【正文】 89總結(jié)? 25－ 39歲，以城市便捷生活為核心，以社會新銳和望子成龍的客戶是我們 G3類產(chǎn)品的核心客戶。90項目開發(fā)戰(zhàn)略第三次修正以社會新銳、望子成龍為核心的人群中，中小戶型的吸引力以及剛性需求正在不斷的提升。91客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項目界定經(jīng)濟(jì)測算競爭分析項目定位地塊項目界定92做為 G3類型產(chǎn)品， 9萬平米商業(yè)配套，以中小戶型入市的產(chǎn)品怎樣做出特色、打響品牌？93項目發(fā)展戰(zhàn)略定稿在長沙市雨花區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，本項目需要借 “勢 ”；在本項目周邊配套不足，需滿足區(qū)域要求；在雨花區(qū)政府旁的物業(yè) ,要提升整體形象；借勢＝發(fā)揮雨花商業(yè)得天獨厚優(yōu)勢填補＝滿足區(qū)域要求提升＝創(chuàng)新在商言商，將商業(yè)做為項目核心賣點。94商業(yè)研判輻射周邊社區(qū)滿足社區(qū)需要9萬平米政府周邊大型商業(yè)僅僅滿足社區(qū)需求是不夠的。Outdoor mercial street+集中式商業(yè)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)功能95Living mail街鋪街鋪 + city loft+集中商業(yè)集中商業(yè)定位闡述：n國際：檔次上的直觀定義；n新時區(qū)：長沙所有商業(yè)形態(tài)不一樣，是進(jìn)入了一個劃時代的商業(yè)新紀(jì)元；nCITY：結(jié)合住宅一起，成為 “城市綜合體 ”，可以將 商業(yè)與休閑娛樂設(shè)施在建筑形態(tài)上互相融合 ；nLOFT：由空間大、自由度高的舊倉庫 LOFT改裝成的物業(yè)形式。nCITY LOFT：結(jié)合起來將成為最具特色的商業(yè)建筑形式。 項目商業(yè)定位96LaQua， 日本東京167。 占地 13， 950平方米； 9層地上建筑， 2層地下建筑167。 SPA，健身俱樂部，娛樂區(qū)，過山車，餐廳，購物商店167。 東京中部首屈一指的天然溫泉療養(yǎng)區(qū)167。 過山車穿越建筑物，并貫穿整個結(jié)構(gòu)建筑融合： 商業(yè)與休閑娛樂設(shè)施在建筑形態(tài)上互相融合目的：167。 互為景觀，特色鮮明167。 刺激神經(jīng)，帶動消費97美國洛杉機(jī)9899商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議100集中式商業(yè)規(guī)劃建議一在商業(yè)規(guī)劃上，可采用 “開放式：主入口只有一個，通過主入口進(jìn)入公園廣場，廣場內(nèi)延伸出幾大業(yè)態(tài)區(qū)，每個業(yè)態(tài)區(qū)再細(xì)分，延伸出最細(xì)小的業(yè)態(tài)組合，以滿足消費者的需求。例如： COCOPARK入口公園廣場家庭必需品家庭服務(wù)家庭娛樂101集中式商業(yè)規(guī)劃建筑示意圖片一（開放式）102小商品區(qū)構(gòu)建模式為了進(jìn)行有效地搭配，提升商業(yè)賣場的氛圍，吸引更多不同層次的消費群體?？稍谏虡I(yè)區(qū)規(guī)劃小商品銷售區(qū)，檔口搭建統(tǒng)一、規(guī)劃、獨具特色，打造成一道風(fēng)景線。103集中試商業(yè)商業(yè)街city loft停車場104105銷售模式分析 項目收益模式只租不售統(tǒng)一經(jīng)營管理長期高租金收益商業(yè)規(guī)劃商戶組織經(jīng)營管理 租金基金收購銀行抵押發(fā)行股票106銷售模式分析 1整售模式整售模式：將可售部分整體出售給一個或幾個大客戶 整售模式優(yōu)勢 :銷售周期短，可快速回籠資金。節(jié)省推廣成本。無需經(jīng)營，解除后顧之憂。整售模式劣勢 :售價偏低，成交要求苛刻，發(fā)展商利潤空間有限?？