【導讀】 深圳中原銷售工作手冊................................................................................................................................................................3 銷售管理系統(tǒng).................................................................................................................................................................................3 一、售樓部規(guī)范工作制度..............

　　

【正文】 隆陶瓷城 82 路：小天堂 天堂村 石門坎 裝飾大世界 光華門 大光路 通濟門 白下路 張府園 建鄴路 朝天宮 漢中商場 金陵大廈 莫愁新寓 魚苗塘 康怡花園 江東門 金陵裝飾城 白鷺花園 所街 基地周圍的商場多少及其營業(yè)狀況如何？ 答：小區(qū)周邊規(guī)劃有商貿(mào)中心。 基地周圍的學校多少及其地點交通如何？ 答：小區(qū)內(nèi)有建鄴實驗幼兒園月安分園（預計 2020 年 9 月投入使用）；小區(qū)周 邊規(guī)劃有石鼓路小學月安分校；附近有南京 5 中分校（上新河中學）。 基地周圍的醫(yī)院多少及其地點交通如何？ 答：漢中門有省中醫(yī)院，南湖路有省中醫(yī)二院，莫愁路有建鄴區(qū)衛(wèi)生院。小區(qū)周邊規(guī)劃有醫(yī)院。 基地周圍的其他公共設施、游樂場設施如何？ 答：新大城家具城、金陵裝飾城、利德隆超市、銀橋市場、新世紀水上樂園。 地理環(huán)境對本樓盤有什么有利的因素和不利的因素？ 答：有利：無污染；屬新區(qū)，易整體規(guī)劃；未來升值空間較大；未來交通情況較好。 不利：目前配套不完善，交通不便；文脈不佳。 二、樓盤狀況 1本樓盤的發(fā)展商是誰？由哪 幾家共同投資？ 答：開發(fā)商：南京河西房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司。 1本樓盤是由誰設計的？承建商是誰？ 答：設計單位：由中國建筑設計研究院和南京建筑設計研究院共同設計。 承建商 ：江蘇省邗建集團有限公司南京分公司（一級）； 高郵市第二建筑工程公司（二級）； 儀征市建筑安裝工程公司（二級）。 1本樓盤是由誰進行物業(yè)管理的？承銷商是誰？ 答：物管顧問：新加坡怡安物業(yè)（上海）管理有限公司； 全程策劃營銷：廣州 TUT 本日市場策略設計有限公司； 南京方迪房地產(chǎn)有限公司。 1本基地的土地總面積為多少平方米？總建筑面積為多少平方米？容積率、覆蓋率分別是多少？ 答：小區(qū)占地 公頃，建筑總面積 萬平方米，容積率 ，綠化率 55％。 1內(nèi)銷房、外銷房、還是橋匯房？ 答：是涉外銷售心。 1國有土地使用證？使用年限？起始年月？ 答：國有土地使用證年限是 70 年，即 － 。 1房屋所有權(quán)？ 答：有。 1建設用地規(guī)劃許可證？建筑工程規(guī)劃許可證？商品房預售許可證？ 答：有。 1本基地的規(guī)劃情形如何？住宅，辦公，商住，別墅?? 答：小區(qū)規(guī)劃建設 20 幢，其中 17 幢多層， 3 幢小高層。其功能為住宅。 本基地各棟建筑物的面積、層數(shù)、高度、正面寬度及深度，相互間距是多少？ 答：每幢均為 7 層，樓高一般都在 21 米，樓間距為 1： 。 2本建筑在造型、設計上的突出之處是什么？ 答：建筑立面設計為現(xiàn)代歐式風格，主要通過外立面構(gòu)筑物、法式陽臺及飄窗體現(xiàn)建筑外立面通過紅、黃、藍三種本色與灰色相搭配，形成每幢樓的個性化色彩，使業(yè)主所屬物業(yè)有認知感和歸屬感。 2何 時開工、完工及工作天數(shù)？現(xiàn)在進度如何？ 答：交房時間： 1－ 3 幢在 2020 年 8 月 28 日； 5 幢在 2020 年 10 月 28 日； 6－ 8 幢在 2020 年 12 月 28 日。 當前進度： 13 幢年底結(jié)構(gòu)封頂 2依規(guī)劃類別不同分別有多少戶？現(xiàn)在進度如何？總戶數(shù)如何？ 答：總戶數(shù)為 1000 戶，其中一期推出 321 戶，二期正在規(guī)劃設計中。 2每一個樓面有幾戶人家？ 答：不同樓棟戶數(shù)不一樣。