【導讀】“二元”化現狀，為今后全面改造打下基礎。在城六區(qū)中每個區(qū)至少。方米的城中村安置用房建設和20萬平方米舊村拆除任務。西安北大門的張家堡，等等。城中村的村民失去了生產土地后，房租成為其主要經濟來源。為了獲取更加豐厚的房租，再加上相。自建的樓房，不要說是抗七級地震，就是三四級地震都很危險。況，最后被迫拆了3層。居，治安環(huán)境令人堪憂。這些丑惡現象的泛濫，對和諧社會的建。立和城市經濟的繁榮造成了極壞的影響。響著西安市城市化的進程，城中村已成為現代化城市的“瘡疤”，也影響了創(chuàng)建“西部最佳”的古都形象。由于歷史原因、管理體。中村”類型劃分及分布現狀圖）。根據西安市總體規(guī)劃，2020年對

　　

【正文】 ，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統建改造房屋減免部分稅費；同時根據具體情況，提供適當的啟動資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。 第七，堅持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質形態(tài)、社會經濟結構等發(fā)生根本轉變的情況下，必須逐步改變村民落后的文 化素質和小農經濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質、價值觀念和生產生活方式等方面也發(fā)生根本轉變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產，如古村落保護、文物保護、傳統風俗繼承歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 21 和發(fā)揚等，堅持走保護和建設并舉的改造之路。 第八，實行近、中、遠期的結合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅使及投人產出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠期實施規(guī)劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共 設施及服務設施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。 第三節(jié)、 西安市城中村改造的具體措施 ： 改革開放以前，國家為了維持就業(yè)市場的穩(wěn)定與農產品消費的安全，而對農用土地和城市建設用地實行了二元管理體制，從而形成了今天分割的二元土地市場。由于這兩類土地之間的產出、社會功能負擔和稅費負擔的差別，導致農用土地向城市建設用地轉換時形成了巨大的租金空間。 城鄉(xiāng)二元體制是城中村形成的原因，也成為城中村改造的障礙。在我國城市高速發(fā)展的今天，也越來越不適應當 前社會進步的要求。只有打破城鄉(xiāng)二元體制的壁壘，實現城鄉(xiāng)之間戶籍、土地、社會保障等全方位、一體化管理，才能消除農村土地和城市建設土地之間存在的巨大級差地租空間，從而避免了二元體制造成的管理低效性和盲目性，切斷了城中村產生的動力源頭。 解決外來人口的居住問題 城中村之所以能夠從低矮的農村房屋變成五六層的民房，是歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 22 因為存在著對城中村出租屋有極大需求的市場。目前，西安市有近 220 萬的流動人口居住在城中村，大約占據了全西安市外來人口的 70％。在政府既沒有考慮也無力考慮這個市場需求的時候，城中村中的出租屋適應 了這個市場的需要，從而獲得了飛速的發(fā)展，并引發(fā)了許多問題。 在政府決心消除城中村、消滅廉租房供應者的時候，是否還應該考慮大量外來人口的需求？住房是需求彈性非常小的商品，也就是說住房是一種必需品，無論收入高低，沒有人可以不要房子而愿意天天睡馬路。 如果政府不能及時向廣大的外來人口提供廉租房的話，那么將會出現兩種情況。第一種情況是，這些人繼續(xù)尋找不規(guī)范的房屋租賃市場，在政府監(jiān)管不嚴的情形下，受利益驅動的城市周邊農村將會重蹈城中村形成的覆轍。另一種情況是，當這些人繼續(xù)不規(guī)范的房屋租賃市場時，但是由于政府監(jiān) 管嚴格，不能找到價格低廉的房屋居住，只好離開到其他的城市謀求生計。 —— 這樣就會對西安的經濟發(fā)展造成嚴重的負面影響。 因此，政府在改造現有城中村的同時，一定要充分考慮當前出租屋居住者的利益，給他們提供管理規(guī)范、價格合理的政府廉租房。這樣既能解決外來人口的居住問題，又能通過規(guī)范管理來降低外來人口的犯罪率。 高起點編制城市總體規(guī)劃 雖然客觀存在的體制原因不能避免，但是在目前的管理體制下，城中村的出現也絕非偶然。上海市是一個經濟高速發(fā)展、城市急劇擴張的城市，但是由于長期重視目標長遠的規(guī)劃管理，在歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 23 城市發(fā)展的過程中，很好地處理了城市發(fā)展與周邊村落的關系，因此沒有出現明顯的城中村問題。 