【導(dǎo)讀】穆屯村城中村改造項目。渭南市奧林匹克體育發(fā)展有限責(zé)任公司是經(jīng)渭南市人民政府批。準(zhǔn)，于20xx年12月10日正式成立的具有法人資格的國有控股公司，主要從事渭南市體育場館運行管理、體育產(chǎn)業(yè)開發(fā)及設(shè)施建設(shè)、體。育賽事組織、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃等業(yè)務(wù)，公司注冊資金來1億。公司注冊地址：渭南市朝陽大街中銀大廈16樓?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》。國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干問題》?！段寄鲜形?、市政府關(guān)于進一步加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的決定》。《渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》?！段寄鲜谐鞘薪ㄔO(shè)總體規(guī)劃》?！段寄鲜袇^(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》。陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。項目單位提供的有關(guān)資料。項目提出的理由和過程。為了改善穆屯村“城中村”居民住房商業(yè)配套問題，提升渭南

　　

【正文】 、供電、綠化、網(wǎng)絡(luò)通訊、消防等工程； 項目前期的各種工程費用； 41 建設(shè)期利息（年利率按照同期銀行貸款利率進行計算）。 直接費用取費標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，確定工程直接 費用取費標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1）公共及商業(yè)用房： 1800 元 /平方米； （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（包括供排水、供電、采暖、消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、通訊及其它工程）： 200 元 /平方米。 工程建設(shè)其它費用 （ 1）建設(shè)單位管理費：依據(jù)建財 [20xx]394 號文件計??； （ 2）工程監(jiān)理費：依據(jù)陜價行發(fā) [20xx]83 號文計??； （ 3）工程勘察設(shè)計費：《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（ 20xx 年修訂本）計取； （ 4）工程前期費：參考國家計委計價格 [1999]1283 號文件取； （ 5）環(huán)境影響評價費：參考國家計委計價格 [20xx]125 號文件計取； （ 6）招投標(biāo)代理服務(wù)費：參考國家計委計價格 [1999]1283 號文計取； （ 7）施工圖設(shè)計審查費：依據(jù)陜價函 [20xx]73 號文計取； （ 8）基本預(yù)備費：按第一、二部分工程費之和的 5%計?。? （ 9）建設(shè)期利息按照同期銀行貸款利率進行計劃。 42 項目估算總投資 10 億元。其中：主體工程投資約 9 億，配套工程投資 1 億 。 制定招商引資的優(yōu)惠政策，改善本項目投資的軟環(huán)境，促進本項目對企業(yè)的投資吸引力。 項目總投資為 10 億 元，資金來源為 招商引資。 43 第十 章 效益及還款能力分析 社會效益評價 社會效益 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項目社會效益顯著，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 有利于提高城市形象，是一項“品牌工程”。一個城市就是一張名片，城市形象就是城市對外的臉面。近幾年，渭南市城市發(fā)展取得了重大進展。但就目前情況看，市區(qū)現(xiàn)有成套樓房入住率較低，建成區(qū)內(nèi)還有一大部分是簡陋的平房。大片的平房區(qū)，尤其是城區(qū)中心地段的大面積平房區(qū)與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，與市委、市政府提出的打造“國家級衛(wèi)生城市”的目標(biāo)不協(xié)調(diào)。 本項目的實施可以有效改變城市面貌，打造魅力渭南，提 升城市品位，擴大城市影響，為城市快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 有利于拉動經(jīng)濟發(fā)展，是一項“強市工程”。近年來，國家加大了對土地資源的控制，促使城市發(fā)展走集約化道路。實施城中村改造必將對擴大城市容量，防止城市規(guī)模無序擴張，有效盤活存量土地，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用產(chǎn)生積極的推動作用。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要舉措。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年全市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收占全市地稅收入的 30%左右。一般情況下，房地產(chǎn)投入每增長 1 個百分點，就將拉動經(jīng)濟增長 個百分點，每增加 1 元的房地 44 產(chǎn)投入，就會帶動 34 元的社會投入，加上 相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費的拉動，將有力地拉動固定資產(chǎn)投資，推動全市經(jīng)濟健康快速增長。 有利于構(gòu)建和諧社會，是一項“穩(wěn)定工程”。貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會，必須堅持以人為本。