【正文】 反彈 ， 創(chuàng)出新高 ， 加之今年一系列政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)冷 ，成交低迷 ， 使得成交量大幅跳水 ， 111月 ， 成都市主城區(qū)共成交商品住宅 ，同比去年同期銳減 % 住宅市場(chǎng)小結(jié) 50 ? 市場(chǎng)價(jià)格一路高走 。 雖然受新政影響導(dǎo)致今年 6月 8月價(jià)格小幅下滑 ， 但隨著市場(chǎng)的回暖 ， 價(jià)格回歸上行通道 。 111月成都主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了 7616元 /平方米 ， 同比去年同期上升 %， 城南的價(jià)格則直接站上了 9000元 /平方米的高位 。 ? 供應(yīng)端緊縮 ， 成交大幅跳水使得供需比由去年的 ， 供求基本回歸平衡 。 去年供不應(yīng)求的局面短期內(nèi)將難以再現(xiàn) 。 住宅市場(chǎng)小結(jié) 51 ? 2023年 ， 4個(gè)重點(diǎn)板塊成績(jī)不俗 ， 隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)登場(chǎng) ， 供應(yīng)端持續(xù)放量 ， 成交量穩(wěn)步增長(zhǎng) ， 成交價(jià)格一路上揚(yáng) ， 擎動(dòng)板塊所在區(qū)域的價(jià)值不斷提升 ， 其中以順江板塊最為突出 。 ? 主城五個(gè)區(qū)域在新政頻出的情況下 ， 城中 、 城北供應(yīng)不足 ， 各月成交不均；城東 、城南供應(yīng)波動(dòng) ， 成交起起伏伏；城西供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定 ， 成交穩(wěn)步上漲 。 各區(qū)域成交均價(jià)波動(dòng)較大 ， 但總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 購(gòu)房者分析 Part 4 注：該部分?jǐn)?shù)據(jù)全部來(lái)源于中原成交實(shí)例 購(gòu)房者分析 —— 來(lái)源 根據(jù)中原二手門(mén)店 2023年的買(mǎi)賣(mài)成交情況來(lái)看 ， 近期外地客戶(hù)的比例上升趨勢(shì)較為明顯 。 特別是近期由于一線城市的限購(gòu)導(dǎo)致了部分客群流入二線城市 ， 外地客戶(hù)比例在 11月保持高位 ， 均達(dá)到了 51%。 預(yù)計(jì)若其他的一線城市不解除限購(gòu) ， 成都不實(shí)施限購(gòu) ， 那么外地客群的比例將始終保持在高位 。 55% 43% 52% 47% 61% 49% 58% 52% 64% 47% 47% 40% 52% 43% 48% 35% 46% 38% 46% 35% 51% 51% 0%10%20%30%40%50%60%70% 本地 外地 港澳臺(tái) 境外 注：“外地”指除大成都范圍外川內(nèi)其他城市及省外客戶(hù) 21% 24% 30% 38% 38% 43% 31% 40% 30% 37% 33% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 川外 川內(nèi) 購(gòu)房者分析 —— 來(lái)源 根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)， 2023年四川省外客戶(hù)在成都置業(yè)比例占了 1/3左右。 0% 20% 40% 60% 80% 100%投資 自住 購(gòu)房者分析 —— 用途 從購(gòu)房者的置業(yè)用途來(lái)看，需求仍以“自住” 為主，比例穩(wěn)定在 90%左右。 以 。新政之前市場(chǎng)投資需求相對(duì)活躍。平均投資需求在 910%之間；政策之后，投資市場(chǎng)迅速遇冷。 56月平均投資需求僅為 3%； 7月中旬開(kāi)始市場(chǎng)行情觸底反彈，投資型需求開(kāi)始回升，四季度以來(lái)投資需求已基本回到 的水平。 0%10%20%30%40%50%60%70% 多層 小高層 高層 超高層 別墅 購(gòu)房者分析 —— 產(chǎn)品 綜合考慮價(jià)格、區(qū)位等因素。目前更多的購(gòu)房者對(duì)于建筑類(lèi)型的偏好已經(jīng)從幾年前的低密度物業(yè)，轉(zhuǎn)向容積率較高的物業(yè) —— 小高層、高層項(xiàng)目 。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45% 60㎡ 以?xún)?nèi) 6090㎡ 90120㎡ 120144㎡ 144㎡ 以上 購(gòu)房者分析 —— 產(chǎn)品 無(wú)論在新政前后 ， 無(wú)論是自住投資 ， 功能性齊全 、 總價(jià)適中的 6090平米的產(chǎn)品都更受購(gòu)房者青睞 。 2023年此類(lèi)產(chǎn)品的平均成交比例穩(wěn)定在 30%以上 另外 90120平米的比例在 20%左右 。 成交市場(chǎng)中以 6090平米為主 ，90120平米為輔的格局短期內(nèi)不會(huì)改變 。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) Part 5 2023年市場(chǎng)展望 59 ? 