【導(dǎo)讀】“二元”化現(xiàn)狀，為今后全面改造打下基礎(chǔ)。在城六區(qū)中每個(gè)區(qū)至少。方米的城中村安置用房建設(shè)和20萬平方米舊村拆除任務(wù)。西安北大門的張家堡，等等。城中村的村民失去了生產(chǎn)土地后，房租成為其主要經(jīng)濟(jì)來源。為了獲取更加豐厚的房租，再加上相。自建的樓房，不要說是抗七級(jí)地震，就是三四級(jí)地震都很危險(xiǎn)。況，最后被迫拆了3層。居，治安環(huán)境令人堪憂。這些丑惡現(xiàn)象的泛濫，對(duì)和諧社會(huì)的建。立和城市經(jīng)濟(jì)的繁榮造成了極壞的影響。響著西安市城市化的進(jìn)程，城中村已成為現(xiàn)代化城市的“瘡疤”，也影響了創(chuàng)建“西部最佳”的古都形象。由于歷史原因、管理體。中村”類型劃分及分布現(xiàn)狀圖）。根據(jù)西安市總體規(guī)劃，2020年對(duì)

　　

【正文】 ，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對(duì)統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對(duì)統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯?dòng)資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置。 第七，堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文 化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 21 和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。 第八，實(shí)行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共 設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。 第三節(jié)、 西安市城中村改造的具體措施 ： 改革開放以前，國(guó)家為了維持就業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定與農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的安全，而對(duì)農(nóng)用土地和城市建設(shè)用地實(shí)行了二元管理體制，從而形成了今天分割的二元土地市場(chǎng)。由于這兩類土地之間的產(chǎn)出、社會(huì)功能負(fù)擔(dān)和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的差別，導(dǎo)致農(nóng)用土地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)換時(shí)形成了巨大的租金空間。 城鄉(xiāng)二元體制是城中村形成的原因，也成為城中村改造的障礙。在我國(guó)城市高速發(fā)展的今天，也越來越不適應(yīng)當(dāng) 前社會(huì)進(jìn)步的要求。只有打破城鄉(xiāng)二元體制的壁壘，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)之間戶籍、土地、社會(huì)保障等全方位、一體化管理，才能消除農(nóng)村土地和城市建設(shè)土地之間存在的巨大級(jí)差地租空間，從而避免了二元體制造成的管理低效性和盲目性，切斷了城中村產(chǎn)生的動(dòng)力源頭。 解決外來人口的居住問題 城中村之所以能夠從低矮的農(nóng)村房屋變成五六層的民房，是歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 22 因?yàn)榇嬖谥鴮?duì)城中村出租屋有極大需求的市場(chǎng)。目前，西安市有近 220 萬的流動(dòng)人口居住在城中村，大約占據(jù)了全西安市外來人口的 70％。在政府既沒有考慮也無力考慮這個(gè)市場(chǎng)需求的時(shí)候，城中村中的出租屋適應(yīng) 了這個(gè)市場(chǎng)的需要，從而獲得了飛速的發(fā)展，并引發(fā)了許多問題。 在政府決心消除城中村、消滅廉租房供應(yīng)者的時(shí)候，是否還應(yīng)該考慮大量外來人口的需求？住房是需求彈性非常小的商品，也就是說住房是一種必需品，無論收入高低，沒有人可以不要房子而愿意天天睡馬路。 如果政府不能及時(shí)向廣大的外來人口提供廉租房的話，那么將會(huì)出現(xiàn)兩種情況。第一種情況是，這些人繼續(xù)尋找不規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)，在政府監(jiān)管不嚴(yán)的情形下，受利益驅(qū)動(dòng)的城市周邊農(nóng)村將會(huì)重蹈城中村形成的覆轍。另一種情況是，當(dāng)這些人繼續(xù)不規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)時(shí)，但是由于政府監(jiān) 管嚴(yán)格，不能找到價(jià)格低廉的房屋居住，只好離開到其他的城市謀求生計(jì)。 —— 這樣就會(huì)對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。 因此，政府在改造現(xiàn)有城中村的同時(shí)，一定要充分考慮當(dāng)前出租屋居住者的利益，給他們提供管理規(guī)范、價(jià)格合理的政府廉租房。這樣既能解決外來人口的居住問題，又能通過規(guī)范管理來降低外來人口的犯罪率。 高起點(diǎn)編制城市總體規(guī)劃 雖然客觀存在的體制原因不能避免，但是在目前的管理體制下，城中村的出現(xiàn)也絕非偶然。上海市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市急劇擴(kuò)張的城市，但是由于長(zhǎng)期重視目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃管理，在歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 23 城市發(fā)展的過程中，很好地處理了城市發(fā)展與周邊村落的關(guān)系，因此沒有出現(xiàn)明顯的城中村問題。 這從另一個(gè)角度可以說明，一個(gè)目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃可以對(duì)城中村的出現(xiàn)與否產(chǎn)生很大的影響，更進(jìn)一步說，一個(gè)目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃可以預(yù)防城市發(fā)展過程中可能遇到的許多類似難題。 