這從另一個角度可以說明，一個目標長遠的規(guī)劃可以對城中村的出現與否產生很大的影響，更進一步說，一個目標長遠的規(guī)劃可以預防城市發(fā)展過程中可能遇到的許多類似難題。 因此，為杜絕城中村再度產生，從城市整體層面上，西安市的城市總體規(guī)劃應該充分考慮城市用地功能、基礎設施建設和布局以及城市建設開發(fā)時序等問題，做好城市建設規(guī)劃編制，讓城市規(guī)劃在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來發(fā)展的指導作用。從城市局部地域上，要盡快編制控制性或者修建性詳 細規(guī)劃，將已經形成城中村的地區(qū)納入到城市近期建設規(guī)劃當中。 各級政府在編制高水平規(guī)劃的同時，還要建立規(guī)劃建設的科學決策機制，完善城市規(guī)劃管理體制，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，以保證高質量的規(guī)劃能夠既有原則又能靈活地實施。對于違反規(guī)劃的任何行為要堅決進行查處，以保證城市規(guī)劃的法律嚴肅性，真正做到“有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴、違法必究”。從制度上避免“規(guī)劃規(guī)劃，紙上畫畫，墻上掛掛”的尷尬局面。 健全城市土地供應的管理機制 各級政府應該完善城市土地管理機制，以適應城市發(fā)展和土地管理的要求。應該強化城市土地利用總體 規(guī)劃以及城市土地供應年度計劃，嚴格控制新增經營性土地上市，盤活城市規(guī)劃區(qū)內的存量土地。為保證城市土地供應年度計劃的順利實施，各級政府必須建立一套與經濟建設和城市發(fā)展相適應的土地收購、土地征用、土地管理、土地儲備和土地供應機制。 歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 24 政府必須壟斷、控制和有計劃地支配土地供應一級市場，成為土地供應的唯一源頭。嚴格實行土地管制，禁止農村土地未經批準變成城市建設用地和進入土地市場。適度控制新增經營性用地審批，防止超越城市建設和經濟發(fā)展的需要，而大面積盲目出讓土地。要下大力氣清理閑置經營性土地，對于歷史原因形成的但是沒有 如期開發(fā)的土地要堅決收回。大力培育土地有形市場，規(guī)范土地轉讓制度，加大力度查處違法用地。 重視村民的觀念改造和技能培訓 在進行城中村改造的同時，還必須轉變村民的思想觀念。不僅要給已經實施改造的城中村村民灌輸新思想，而且還要提前對仍在發(fā)展演變的城中村村民進行教育培訓。更深遠地講，還應該以此為契機，在村民逐漸富裕的同時注重發(fā)展教育，讓那些即將被城市發(fā)展包圍的“準城中村”村民和其他所有農村村民掌握知識技能，促進村民生活質量的提高。 各級政府有責任也有能力為村民提供就業(yè)崗位、工作機會和教育培訓，以及為 村集體經濟提供更廣闊的發(fā)展空間和新的增長點等外部發(fā)展動力。勞動就業(yè)培訓機構要為城中村中有勞動能力和就業(yè)要求的村民，減、免費提供專門的技術培訓，其培訓費應由市政府財政專項資金支出。城中村村民只有完全擺脫了對土地和出租屋的依賴，才能真正融入城市，城中村才能得到真正的改造。 第六章、 結語 通過對西安市“城中村”改造過程的出現的問題的研究，在用運所學知識去分析和解決問題的過程中，我們發(fā)現主要問題基本上都是與土地的改造有關系。 并且在改造土地的交易過程中涉歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 25 及了很多的有關“城中村”改造的法律、法規(guī)和政策問題。由于其復雜和 牽扯的利益很多，常常在交易中存在的許多法律問題、困惑及造成了不良后果。 本文就“城中村” 改造應著重從利益兼顧、體制轉變、法制健全和思想觀念等方面入手 ,以國務院批準的西安第三次城市總體規(guī)劃為指導 ,最終實現該市城鄉(xiāng)結合的繁榮新局面 .同時參照沿海一些先進城市的改造經驗和事 例 ,闡述西安 城中村 的現狀及引發(fā)的問題 ,并提出村民利益要實惠、可見 ,健全法律、法規(guī)制度 ,產權轉變要快和做好 城中村 改造的雙向宣傳工作等改造建議 .希望對現實情況有一些指導和幫助。 參考文獻 [1]姜萬山李東光關于我市“城中村”規(guī)劃建設的幾點思 考 .西安城市規(guī)劃通訊 20 0 18 . [2]張建明 . 廣州都市村莊形成演變機制分析 — 以天河區(qū)、海珠區(qū)為例 . 中山大學博 士 論 文 1998. [3]余國揚 . 中心村規(guī)劃建設促進城鄉(xiāng)一體化 . 同上 . [4]西安統計年鑒 1999, 2020, 2020, 2020, 2020, 2020各年 . 中國統計出版社 . [附錄 1]西安市”城中村”類型劃分及分布現狀圖