市場(chǎng)供應(yīng)向質(zhì)偏移 ? 市場(chǎng)需求熱情不減 ? 市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定上漲 開(kāi)發(fā)商熱情不減 消費(fèi)者保持樂(lè)觀心態(tài) 以調(diào)控為主調(diào) 2023年市場(chǎng)展望 60 ? 2023年仍將以調(diào)控為主調(diào) ? 開(kāi)發(fā)商熱情不減 2023年是個(gè)調(diào)控年 ， 僅一年間先后進(jìn)行了兩輪密集的政策調(diào)控 ， 但收效甚微 。 近期 ， 土地市場(chǎng)異常活躍 ， 房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì) ， 為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ， 2023年預(yù)計(jì)還將以調(diào)控為主調(diào) ， 有可能進(jìn)行第三輪調(diào)控 。 而成都方面 ， 出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)令及房產(chǎn)稅可能性不大 ， 更有可能是對(duì)前幾次政策的再次強(qiáng)調(diào) ， 繼續(xù)實(shí)行比較溫和的調(diào)控政策 。 經(jīng)過(guò) 2023年兩輪的密集調(diào)控 ， 開(kāi)發(fā)商大多對(duì)政策產(chǎn)生了一定的免疫力 ， 特別是第二輪調(diào)控過(guò)后 ，開(kāi)發(fā)商拿地依然很積極 。 目前 ， 開(kāi)發(fā)商對(duì)于成都未來(lái)的發(fā)展還是很看好的 ， 各大知名開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入成都市場(chǎng) ， 這對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極地推動(dòng)作用 ， 相信未來(lái)各大型開(kāi)發(fā)商會(huì)持續(xù)活躍 。 消費(fèi)者保持樂(lè)觀心態(tài) 61 ? 第一輪調(diào)控政策出臺(tái)時(shí) ， 需求市場(chǎng)進(jìn)入漫長(zhǎng)的觀望期 ， 但價(jià)格的調(diào)整并未達(dá)到消費(fèi)者的心理預(yù)期 ， 隨著政策效力的逐漸減弱 ， 觀望情緒也逐漸瓦解 。 到第二輪調(diào)控出臺(tái)后 ，消費(fèi)者已對(duì)調(diào)控政策不再看好 ， 需求仍然很旺盛 。 加之近期土地市場(chǎng)的活躍 ， 以及成都未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃 ， 相信后期消費(fèi)者對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持樂(lè)觀心態(tài) 。 住宅市場(chǎng)情況 62 ? 市場(chǎng)供應(yīng)向質(zhì)偏移 成都地票政策抬高了土地市場(chǎng)的門(mén)檻，再加上眾多大型知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入成都，相信將會(huì)對(duì)成都的商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生質(zhì)的提升，而數(shù)量方面不會(huì)有太大變化。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，隨著眾多品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，中高端產(chǎn)品占市場(chǎng)份額將有可能加大。 ? 市場(chǎng)需求熱情不減 縱觀 2023年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大 ， 而在第一輪調(diào)控疲軟 ， 第二輪調(diào)控尚欠新意的情況下 ， 消費(fèi)者對(duì)政策已失去信心 。 而近期土地市場(chǎng)的火爆情況也使消費(fèi)者普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)看好 ， 相信后期市場(chǎng)成交將持續(xù)活躍 。 住宅市場(chǎng)情況 63 ? 市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定上漲 由于近期土地市場(chǎng)的火爆，市場(chǎng)價(jià)格下跌的可能性較小。而隨著市場(chǎng)后期高品質(zhì)樓盤(pán)的增多，以及未來(lái)地鐵網(wǎng)絡(luò)的帶動(dòng)，再加上市場(chǎng)供需雙方對(duì)成都未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的看好，相信未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格將保持穩(wěn)定上漲。 謝 謝！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH