【正文】 28 中 原 地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。綜合折扣系數(shù) ? 折實單價和價格表價格，在計算過程中分別取整，綜合折扣系數(shù)保留小數(shù)點后 3位。 這些特殊戶型賣點都較受客戶喜歡，所以應(yīng)該將這些單位的價格適當 提升，如此既能實現(xiàn)好單位賣好價格，而且也能有力的減輕其他素質(zhì)較差單位壓力，通過價格杠桿實現(xiàn)項目的均衡銷售。 ? 部分可打通 的 兩房單位； 可加價 50 元 /平米。 ? 逸濤閣的 E戶型是 120 平米的小復(fù)式，市場上屬于較為稀缺戶型；建議均價加價 3000元 /平米。 27 ? 特殊系數(shù)評定： 本項目主要是入戶花園 、 局部 連廊、中戶型復(fù)式、兩套可打通設(shè)計等主要戶型賣點 4層跳躍設(shè)置的超高變化部分的影響 ，主要考慮花園面積大小與戶型的匹配度、花園朝向、花園形狀、花園位置及好用度、花園私密性等因素。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 跳差： 16樓以上 100 元 /平米（視野突然開闊）； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 高層除最頂三層以外，很多單位有視野障礙或?qū)σ暚F(xiàn)象，低層單位可以觀賞園景，低高層單位整體素質(zhì)相差不遠，將高低樓層的層差拉小，符合樓盤特征。 ? 垂直系數(shù)評定： ? 按同一單位因為樓層高低的變化而引起素質(zhì)差異進行打分，主要包括視野景觀變化、空間感差異、心理優(yōu)越差異等因素，且高層單位通常情況下是從上到下逐層價格遞減 。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 各階段銷售價格101551036710261100001005010100101501020010250103001035010400解籌期 強銷期 尾盤期銷售階段價格 8. 東方尊峪 價格表定價原則 1) 東方尊峪價格表的具體制定方法是： 設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù) 3大系統(tǒng)，并針對各系統(tǒng)分別評分賦值： ? 水平系數(shù)評定： 同一平面各單位 ，按 差別劃分檔次，進而細分及打分。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7. 各階段價格走勢 1) 初始賬面價格 第 6部分計算得出初始帳面均價為 10805 元 /M2 2) 階段平均價格 推廣階段 起始時間 時間段 銷售比例 優(yōu)惠力度 實收均價 解籌期 68% % 10155 開盤期 2個月 23% % 10367 尾盤期 1個月 9% % 10261 合計 —— 100% —— 3) 階段價格走勢圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以下為帳面均價計算。另外 本項目價格相對較高，因此付款方式折扣少，可避免賬面價過高。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 認籌期的優(yōu)惠給 4 個點；強銷期可以降到 2個點；尾盤期可以升到 3個點。 22 中原建議，采用“低開高走，走勢平緩”的價格策略，前期和后期優(yōu)惠可以較大 ,中期可以稍小 ,呈兩頭低中間高的曲線；但是各個階段的實際價格相差不大，且優(yōu)惠可以用不同方式表示 ,以給予客戶新鮮感。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 梳理客戶 開盤 強銷 持銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 參考物業(yè)比重 X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊 峪比重 [i=a、 b、 c]按以上公式計算，東 方尊峪 三 期 未來 參考均價為 ： 13767 元 /平方米 ， 因為三期推售時，主體園林工程預(yù)計已經(jīng)全部完畢，園林沖擊力仍然可以為三期 的價格帶來 2%的提升， 因此 ： 三期的入市均價為： 13767 2%=14042 元 /㎡ 注： 評分及系數(shù)原則請參考第七部分《 東方尊峪價格表定價原則 》 ； 棟差是整體考慮的基礎(chǔ)方向，與后期制定的準確的單位均價可能有差別，敬請留意！ 二、 東方尊峪 一期 價格策略 1. 銷售階段 2. 價格策略 由于項目周邊環(huán)境雜亂、容積率高，目前很多客戶的心理價位都在 800010000 元 / M2左右。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 格的因素之一，由于百仕達花園有部分未確定因素，因此根據(jù)經(jīng)驗，參考比例只定到 20%，下一步將工程完善程度確定三期均價。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 18 2020 年 6 月 9520 % 2020 年 7 月 8969 % 2020 年 8 月 11473 % 月平均增長率 % 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心 根據(jù) 上表所得 A. 羅湖整體均價月平均增長率為 %； B. 以 2020 年 8 月為價格表制作節(jié)點，一期推售時間為 — （ 3 個月）， 二期推售時間預(yù)計為 — （ 5個月），三期推售時間預(yù)計為 — （ 3個月）； 2) 園林工程完善對價格修正 根據(jù)中原以往操盤經(jīng)驗，園林工程 完善后 對項目價格的影響率為 2% 結(jié)合 1）和 2）的修正系數(shù)， 二期最終實現(xiàn)均價： 11659（ 1+%）（ 1+%）（ 1+%） 2%=12435 元 /㎡ C. 三期入市價格修正 三期入市時間與百仕達花園 5 期入市時間相同，兩者產(chǎn)品和檔次都類似，因此需要將百仕達花園的入市影響作為三期入市價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東方尊峪均價 確 定及價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B. 二 期 價格最終價格測 算修正 ： 1) 市場增長率考慮因素 2020 年 1 月 —— 2020 年 8 月羅湖整體均價增長率 時間 建筑面積均價 (元 /㎡ ) 環(huán)比增長率 2020 年 1 月 8031 2020 年 2 月 8511 % 2020 年 3 月 8246 % 2020 年 4 月 8097 % 2020 年 5 月 8324 % 2020 年 6 月 8205 % 2020 年 7 月 9108 % 2020 年 8 月 8174 % 2020 年 9 月 8112 % 2020 年 10 月 8157 % 20