在加快發(fā)展中實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，不僅要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展，而且要注重城市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)，注得城市困難群眾的基本生活保障。實施城中村改造，將使群眾享受到改革發(fā)展的成果，不僅會大大改善困難群眾的居住條件，還能推動社會救助機制和保障體系建設(shè)，特別是為解決渭南市城區(qū)因城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的社會醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障存在的巨大差距，最終實現(xiàn)“城中村 ”與城市社會保障制度的一體化創(chuàng)造了條件，也會使居民改進生活方式，促使他們由村民盡快向市民轉(zhuǎn)變，從而使“城中村”完全融入城市，以加快城市化進程，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 社會互適性分析 不同利益群體對項目的態(tài)度以及參與程度 該項目的開發(fā)建設(shè)將極大地促進渭南市的“城中村”改造，起到示范和帶動作用，解決了群眾的住房 商業(yè) 問題、優(yōu)化了城市土地資源、改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，對城區(qū)環(huán)境建設(shè)、生態(tài)保護具有重要作用，對于城區(qū)居民周邊的衛(wèi)生條件改觀將產(chǎn)生積極影響。隨著項目的實施，項目區(qū)內(nèi)群眾得到了實際的利益，項目周 邊地區(qū)居民感受到了城市美化的成果，將為城市居民和各類創(chuàng)業(yè)者、投資者提供 45 更為廣闊的發(fā)展空間和良好的發(fā)展環(huán)境。同時，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，也將為城區(qū)周邊的農(nóng)民進城經(jīng)商、務(wù)工創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和崗位。因此，本項目的建設(shè)必將會得到當(dāng)?shù)厝嗣竦拇罅χС?，得到城市中不同利益群體的認可和肯定，不會產(chǎn)生較大社會問題和不安定因素。 各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 本項目建設(shè)是貫徹落實渭南市委、市政府關(guān)于城市發(fā)展“大水大綠宜居”方向和城市發(fā)展“西擴北進”的骨干項目和基礎(chǔ)工程，是拓展城市發(fā)展空間、提升城市品位、展示城市形象的龍頭 項目。對于本項目的實施，渭南市委、政府高度重視，市發(fā)展改革委員會、建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局等有關(guān)部門和渭南高新區(qū)黨委、管委會以及其相關(guān)單位、辦事處等，均給予了大力支持和積極配合，為本項目的前期調(diào)研、規(guī)劃、論證等前期工作的順利完成提供了良好的外部環(huán)境支持。隨著項目建設(shè)，項目區(qū)內(nèi)涉及的村級集體經(jīng)濟得到了明顯改善，經(jīng)濟實力明顯增強，村級組織對項目建設(shè)持歡迎和支持態(tài)度。 渭南市綜合建設(shè)條件與本項目的互適性分析 渭南市作為陜西關(guān)中東部的一座新興的中等城市，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。近幾年來，在渭南市委、市政府的高度重視和 正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)日新月異，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善提高。無論是交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，還是糧食、蔬菜、肉類等生活 46 條件，還是醫(yī)療、教育、勞動保障等社會福利條件都比較完善，為本項目的開發(fā)建設(shè)提供了堅實的物質(zhì)支持和保障。而且，項目的實施，將使渭南市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到明顯改善，城市中心區(qū)輪廓初步顯現(xiàn)，城市功能更加完善。因此，項目建設(shè)與城市現(xiàn)狀將互相促進。 渭南市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與本項目的互適性分析 渭南市作為陜西關(guān)中東部的新興城市，交通便利，屬于西安市半小時都市圈內(nèi)。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區(qū)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展目標(biāo)和方向，要堅持錯位發(fā)展、快速發(fā)展的思路，把渭南城區(qū)打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會城市服務(wù)業(yè)發(fā)展的延伸地。近幾年來，隨著城市規(guī)劃的修編、城市功能分區(qū)的確定、城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，渭南城市服務(wù)業(yè)的種類門類及行業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)能力、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量等都有了較大改善，服務(wù)業(yè)得到了迅速發(fā)展和提高。隨著本項目的建設(shè)實施，將拓寬渭南城市的建設(shè)地域，項目所在區(qū)域最佳宜居區(qū)和高務(wù)區(qū)的發(fā)展定位，均為城市服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，提供了寬闊的發(fā)展空間，這對于渭南城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展壯大具有積極的推動作用。 