（標準層大多為八戶，其余為六戶與十戶）。 2不同層次不同單元的朝向景觀、日照 情況如何？ 答：全部戶型均為南北朝向，通風采光良好，一梯兩戶，景觀均好。 2樓盤有多少種格局？分別有多少戶？ 答：小區(qū)戶型多達 35 種。擁有平層、錯層、躍層及兩代居。 2樓盤有多少種面積？分別有多少戶？ 答：面積在 87． 98— 278．９７Ｍ ２ 都有。 2每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、存儲間、陽臺??凈面面積分別是多少？ 答：根據(jù)每個客戶具體選定的房型，可從圖紙上算。 2得房率為多少？ 答：約 90%。 建筑物的結(jié)構(gòu)如何？ 答：全現(xiàn)澆鋼筋混凝土異形柱框架結(jié) 構(gòu)。 3地下室的高度、每層的高度及室內(nèi)凈高各為多少？ 答：地下室層高 2． 5 米；房屋層高 2． 9 米，樓板厚度 12— 15CM。 3公共設施有幼兒園、保健中心、老年活動中心、糧油站、儲蓄、郵電、商業(yè)中心、配電房、煤氣調(diào)壓站、公廁、垃圾站。 3有無公共設施？如何規(guī)劃？如何使用？ 答：中庭面積接近 1 萬平方米。 3中庭面積、基地零星空白面積及其美化情形如何？ 答：中庭面積接近 1 萬平方米。 3公共面積和公共設施的使用權(quán)、所有權(quán)問題？ 答：公共面積 8 公共配套設施的所有權(quán)屬：公共走廊、樓梯。 3公攤面積主要包含哪些地方？如何計算？ 答：計算以樓棟為單元，按面積比例分攤。 3社區(qū)配套設施是否和大樓一起竣工、一交付使用？ 答：查原答客問附 1。 3車位：停車場設置在什么地方？地上車位、地下車位、露天車位分別有多少個？一共有多少個？車位的面積有多少？長多少？寬多少？回車道有多少？車位是租或售？價格如何？ 答：自行車位采用配售的方式；機動車位為露天停車場，采用租用方式，租金為：月租 120 元 /月，二期有地下車庫，但銷售方式未定。 3建材設備及其品牌：門窗、地面、內(nèi)墻、浴廁、廚房、 屋頂、前后陽臺；外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間；照明、防火防盜設備、煤氣設備、給排水設備、電視、電話暗管，室內(nèi)電器設備、其他附屬設備?? 答：品牌待定。 3室內(nèi)裝修究竟到什么程度？可否自己裝修？ 答：交房為毛坯房，自己裝修。 房屋設計是不可以變更？有什么限制和手續(xù)？ 答：可以變更，內(nèi)墻可以任意隔，但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。 4房屋交付使用后，水、電、煤、電話、電視接線等能否同時到位？ 答：可以同時到位。 4房屋購買后是否有保修期？ 答：有保修期。 4保修期內(nèi)外，房屋維修應該如何分別處理？ 答：保修期內(nèi)如出現(xiàn)問題按“八項承諾”處理；保修期以外則由物管公司維修，但要 另行收費。 4業(yè)主委員會何時成立？業(yè)主的意見如何為業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司所接受？ 答：入住率達 50％時成立小區(qū)業(yè)主管理委員會。 4這個產(chǎn)品的特點如何？ 答：列入“國家康居示范工程”；綠化率達 55％；建筑單體設計個性化；采用異形框架柱結(jié)構(gòu)，有利于家居布置；保留中庭“原生態(tài)”樹木；低容積率 ；人車分流，車位率達 51％；參加“‘放心房’承諾”活動；采用 ALC新型墻體材料；廣泛采 用建筑節(jié)能新技術(shù)。 三、 價格情況 4本樓盤的價格如何？起售單價是多少？最高單價是多少？棟與棟之間的差價是多少？平面之間的差價是多少？樓層之間的差價是多少？最小總價是多少？最高總價是多少？ 答：起售價： 2888 元 /M2； 最高價： 元 /M2； 起售價（最低價）： 元 /M2； 最小總價： 元； 最高總價： 元（不含半地下自行車庫）。 棟與棟之間、平面之間的差價在 100 元以內(nèi)，就整幢樓而言， 4 層的價格比其它樓 層高 100 元左右， 5 層的價格相同， 1 層的價格最低， 6 層介于 2 層之間。 4現(xiàn)房的租金是多少？因此計算投資回報率是多少？ 答：、小區(qū)現(xiàn)在全是期房。 4付款方式有幾種？每一種付款方式的折扣為多少？ 答：有 3 種付款方式。一次性付款打 97 折；銀行按揭打 99 折；建筑分期沒有折扣。 4借款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？ 答：中國銀行和建設銀行商業(yè)性貸款。