【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通力合作的成果，同時也是全司人員多年經(jīng)驗及集體智慧的結(jié)晶。提供給貴公司，供貴公司決策參考。

　　

【正文】 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 前工作 第一期 建設 拆遷 第二期 建設 拆遷 第三期 建設 拆遷 第四期 建設 拆遷 首期開工前工作 （ 1） 時間跨度從簽合同到首期開工 。 （ 2） 要求在 2020 年 12 月 31 日 前 將拆遷計劃、規(guī)劃設計做完，將相關手續(xù)辦理完畢。 （ 3） 2020 年 1 月開始拆遷， 分三期拆遷，每期為時六個月。 詳情參考分期計劃表與工程計劃表。 第一期 （ 1） 2020 年 12 月 ，坭崗村 原有 部分 空地 開工 （ 2） 2020 年 12 月 拆遷 1/3 的 城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 2020 年 7 月竣工 ，進行還遷 第二期 （ 1） 2020 年 7 月 ，坭崗村 原有 空地剩余 部分 及拆遷空出部分 開工 （ 2） 2020 年 7 月銷售 ，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月竣工 ，進行還遷 第三期 （ 1） 2020 年 12 月開工 （ 2） 2020 年 12 月 銷售 ，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 7 月竣工 ，進行還遷 第四期 （ 1） 2020 年 7 月 ，剩余的一半商業(yè) 開工 （ 2） 2020 年 7 月竣工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 成本預測 經(jīng)測算，本項目開發(fā)總成本約為 億元，其中土地費用 億元（含拆遷費、安置費等），前期工程費用 億元，建筑安裝工程費用 億元，公共配套設施費用 億元，基礎設施費用 億元，工程管理費用 億元，其它費用及不可預見費用 億元，期間費用（含管理費、銷售等費用） 億元。詳見 坭崗村城中村改造項目開發(fā)成本表。 表 6 坭崗村城中村改造項目開發(fā)成本表 序號 項目 面 積 取費標準 總 價 備 注 （ M178。） （萬元） 1 土地費用 43, 地 價 134,400 38, 深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 安置費用 246,000 15 元 /M178。.月 3, 租賃期 18 個月， 租賃面積為總拆面積的 50% 拆遷費 246,000 90 元 /M178。 2, 2 前期工程費 9, 規(guī)劃設計費 30 元 /M178。 2, 施工監(jiān)理費 1, 建安費 % 三通一平費用 134,400 10 元 /M178。 可行性研究 建安費 % 報建報批費等 70 元 /M178。 5, 3 建安工程費 164, 土建成本 739,200 1800 元 /M178。 133, 場地平整、樁基礎 134,400 112 元 /M178。 1, 給排水工程 739,200 50 元 /M178。 3, 強弱電工程 739,200 100 元 /M178。 7, 電梯工程 739,200 150 元 /M178。 11, 環(huán)境工程 739,200 100 元 /M178。 7, 4 公共配套設施費 10,000 500 元 /M178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 基礎設施費 11, 市政工程建設費 739,200 100 元 /M178。 7, 市政工程質(zhì)檢費 739,200 元 /M178。 小區(qū)供電工程費 739,200 22 元 /M178。 1, 小區(qū)給水工程費 739,200 15 元 /M178。 1, 小區(qū)供氣工程費 739,200 14 元 /M178。 1, 有線電視寬帶工程費 739,200 6 元 /M178。 6 工程管理費 2, （ 1+2+3+4+5） % 7 其它費用及不可預見費 9, （ 1+2+3+4+5） 5% 8 期間費用 18, 銷售費用 12, 銷售收入 4% 管理費用 6, （ 1+2+3+4+5+6+7） 3% 財務費用 0 無利息 合計 總開發(fā)成本 261, 1+2+3+4+5+6+7+8 備注： 坭崗村提供地價數(shù)據(jù)為 23587 萬元 —— 36691 萬元，我司根據(jù)市場現(xiàn)行基準地價及深圳城中村改造暫行規(guī)定中的優(yōu)惠政策進行科學的計算得出地價為 38, 萬元 。 安置費取費標準參考深圳市類似地段農(nóng)民房價格 15 元 /平方米 .月。 拆遷費取費標準參考深圳市市場價格，鑒于本項目拆遷量大，價格還有浮動的空間，取費為 90 元 /平方米。 其他指標取費標準參考深圳市建筑市場價格及相關規(guī)定。 項目單位造價為 元 /平方米。（不含土地費用及期間費用） 項目平均樓面地價為 589 元 /平方米。（含拆遷費及安置費） 稅務分析 ? 營業(yè)稅：按銷售（租賃）收入 %計繳 ? 城建稅：按營業(yè)稅 7%計繳 ? 