金山將形成“三縱兩橫”
【正文】 在 4600 元 /平方米。 五、財務效益 銷售 收入測算 ? u 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900 元 /平方米，別墅按照 4600 元 /平方米測算； ? u 車庫地上部分按照 24000 元 /個計算，地下部分按照 36000 元 /平方米計算； ? u 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。 銷售收入估算表 序號 項目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計 29,939,000 三、 合計 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元。 建設投資估算 投資估算表 序號 項目 金額（元） 單 價（元 /m2） 計算面積 (m2) 備注 一、 土地費用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費 182,156,700 1,275 142,868 85 萬 /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費用 13,420,000 22 萬 /畝， 61 畝 二、 前期費用 69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費 52,175,460 332 157,155 前期工程費用 13,043,865 83 157,155 其他前期費用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設備及安裝工程 47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎配套費 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎設施費 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計 514,979,931 七、 間接費用 40,910,006 不可預見費 15,449,398 (一 )—— (六 )的 3% 財務費用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率 八、 合計 555,889,937 3,537 157,155 ? u 財務費用按照建設總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。 根據(jù)建設投資估算表可以看出，整個項目建設總投資共 555,889,937 元。 不確定性分析 敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當銷售價格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設總成本降低 10%以上時本項目才可行。因此，本項目的風險性較大。 敏感度分析表 銷售價格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經濟效益評價 從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。故本項目從經濟上不可行。 損益表 序號 項目 金額（元） 一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 %
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