【導(dǎo)讀】多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際。以上評(píng)分考慮點(diǎn)是根據(jù)中原多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)豪宅客戶的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶購房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的。根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場需求評(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定。本物業(yè)綜合素質(zhì)。理等方面各樓盤表現(xiàn)均較好，評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣，主要考慮戶型設(shè)計(jì)是否有特色，及帶給客戶的附加值；交通方面，考慮了路網(wǎng)的完善、梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶型相同，具有一定參考。淘金山是羅湖大盤，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目較為接近，同樣具有參考價(jià)值，賦予權(quán)重30％。較知名小戶型發(fā)專業(yè)戶，

　　

【正文】 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 對(duì)發(fā)展商資金回收而言，一次性付款和銀行按揭的 資金 回收速度相差無幾 ，且為了避免日后客戶因?yàn)楦犊罘绞秸劭鄄罹噍^大，而轉(zhuǎn)換付款方式的麻煩， 中原 建議采用折扣差別不大的 付款 方式。另外 本項(xiàng)目價(jià)格相對(duì)較高，因此付款方式折扣少，可避免賬面價(jià)過高。 故中原建議： 一次性付款： 97折 按揭付款： 98折 付款方式 付款折扣 預(yù)計(jì)比例 整體優(yōu)惠力度 一次性付款 97折 10％ *10%+*90%= 按揭付款 98折 90％ 5. 銷售經(jīng)理折扣點(diǎn)保留 為了現(xiàn)場銷售率的提高，使客戶快速下購買決定，按照慣例，中原銷售經(jīng)理都會(huì)有一個(gè)點(diǎn)的保留折扣作為逼定用， 使 用機(jī)率 為 30%，優(yōu)惠力度為 *30%= 6. 帳面均價(jià)計(jì)算 在實(shí)施營銷各階段優(yōu)惠措施后 ,為了保證 10000 元 /平米的實(shí)收均價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升 ,給予客戶一個(gè)初始帳面均價(jià)。以下為帳面均價(jià)計(jì)算。 1) 實(shí)收均價(jià)： 元 /M2 2）付款方式折扣整體優(yōu)惠力度： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 3) 銷售經(jīng)理保留折扣 4) 階段平均優(yōu)惠： % 5) 總體優(yōu)惠力度： *（ %） *（ ） ≈ 6) 帳面價(jià)格： /≈ 特別說明： 如發(fā)展商有部分折扣作特殊保留，建議提前知會(huì)中原，中原將提前將此 部分折扣計(jì)算入價(jià)格表，使價(jià)格表更合理、更科學(xué)，避免日后造成混亂。 7. 各階段價(jià)格走勢 1) 初始賬面價(jià)格 第 6部分計(jì)算得出初始帳面均價(jià)為 10805 元 /M2 2) 階段平均價(jià)格 推廣階段 起始時(shí)間 時(shí)間段 銷售比例 優(yōu)惠力度 實(shí)收均價(jià) 解籌期 68% % 10155 開盤期 2個(gè)月 23% % 10367 尾盤期 1個(gè)月 9% % 10261 合計(jì) —— 100% —— 3) 階段價(jià)格走勢圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 各階段銷售價(jià)格101551036710261100001005010100101501020010250103001035010400解籌期 強(qiáng)銷期 尾盤期銷售階段價(jià)格 8. 東方尊峪 價(jià)格表定價(jià)原則 1) 東方尊峪價(jià)格表的具體制定方法是： 設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù) 3大系統(tǒng)，并針對(duì)各系統(tǒng)分別評(píng)分賦值： ? 水平系數(shù)評(píng)定： 同一平面各單位 ，按 差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。主要考慮 因素及權(quán)重： 打分因素 景觀 視野 朝向 戶型 戶型暢銷度 權(quán)重 30% 15% 20% 25% 10% 考慮角度 內(nèi)園景、山景資源 開揚(yáng)程度，主要指鴻景翠峰的遮擋 按自然朝向，順序東南 /南 西南 /東 東北 /北 西北 /西） 方正度、各功能單元與戶型面積匹配程度、通透通風(fēng)情況等 供給稀缺程度、面積暢銷程度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 注： 各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見《東方尊峪水平單元評(píng)分表》，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。 ? 垂直系數(shù)評(píng)定： ? 按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，主要包括視野景觀變化、空間感差異、心理優(yōu)越差異等因素，且高層單位通常情況下是從上到下逐層價(jià)格遞減 。 ? 但定價(jià)過程中，低高樓層的層差不宜太大， 因?yàn)橐轁w屬于高層，層差如果過大，會(huì)出現(xiàn)高低層總價(jià)相差非常大，到時(shí)會(huì)出現(xiàn)底層單位被搶購一空，剩下高層單位價(jià)格過高滯銷的局面，建議 6 層以下由于景 觀影響較大，可以略為調(diào)低價(jià)格。 ? 高層除最頂三層以外，很多單位有視野障礙或?qū)σ暚F(xiàn)象，低層單位可以觀賞園景，低高層單位整體素質(zhì)相差不遠(yuǎn)，將高低樓層的層差拉小，符合樓盤特征。 ? 具體層差 ? 層差： 低層： （ 2— 4樓） 60— 80元 /平米； 中 層（ 58樓） 80— 100 元 /平米； 高層（ 918樓） 60— 80 元 /平米； 頂層復(fù)式增加 5000 元 /平米。 ? 跳差： 16樓以上 100 元 /平米（視野突然開闊）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 27 ? 特殊系數(shù)評(píng)定： 本項(xiàng)目主要是入戶花園 、 局部 連廊、中戶型復(fù)式、兩套可打通設(shè)計(jì)等主要戶型賣點(diǎn) 4層跳躍設(shè)置的超高變化部分的影響 ，主要考慮花園面積大小與戶型的匹配度、花園朝向、花園形狀、花園位置及好用度、花園私密性等因素。為計(jì)算方便，打分反映在水平系統(tǒng)中。 ? 逸濤閣的 E戶型是 120 平米的小復(fù)式，市場上屬于較為稀缺戶型；建議均價(jià)加價(jià) 3000元 /平米。 ? 逸清閣和逸濤閣的戶型都有送露臺(tái)的特點(diǎn)，逸濤閣的價(jià)格是全送面積，逸清閣是送一半面積；建議前者加價(jià) 600元 /平米，后者加價(jià) 300 元 /平米。 ? 部分可打通 的 兩房單位； 可加價(jià) 50 元 /平米。 ? 部分有公共連廊；建議此部分加價(jià) 300元 / 平米。 這些特殊戶型賣點(diǎn)都較受客戶喜歡，所以應(yīng)該將這些單位的價(jià)格適當(dāng) 提升，如此既能實(shí)現(xiàn)好單位賣好價(jià)格，而且也能有力的減輕其他素質(zhì)較差單位壓力，通過價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的均衡銷售。 B. 根據(jù)公式： ? 折實(shí)單價(jià)＝試算值（ 1+水平系數(shù)）（ 1+垂直系數(shù)）（ 1+花園系數(shù)） ? 價(jià)格表價(jià)格＝折實(shí)單價(jià)建筑面積247。綜合折扣系數(shù) ? 折實(shí)單價(jià)和價(jià)格表價(jià)格，在計(jì)算過程中分別取整，綜合折扣系數(shù)保留小數(shù)點(diǎn)后 3位。 注：價(jià)格表制作過程是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，本著務(wù)實(shí)的原則，中原在制作價(jià)格表過程中需要根據(jù)現(xiàn)場客戶的喜好轉(zhuǎn)變及市場的變化，進(jìn)行多次的修改和調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東方尊峪均價(jià) 確 定及價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 28 中 原 地產(chǎn)代理（深圳）有限公司