最高可貸 80%，公積金貸款最高可貸 70％，最長年限為 30 年，商業(yè)性貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 %；公積金貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上 為 4. 59%。 50、發(fā)展商有無自行提供貸款？貸款額度？貸款年限？貸款利率？ 答：沒有。 5貸款利率是否會隨利率調(diào)整而調(diào)整？ 答：會。每年 1 月 1 日調(diào)整 1 次。 5 10 貸款 10 萬元，期限 10 年，每月應付款為多少？ 答：商業(yè)性貸款： 元 /月；公積金貸款： 元 /月。 5可否用人民幣以外的其他幣種來付款？如何計算？ 答：可以，按當日國家公布牌價。 5付款的匯款到發(fā)展商什么開戶行？哪個帳號？ 答：開戶行：中行南分；賬號： 044260116210809301。 5結(jié)算方式有什么限制？ 答：一次性付款在 1 個月之內(nèi)付清 95%，最后交房時付 5%；銀行按揭付首期，余額每月還；建筑分期是首付清 30%，建完二層付 40%，結(jié)構(gòu)封頂付 25%，交房時付 5%。 5成交以后，稅費有哪幾種？額度有多少？由誰負擔？ 答：稅費明細： A 契稅 2%(辦理鑒證時收 ) B 維修基金 2% C 交易服務費 3? D 綜合服務費 3? (B、 C、 D均為入住時收 )。 5物業(yè)管理費具體為多少？主要包括哪幾項服務項目？ 答：暫定為 0． 8 元，但最后以物價局核定為準。服務項目 主要包括物業(yè)建設中的前期跟蹤；物業(yè)驗收及檔案管理；業(yè)主入住管理；警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作；道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持；公共綠化管理工作；設備的正常維修及檢修；會所的管理及服務。 5交屋時，煤氣、電話、電視天線、物業(yè)維修等是否還另行收費？費用多少？ 答：交房時代收費用大概在 5000 元左右。包括管道煤氣費 3250 元、電表押金 350 元、水表押金 150 元、裝修垃圾費 200 元、裝璜保證金 1000（向施工單位收?。?。 5這樣的價格似乎貴了一點？ 答：其實“月安花園”目前的房價是偏低的，完 全物超所值，當前是極好的購買時機。 因為，樓盤地處河西開發(fā)區(qū)核心地段，目前又正值開發(fā)初期，所以極具升值潛力；項目列入“國家康居示范工程”，廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝，為產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化打下了堅實基礎；小區(qū)景觀規(guī)劃一流和物業(yè)管理高水準是物業(yè)增值保值的重要前提；項目施工管理嚴密，確保產(chǎn)品質(zhì)量上乘。 四、政策法規(guī) 60、買受人在身份上有什么限定？ 答：沒有限定。 6簽訂預售合同或出售合同需要哪些證件？ 答：身份證。 6預售合同登記需要哪些證件？ 答：本人到場需帶身份證原件，如不能 到場，需出示委托書和身份證復印件。 6委托他人簽訂合同需要準備哪些證件？ 答：買方身份證復印件，代理人身份證原件、授權(quán)委托書。 6在預售期間，戶名可否作內(nèi)部交換？有什么條件？ 答：在鑒證前無條件變更。 6產(chǎn)權(quán)登記后，戶名可否作變換？有什么條件和稅費？ 答：可以，但需繳納房款的 6?的手續(xù)費。 6房屋貸款人在身份上有什么限定？ 答：有合法的居民身份，年齡在 18 歲以上法定退休年齡以下。 6貸款程序如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費用？ 答：需提供證件有：貸款申請表、商品房買契約原件 及復印件二份、首付款收據(jù)復印件叁份、借款人身份證復印件伍份、配偶身份證復印件一份、借款人及配偶戶口簿復印件一份、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復印證一份。費用有：抵押貸款公證費、抵押（住房）登記費、抵押住房保險費、律師代理服務費。 6預售合同或出售合同是否需要公證？ 答：不需要。 6公證程度如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費用？ 交房時水、電、氣、電話及有線電視布線到戶，繳費既通。