教育費附加：按營業(yè)稅 3%計繳 ? 企業(yè)所得稅：：按利潤總額 15%計繳 ? 土地增值稅：按銷售收入 %計繳 詳見下表： 表 7： 坭崗村城中村改造項目物業(yè)銷售稅金及附加 單位：萬元 稅項 稅率 計稅依據(jù) 預計稅額 計算說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營業(yè)稅 5% 銷售收入 15, 銷售收入 5% 城建稅 7% 營業(yè)稅額 1, 營業(yè)稅 7% 教育費附加 3% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤總額 利潤總額 15% 土地增值稅 % 銷售收入 1, 銷售收入 % 表 8： 坭崗村城中村改造項目出租物業(yè)年租賃稅金及附加 單位：萬元 稅項 稅率 計稅依據(jù) 預計稅額 計算說明 營業(yè)稅 5% 租賃收入 租賃收入 5% 城建稅 7% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 7% 教育費附加 3% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤總額 1, 利潤總額 15% 投資收益預測 本次測算的銷售（租賃）面積及車位個數(shù)均按照 70%的比例計算。 銷售價格預測 （ 1） 住宅銷售 價格預測 因為本項目屬于舊改項目， 與周邊片區(qū)的房地產(chǎn)市場沒有可比性 。所以， 將綜合住宅價格走勢和地塊的自身條件 進行價格推導。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 680070007200740076007800800082008400價格（單位：元）銷售均價年份羅湖區(qū)住宅均價2020202020202020 圖 12：羅湖區(qū) 2020—— 2020住宅均價圖 表 9：羅湖區(qū)住宅均價（單位：元 /平方米） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 售價 7,408 7,494 7,996 8,310 按照 趨勢預測法公式： 基期價格 *（ 1+平均增長率） 計算期 ==預期價格 本項目預計建設期（含籌備期）為 7 年， 所以本項目的趨勢預測法中采用 年作為計算指標。 根據(jù)羅湖區(qū)歷年住 宅均價 算出 平均增長率為： 3%。 根據(jù)趨勢預測法推出 羅湖 區(qū)住宅均價 預期價格為： 8,310元 /平方米 *（ 1+） ==9,216 元 /平方米 本 項目開發(fā)后將徹底改變項目目前的區(qū)域環(huán)境，使本項目的價值大幅提升， 再加上八卦嶺片區(qū)的升級、關內(nèi)土地的稀缺、深圳房地產(chǎn)市場的 持續(xù) 看漲 以及深圳城市功能的升級 ， 本項目的預期價格會略高于 9,216元 /平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合各方面因素考慮， 本項目的預期售價 能夠 達到 9,500 元 /平方米左右。 （ 2）商業(yè)銷售價格預測 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均價 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 圖 13： 2020—— 2020年商業(yè)銷售價格 根據(jù)趨勢法預測，到 2020 年，商業(yè)均價將達到 19,666 元 /平方米，綜合商業(yè)風險及本項目 所處片區(qū) 處于相對隔絕帶、 商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠 的商業(yè)條件考慮，本項目的商業(yè)預期價格 能達到 ：18,000元 /平方米。 （ 3）商業(yè)租賃價格預測 根據(jù)租金與售價的關系，采用租金倒推法算得商業(yè)租金為 150 元/平方米 月。 銷售收入預測 綜合以上項目開發(fā)方案、進度及市場分析等方面，扣除補償給村集體的面積及分成面積，確定項目可售的建筑面積為 萬平方米，其中住宅面積為 234,780 平方米，銷售均價為 9,500 元 /平方米，銷 售率按 100%計，銷售收入 223,041 萬元；商業(yè)可售面積為 51,730平方米，銷售均價為 18,000 元 /平方米，銷售收入為 93,114 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租賃收入預測 ? 商業(yè)租賃收入 綜合項目開發(fā)方案及市場分析，項目商業(yè)可租賃面積為 51,730 平方米，按 150 元 /平方米月的租金算，商業(yè)平均每年租賃收入為 9,萬元。 ? 停車位租賃收入 經(jīng)過對項目周邊樓盤停車位出租價格調(diào)查，建議本項目地下停車位出租價格為 250 元 /個 .月 車位年租賃收入： 4,300 個 250 元 /個 .月 12=903 萬元 投資使用計劃及啟動資金 根據(jù)開發(fā)商提供的資料，同時結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況，以及工程進度等方