深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 10:28本頁(yè)面
【正文】 的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率(本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為10%)時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。結(jié)論：整理上表得如下評(píng)價(jià)指標(biāo)：表11：評(píng)價(jià)指標(biāo)表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(動(dòng)態(tài))本項(xiàng)目稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率10%，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。6結(jié)論、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析風(fēng) 險(xiǎn)機(jī) 會(huì)（1）法律及政策風(fēng)險(xiǎn)（2）與坭崗村的合作風(fēng)險(xiǎn)（3）拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（5）金融風(fēng)險(xiǎn)（6）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)（1）關(guān)內(nèi)土地資源稀缺，未來(lái)關(guān)內(nèi)可供土地日益減少（2）深圳商品房長(zhǎng)期供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)看漲（3）片區(qū)規(guī)劃升級(jí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) （1）規(guī)模較大（2）地處關(guān)內(nèi)黃金地段，受關(guān)內(nèi)各商圈輻射（3）有鳳凰嶺、銀湖、筆架山景觀資源（1）目前的片區(qū)形象較差（2）屬于舊改項(xiàng)目，手續(xù)煩瑣，拆遷安置難度大（3）坭崗實(shí)業(yè)將無(wú)償從可售面積中分出30%根據(jù)上表分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)空間，但也具有一定的操作難度。因此，本項(xiàng)目只要能夠合理控制風(fēng)險(xiǎn)，就能操作成為一個(gè)優(yōu)良的項(xiàng)目。綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)及財(cái)務(wù)分析判斷：此項(xiàng)目可行。附表附表1 坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì) 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1收入420, 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入223, 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入93, 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租賃收入93, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 車(chē)位租賃收入10, 2總成本費(fèi)用259, 38, 50, 46, 41, 39, 32, 10, 土地費(fèi)用43, 38,008 1, 1, 1, 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資215, 50, 44, 39, 39, 30, 10, 3稅金及附加24, 3, 3, 5, 2, 2, 土地增值稅1, 營(yíng)業(yè)稅21, 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅1, 教育費(fèi)附加 4利潤(rùn)總額224, 14, 20, 48, 11, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 5所得稅33, 2, 3, 7, 1, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 6稅后利潤(rùn)190, 12, 17, 40, 9, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 7盈余公積金19, 1, 1, 4, 2, 8可分配利潤(rùn)171, 11, 15, 36, 8, 25, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 稅前項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：%稅后項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：%單位：萬(wàn)元附表2 坭崗村城中村改造項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年。2022年1現(xiàn)金流入 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租賃收入 9, 9, 9, 9, 9, 車(chē)位租賃收入 2現(xiàn)金流出38, 50, 50, 45, 45, 33, 13, 土地費(fèi)用38, 1, 1, 1, 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 50, 44, 39, 39, 30, 10, 土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 教育費(fèi)附加 3凈現(xiàn)金流量(稅前)38, 50, 14, 20, 48, 13, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)38, 88, 73, 53, 5, 8, 41, 51, 60, 70, 79, 118, 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前)34, 41, 11, 13, 29, 7, 17, 4, 4, 3, 3, 2, 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前)34, 76, 65, 51, 21, 13, 3, 7, 11, 15, 18, 29, 7所得稅 2, 3, 7, 2, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 7凈現(xiàn)金流量(稅后)38, 50, 12, 17, 40, 11, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)38, 88, 75, 58, 17, 6, 21, 30, 38, 46, 54, 87, 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)34, 41, 9, 11, 25, 6, 14, 3, 3, 3, 2, 1, 10累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)34, 76, 66, 55, 29, 23, 8, 4, 1, 1, 4, 13, 稅前:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)%靜態(tài)回收期(年)稅后:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)%靜態(tài)回收期(年)動(dòng)態(tài)回收期(年)動(dòng)態(tài)回收期(年)
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