因此，項目的互適性較好。 47 經(jīng)濟收益分析 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項目所產(chǎn)生的經(jīng)濟收益，包括直接經(jīng)濟收益和間接經(jīng)濟收益。直接經(jīng)濟收益為 商業(yè)建筑 銷售收入 ，間接收益為項目建成后，項目區(qū)周邊新增的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)所產(chǎn)生的稅費收益等。 商業(yè)建筑銷售收入 （直接收益） 本項目 估算目前每畝土地價值為 萬元左右（其中 包括基準(zhǔn)地價和青苗費、土地附著物賠償費等，不含拆遷補償費和安置房建設(shè)費用以及與將來土地開發(fā)有關(guān)的其他費用）。 為本公司獲得的土地價格。 商業(yè)建筑銷售 價 格 估算依據(jù)和估算價值 本項目商業(yè) 地段優(yōu)勢比較明顯 ，我們經(jīng)過論證認為， 本項目 前景較好： 第一，該區(qū)域所處地理位置優(yōu)越。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，穆屯村所處位置為城市“西進北擴”的中心位置，東北與將要建設(shè)的渭南市行政中心相望，東側(cè)與渭南市體育中心為鄰，東南側(cè)為陜西東部首家三級甲等醫(yī)院渭南市中心醫(yī)院，西部、南部為渭南市規(guī)劃的商業(yè)商貿(mào)和居住中心，地理位置十分優(yōu)越。 第二，交通條件較好。本項目 南鄰渭南城市主干道樂天大街，東臨關(guān)中環(huán)線，向北有鄭西高速鐵路渭南北站約 2 公里，向南距西潼高速約 2 公里，交通條件較好。 48 第三，隨 著渭南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，穆屯村周邊地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施將很快建成投入使用，屆時，這一地區(qū)的現(xiàn)狀將有根本改善。 第四，渭南市是新興的工業(yè)、商業(yè)和宜居城市，是我國重點建設(shè)的“天水 —— 關(guān)中經(jīng)濟區(qū)”和“晉陜豫黃河金三角經(jīng)濟協(xié)作區(qū)”的重要組成部分，是西安的后花園和居住地。加之長期以來，房地產(chǎn)市場發(fā)育較差，房地產(chǎn)開發(fā)的潛力巨大，近年來，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展充分反映了這點。 第五，渭南市經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期較好。根據(jù)陜西省政府“努力把渭南建設(shè)成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強市、新型工業(yè)大市和人文山水旅游名市”的總體要求。渭南市政府正在 全力“推進新型工業(yè)化”，近年來全市經(jīng)濟發(fā)展速度高于全省平均水平，經(jīng)濟發(fā)展前景良好。 根據(jù)上述情況，我們參考 周邊相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)價格，相關(guān)商業(yè)建筑價格突破 5000元每平米，且還有升值空間，本項目估算采取用 5000元每平米。 根據(jù)上述估算，項目建成后 用于房地產(chǎn)開發(fā)，將創(chuàng)造 價值約 14億元 。 收益用途 根據(jù)渭南市人民政府有關(guān)會議精神， 畝收儲土地其土地增值、 商業(yè)建筑收入、 上交的各種收費和其他經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還穆屯村“城中村”改造項目銀行貸款和城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工 49 程。 其它稅費收益（間接收 益） 根據(jù)渭南市國民經(jīng)濟“十一五”發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃以及回收建設(shè)用地使用計劃，改造完成后將在項目區(qū)形成以商貿(mào)為主的服務(wù)業(yè)、商業(yè)聚集區(qū)。按照規(guī)定，此類行業(yè)、企業(yè)應(yīng)繳納其營業(yè)額 %的營業(yè)稅、城市建設(shè)配套費、教育附加費等稅費。預(yù)計產(chǎn)業(yè)與市場穩(wěn)定成熟后，年可為高新區(qū)地方財政上繳稅費 4000 萬元以上。 效益分析結(jié)論 該項目經(jīng)濟效益較好，社會效益顯著，互適性較好，可以投資建設(shè)。 50 第十 一 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目符合渭南市城市總體規(guī)劃及相關(guān)政策規(guī)定，項目的建設(shè)是改善人居環(huán)境、提升城市 品位、推進城市化進程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、品牌工程、穩(wěn)定工程、強市工程和千秋工程。項目的建設(shè)具有重要意義。 從工程技術(shù)角度看，本工程的建設(shè)技術(shù)成熟，承擔(dān)項目建設(shè)的渭南奧林體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司具有承擔(dān)該項目建設(shè)的技術(shù)力量和管理經(jīng)驗。 從經(jīng)濟效益角度看，該項目可以實現(xiàn)資金自我平衡，不會給地方政府造成債務(wù)；從社會效益角度看，該工程社會效益明顯，可以建設(shè)。 建議 建設(shè)資金的按時足額到位是本項 目如期建設(shè)的前提，因此，鑒于該工程對渭南市城市建設(shè)的重要性，渭南市政府要出臺推進項目的優(yōu)惠政策，幫助建設(shè)單位籌措資金，以利于項目建設(shè)。 在施工過程中，嚴格按照環(huán)保、安全監(jiān)管部門的相關(guān)規(guī)定進行規(guī)范施工，最大限度的減少對周圍環(huán)境的影響和事故發(fā)生。