蛻裘嬲?，可遇不可求。 建議 :此模式由于售價較低，發(fā)展商利潤空間有限，操作難度較大，不宜采用。107基金銷售模式：將項目整體出售給房地產(chǎn)專業(yè)基金 基金模式優(yōu)勢 :無須對外公開發(fā)售，發(fā)展商可快速回籠資金?；疬M(jìn)入后的管理質(zhì)量較高，有利于項目成功。無需考慮自我經(jīng)營，解除后顧之憂?；鹉Ｊ搅觿?:基金對進(jìn)入項目的硬件及地段要求極高?；鹜ǔＶ粫x擇在項目成形時進(jìn)入。進(jìn)駐商家及租約期限的要求較高。 建議：如發(fā)展商對不需立即套現(xiàn)，可考慮使用該模式 。銷售模式分析 2基金銷售模式108休閑娛樂（ 頂端美容、健身、SPA） \銀行最佳方案：中高檔百貨高檔餐飲利于市場銷售把握市場機(jī)會業(yè)態(tài)定位分析 項目業(yè)態(tài)建議109次佳方案：商戶組合較多中高檔百貨其它餐飲大型影院 /娛樂人氣旺但超作難度大于方案一發(fā)展商投入較多業(yè)態(tài)定位分析 項目業(yè)態(tài)建議110承擔(dān)商務(wù)應(yīng)酬、婚慶聚會、各類慶典與項目周邊環(huán)境的有效結(jié)合、氣派豪華的裝潢、名廚打理，重新定義長沙高檔酒樓大型品牌商家的進(jìn)駐，有效增強中小商家的信心典型商家麥廣帆集團(tuán)系列陶源春滿園中森名菜面積規(guī)模（ M2）2(2023~3000)商家調(diào)研 海港集團(tuán)、咸亨、東江海鮮、中森名菜啟示環(huán)境、出品越來越受到重視婚宴、慶典等需要挑高的大堂面積 2023～ 3000㎡高級酒樓111高級西餐廳引入正宗的外埠西餐廳，地道的口味，一流的服務(wù)，原味的裝修風(fēng)格；成為坂田高檔餐飲的標(biāo)志，項目亮點營造、品牌號召力。典型商家米其林三星餐廳小紅樓玫瑰園意廬面積規(guī)模（ M2）5600～ 1000㎡商家調(diào)研 意廬（廣州）、拿破侖餐廳啟示內(nèi)外環(huán)境的營造原味風(fēng)格：裝飾品、餐具、出品、廚師 …面積 600～ 1200㎡112特色 /主題餐廳高品質(zhì)特色主題餐廳的市場空缺；以獨特的主題、裝修，吸引追求時尚、追求品質(zhì)的消費者；文化藝術(shù)與餐飲的結(jié)合，在滿足消費者味覺的同時，亦滿足視覺、聽覺等的全方位享受；多家特色 /主題餐廳，共同形成磁力點，成為深圳最具特色的餐飲處，成為項目亮點營造、品牌號召力。典型商家透明思考白草堂Simply taiBali laguna川國演義靜心蓮面積規(guī)模（ M2）101000㎡商家調(diào)研 Simply tai,KPG，靜心蓮啟示注重主題特色，與文化的融合裝修風(fēng)格面積 500～ 1200㎡113休閑餐飲充分利用開闊的戶外空間以及優(yōu)美的景觀環(huán)境，引入休閑餐飲，加強休閑氛圍的營造；休閑餐飲的零星分布，能為消費者提供休憩的場所，戶外空間的延伸，消費者與游客的互動，和諧休閑；項目亮點營造典型商家咖啡店雪糕店零食面積規(guī)模（ M2）10 （ 300～ 500）㎡商家調(diào)研 星巴克、 illy、哈根達(dá)斯啟示環(huán)境氛圍的營造戶外空間的延伸面積 300～ 500㎡114入市時間判斷項目將以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)高調(diào)入市，產(chǎn)品以中小戶型打開局面，等待商業(yè)等配套成熟時開展全盤攻略。暫訂 2023年年中入市。115產(chǎn)品定位、 100m的限高、政府周邊物業(yè)、 9萬平米大型商業(yè)配套確定了：住宅與商業(yè)緊密結(jié)合的休閑娛樂中高端高層物業(yè)。116客戶定位項目初期：社會新銳與小太陽家庭項目中期：各層次人群117形象定位長沙第一個娛樂休閑商業(yè)社區(qū)魅惑夢境118案名失樂園119120121122123124125126二、實現(xiàn)品牌之營銷推廣如何讓客戶感受我們的誠意？127To be continued…128謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI