中原地產(chǎn)深圳福田滿京華中心開發(fā)策略提案-資料下載頁
2025-02-15 19:35本頁面
【正文】 ，適合居家使用。戶型配比解析補(bǔ)充性產(chǎn)品，未來可與其他產(chǎn)品組合銷售；比普通的單房面積有所增大，增加其舒適性q “享受型 ”戶型設(shè)計(jì)q “酒店化 ”公共環(huán)境q “主動(dòng)式 ”酒店服務(wù)四、提升項(xiàng)目檔次策略在室內(nèi)空間處理上，參考國際化酒店式公寓的設(shè)計(jì)思路，突顯其享受性：p 戶型強(qiáng)調(diào)舒適感，要求同類產(chǎn)品較一般公寓尺度適當(dāng)放大 58㎡p 北側(cè)戶型充分利用高爾夫球景，突顯各功能的舒適、享受性p 南側(cè)戶型向陽采光性能良好，注重實(shí)用居家氛圍p 設(shè)計(jì)上提前考慮靈活的戶型組合p 帶精裝修銷售，通過裝修細(xì)節(jié)凸顯檔次與 品味“ 舒適型 ” 戶型設(shè)計(jì)趣園戶型浴缸、半圓弧形落地窗結(jié)合高爾夫景觀。單房 。在衛(wèi)生間都能看到高爾夫美景靈活組合戶型設(shè)計(jì)o 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須提前考慮戶型之前可以互相打通、靈活組合；o 組合的方式包括：平面 23套戶型打通，需盡量減少承重墻體、橫梁的影響；垂直組合上下兩層戶型打通，必須在設(shè)計(jì)上針對(duì)性地提前考慮預(yù)留上下打通的預(yù)制結(jié)構(gòu)孔洞。o 靈活組合戶型可吸納商務(wù)辦公客戶。商務(wù)辦公型：開放式廚房，改成酒吧臺(tái)“ 酒店化 ” 公共環(huán)境從材料、空間等方面營造一種酒店級(jí)檔次，突出尊貴豪華之感：p 建筑立面：住宅風(fēng)格 +酒店 +公建元素。p 針對(duì)路邊噪音，采用 雙層 LOWE低幅射鍍膜玻璃。p 注重私密性與安全智能系統(tǒng) （室內(nèi)呼叫、可視對(duì)講、專達(dá)電梯、智能用戶卡）p 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間與走廊：酒店裝飾風(fēng)格，講究電梯出口對(duì)景、溫馨燈光設(shè)計(jì)p 入戶大堂 ：酒店式大堂風(fēng)格，大方氣派、高雅品味，建議 層高達(dá)到 12米 。p 三大會(huì)所 ： 2層商務(wù)會(huì)所（多功能廳、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心、傳真打印、網(wǎng)吧、茶座與咖啡廳）； 3層架空層花園泛會(huì)所，設(shè)置自然采光泳池，與園林美景相輔；頂層休閑會(huì)所。建筑立面：住宅風(fēng)格 +酒店 +公建元素（ 現(xiàn)代、典雅）入戶大堂：酒店式大堂風(fēng)格，大方氣派、高雅品味，建議層高達(dá)到 12米（ 2層商業(yè)裙樓） 2層商務(wù)會(huì)所：營造商務(wù)辦公共享空間不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的硬件設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，享受尊貴的同時(shí)感覺真正的實(shí)惠。3層：架空層花園泛會(huì)所o 室外按摩泳池o 都市景觀玻璃健身室o 健康舞蹈室o 綠化蔓藤花園、漫步徑頂層：星際會(huì)館o 星際會(huì)館 ” 檔次定為城中頂級(jí)空中會(huì)所，以會(huì)員制俱樂部形式經(jīng)營，針對(duì)項(xiàng)目公寓客戶、公寓客戶以外的 CBD新貴等，提供各種消閑娛樂設(shè)施。建議經(jīng)營內(nèi)容包括：n 空中 SPAn 休閑酒吧n 港式私房菜n 多功能（桌球、棋牌）休閑茶座o 港式多功能商務(wù)宴會(huì)廳 “ 主動(dòng)式 ” 酒店服務(wù)酒店式服務(wù)公寓的用家是一個(gè)特殊的群體，因此要針對(duì)需求提供相應(yīng)的服務(wù)：o 主動(dòng)式服務(wù)。 管理公司提供主動(dòng)的高質(zhì)素酒店式服務(wù)，管理公司定時(shí)為租戶處理所有家居事務(wù)，包括定期整理房間，安排報(bào)紙及干洗遞送服務(wù)，體貼照顧每一個(gè)生活細(xì)節(jié)。租戶將不用為家務(wù)而操心。o 主動(dòng)式服務(wù)體系包括： o 商務(wù)服務(wù)；o 私人管家服務(wù)：整理和打包行李、房間用餐、整理家居和 24小時(shí)禮賓服務(wù)；o 家政服務(wù)：免費(fèi)擦鞋、提供每日?qǐng)?bào)紙、送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)o 此外，還要考慮商務(wù)人員的需求，多提供一些商務(wù)資源和信息，如 提供法律顧問、工商咨詢、理財(cái)咨詢及秘書服務(wù)、出租商務(wù)用車、代購辦公用品、代訂飛機(jī)、火車票等。借用物業(yè)管理品牌，提升項(xiàng)目檔次o 物業(yè)管理的品牌非常重要，并且需提前加以充分展示，既是項(xiàng)目銷售期高價(jià)位的支撐，又是項(xiàng)目未來保值增值的關(guān)鍵，成為影響客戶購買決定的重要因素之一，必須引起足夠重視。o 建議可聘用國際知名酒店管理顧問（如世邦魏理士、圣庭苑酒店），銷售期可入場提供服務(wù)。搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)得出比準(zhǔn)價(jià)格各實(shí)例因素修正價(jià)格定位建議根據(jù)上述項(xiàng)目的 “ 酒店式國際公寓 ” 的高檔次定位，選取佳兆業(yè)中心、金中環(huán)、御景華城、凱旋國際等公寓目作為可比對(duì)象：項(xiàng) 目 星河世紀(jì) 佳兆業(yè)中心 金中環(huán)(酒店公寓 ) 御景華城 凱旋國際銷售均價(jià) 10800/㎡ 12700元 /㎡ 18000元 /㎡ 9800元 /㎡ 11000元 /㎡裝修成本 800元 /㎡ 1300元 /㎡ 1500元 /㎡ 800元 /㎡ 800元 /㎡交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100交易日期修正 100/99 100/98 100/99 100/98 100/99區(qū)域因素修正 100/101 100/102 100/102 100/99 100/99個(gè)別因素修正 100/101 100/101 100/101 100/100 100/100修正價(jià)格 10694 12579 17649 10101 11223 比較權(quán)重 比準(zhǔn)價(jià)格 12023元 /㎡ (取整 ) P= P0 = 12960元 /㎡ （帶 1000元裝修、按完整 50年產(chǎn)權(quán)計(jì)算）通過市場比較法計(jì)算得出： P0=12023元 /㎡ （帶 1000元裝修） 本項(xiàng)目預(yù)期 2023年可以銷售，周期約為 6個(gè)月左右，考慮到當(dāng)前宏觀調(diào)控相關(guān)抑制房價(jià)政策的出臺(tái)，忽略房地產(chǎn)非理性增長因素，按社會(huì)正常年回報(bào)率（ 8% ）計(jì)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目明年實(shí)現(xiàn)的平均售價(jià)為：o 六星級(jí)國際服務(wù)公寓o 6米高豪華星級(jí)酒店大堂o 水圍式豪華觀光電梯o 電梯大堂軟裝飾中原代理高檔公寓成功案例：置地逸軒中原代理高檔公寓成功案例： 佳兆業(yè)中心高端形象豪華大堂名家設(shè)計(jì)樣板房引進(jìn)酒店管理公司（圣庭苑酒店作物業(yè)顧問）可申請(qǐng)辦公執(zhí)照中原代理高檔公寓成功案例： 世金漢宮【 提案重點(diǎn)內(nèi)容回顧 】 【 項(xiàng)目開發(fā)方向研判】寫字樓總體競爭激烈、片區(qū)需求下降、風(fēng)險(xiǎn)較大；高檔公寓市場供需兩旺、風(fēng)險(xiǎn)較小?！靖邫n公寓市場定位】檔次定位：高檔次酒店式國際公寓形象定位： CBD南 高爾夫 尊尚公館CBD南 高爾夫 尊尚公館
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