因此，為杜絕城中村再度產(chǎn)生，從城市整體層面上，西安市的城市總體規(guī)劃應(yīng)該充分考慮城市用地功能、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和布局以及城市建設(shè)開發(fā)時(shí)序等問題，做好城市建設(shè)規(guī)劃編制，讓城市規(guī)劃在宏觀層次上發(fā)揮對(duì)城市未來發(fā)展的指導(dǎo)作用。從城市局部地域上，要盡快編制控制性或者修建性詳 細(xì)規(guī)劃，將已經(jīng)形成城中村的地區(qū)納入到城市近期建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中。 各級(jí)政府在編制高水平規(guī)劃的同時(shí)，還要建立規(guī)劃建設(shè)的科學(xué)決策機(jī)制，完善城市規(guī)劃管理體制，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，以保證高質(zhì)量的規(guī)劃能夠既有原則又能靈活地實(shí)施。對(duì)于違反規(guī)劃的任何行為要堅(jiān)決進(jìn)行查處，以保證城市規(guī)劃的法律嚴(yán)肅性，真正做到“有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”。從制度上避免“規(guī)劃規(guī)劃，紙上畫畫，墻上掛掛”的尷尬局面。 健全城市土地供應(yīng)的管理機(jī)制 各級(jí)政府應(yīng)該完善城市土地管理機(jī)制，以適應(yīng)城市發(fā)展和土地管理的要求。應(yīng)該強(qiáng)化城市土地利用總體 規(guī)劃以及城市土地供應(yīng)年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增經(jīng)營(yíng)性土地上市，盤活城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的存量土地。為保證城市土地供應(yīng)年度計(jì)劃的順利實(shí)施，各級(jí)政府必須建立一套與經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展相適應(yīng)的土地收購(gòu)、土地征用、土地管理、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)機(jī)制。 歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 24 政府必須壟斷、控制和有計(jì)劃地支配土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)，成為土地供應(yīng)的唯一源頭。嚴(yán)格實(shí)行土地管制，禁止農(nóng)村土地未經(jīng)批準(zhǔn)變成城市建設(shè)用地和進(jìn)入土地市場(chǎng)。適度控制新增經(jīng)營(yíng)性用地審批，防止超越城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而大面積盲目出讓土地。要下大力氣清理閑置經(jīng)營(yíng)性土地，對(duì)于歷史原因形成的但是沒有 如期開發(fā)的土地要堅(jiān)決收回。大力培育土地有形市場(chǎng)，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓制度，加大力度查處違法用地。 重視村民的觀念改造和技能培訓(xùn) 在進(jìn)行城中村改造的同時(shí)，還必須轉(zhuǎn)變村民的思想觀念。不僅要給已經(jīng)實(shí)施改造的城中村村民灌輸新思想，而且還要提前對(duì)仍在發(fā)展演變的城中村村民進(jìn)行教育培訓(xùn)。更深遠(yuǎn)地講，還應(yīng)該以此為契機(jī)，在村民逐漸富裕的同時(shí)注重發(fā)展教育，讓那些即將被城市發(fā)展包圍的“準(zhǔn)城中村”村民和其他所有農(nóng)村村民掌握知識(shí)技能，促進(jìn)村民生活質(zhì)量的提高。 各級(jí)政府有責(zé)任也有能力為村民提供就業(yè)崗位、工作機(jī)會(huì)和教育培訓(xùn)，以及為 村集體經(jīng)濟(jì)提供更廣闊的發(fā)展空間和新的增長(zhǎng)點(diǎn)等外部發(fā)展動(dòng)力。勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)要為城中村中有勞動(dòng)能力和就業(yè)要求的村民，減、免費(fèi)提供專門的技術(shù)培訓(xùn)，其培訓(xùn)費(fèi)應(yīng)由市政府財(cái)政專項(xiàng)資金支出。城中村村民只有完全擺脫了對(duì)土地和出租屋的依賴，才能真正融入城市，城中村才能得到真正的改造。 第六章、 結(jié)語 通過對(duì)西安市“城中村”改造過程的出現(xiàn)的問題的研究，在用運(yùn)所學(xué)知識(shí)去分析和解決問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)主要問題基本上都是與土地的改造有關(guān)系。 并且在改造土地的交易過程中涉歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 25 及了很多的有關(guān)“城中村”改造的法律、法規(guī)和政策問題。由于其復(fù)雜和 牽扯的利益很多，常常在交易中存在的許多法律問題、困惑及造成了不良后果。 本文就“城中村” 改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手 ,以國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的西安第三次城市總體規(guī)劃為指導(dǎo) ,最終實(shí)現(xiàn)該市城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面 .同時(shí)參照沿海一些先進(jìn)城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事 例 ,闡述西安 城中村 的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題 ,并提出村民利益要實(shí)惠、可見 ,健全法律、法規(guī)制度 ,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變要快和做好 城中村 改造的雙向宣傳工作等改造建議 .希望對(duì)現(xiàn)實(shí)情況有一些指導(dǎo)和幫助。 參考文獻(xiàn) [1]姜萬山李東光關(guān)于我市“城中村”規(guī)劃建設(shè)的幾點(diǎn)思 考 .西安城市規(guī)劃通訊 20 0 18 . 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