【導(dǎo)讀】位于xxx縣城東部，xxx以北、xxx以東、xxx以南、黃河金岸以西，交通便利，地理位置優(yōu)越。，規(guī)劃以中央大道和經(jīng)三路為界，分為東、南、北三個地塊建設(shè)，北部地塊規(guī)劃用地面積為1835畝，南部地塊規(guī)劃用地面積為3031畝，。主要建設(shè)生態(tài)環(huán)保城的具有地標(biāo)性的五星級酒店及休閑度假區(qū)、高檔別墅住宅區(qū)、穆斯林文化交流區(qū)、商業(yè)教育及醫(yī)療服務(wù)中心區(qū)、居民安置區(qū)。充分運(yùn)用具有生態(tài)特征的適用技術(shù)手段把穆斯林生態(tài)環(huán)保城建設(shè)成可持續(xù)的、符合自身生態(tài)特點并與區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)相協(xié)調(diào)的、人與自然社會和諧的宜居城鎮(zhèn)，其基本內(nèi)涵是循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境健康、集約緊湊有序、節(jié)能節(jié)水高效、低炭低排環(huán)保、安全和諧宜居、區(qū)域協(xié)調(diào)融合的生態(tài)文明示范區(qū)。，本項目擬采用滾動開發(fā)方式，分期開發(fā)分批投入。，是“十五”，年均遞增18%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到27393元?！爸门惨壶P，大鵬展翅翔xxx?！?

　　

【正文】 節(jié)能控制：按房間使用功能不同，采用對應(yīng)的照明控制方式；生活水泵、熱水泵等設(shè)備設(shè)變頻控制裝置；車庫通風(fēng)通過一氧化碳（CO）傳感器進(jìn)行控制；電梯內(nèi)無人乘用時，照明、風(fēng)扇停止工作，有呼叫自動啟動；建立能源消耗與水資源消耗自動統(tǒng)計與管理體系和計量管理。 同時建議采用以下新型節(jié)能方式：（1）地下水源熱泵系統(tǒng)地下水溫波動小，而且空調(diào)系統(tǒng)比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行效率要高約40%，熱泵機(jī)組運(yùn)行更可靠、穩(wěn)定，維護(hù)費(fèi)用少，應(yīng)用范圍廣；地下水源熱泵系統(tǒng)運(yùn)行沒有燃燒，沒有排煙，環(huán)保潔凈，實現(xiàn)供熱、空調(diào)、生活熱水等一機(jī)多用。（2）集中熱水地板輻射采暖系統(tǒng)輻射采暖是最舒適的采暖方式，室內(nèi)地表溫度分布均勻，室溫由下而上逐漸遞減，有效保證舒適性。（3）小型風(fēng)力發(fā)電路燈風(fēng)力路燈由風(fēng)力發(fā)電機(jī)、控制器、蓄電池、路燈光控時控器和燈桿燈具（節(jié)能燈）組成，功率一般在100W 左右，能夠代替部分路燈所耗電能。（4）太陽能庭院燈采用綠色、環(huán)保無污染的太陽光，安裝簡單，無須任何布線，一般可工作6～8 個小時。（5）變頻風(fēng)機(jī)新風(fēng)系統(tǒng) 采用獨(dú)立新風(fēng)及機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)及排風(fēng)管均采用金屬風(fēng)道，風(fēng)機(jī)啟停由設(shè)置在風(fēng)道內(nèi)的壓力傳感器控制，維持風(fēng)道內(nèi)最不利點風(fēng)壓不小于10Pa，保證室內(nèi)良好的空氣品質(zhì)。（二）主要節(jié)水措施 充分利用市政自來水的供水壓力，滿足壓力要求的位置采用市政管網(wǎng)直供，不滿足壓力要求的位置采用水箱和變頻調(diào)速供水裝置加壓供水，恒壓變量，節(jié)約電能。 衛(wèi)生器具采用節(jié)水器具，座便器采用兩檔水位，；水龍頭采用陶瓷片密封水嘴；給水、中水系統(tǒng)采用高密封性的閥門，其閥芯、閥桿采用銅材質(zhì)，閥體材質(zhì)為球墨鑄鐵。 ~，當(dāng)支管壓力＞。整個給水系統(tǒng)均受中央管理監(jiān)察，防止水池滿溢而未有及時處理，以及水泵能保持正常運(yùn)作。 同時建議采用以下節(jié)水新式：（1）供水生態(tài)城內(nèi)采用統(tǒng)一集中供水。社區(qū)將來在保障供水安全性、可靠性的前提下，實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)智能供水。實行分質(zhì)供水，生活用水必須達(dá)到國家飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。水質(zhì)要求低的工業(yè)用水、市政雜用水和生態(tài)用水，可以利用低質(zhì)水供水。（2）排水排水體制采用雨污水分流制，完善建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的城市雨污水收集、排放、處理系統(tǒng)，建設(shè)污水處理回用工程。結(jié)合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，統(tǒng)一布置雨水系統(tǒng)以及河道排澇系統(tǒng)，完善雨水排水系統(tǒng)布局。按照排水系統(tǒng)因地制宜建設(shè)污水處理系統(tǒng)，實現(xiàn)雨水污水資源化，建設(shè)再生水管道系統(tǒng)。（3）雨水回滲系統(tǒng)通過透水磚下面鋪設(shè)碎石、沙礫、沙子組成的反濾層，讓雨水滲入到地下，以最大限度地增加雨水自然滲透，補(bǔ)給地下水資源。（4）屋面雨水收集系統(tǒng) 大幅度環(huán)節(jié)城市汛期的派水壓力，減少雨水泵站的設(shè)置數(shù)量，并提供社區(qū)內(nèi)植樹等用水。雨洪利用系統(tǒng)，就是把雨水進(jìn)行收集和處理，獲取再生水，從而減少對自來水的消耗。例如國家“鳥巢”經(jīng)初期棄流后的雨水，進(jìn)入雨水蓄水調(diào)節(jié)池后進(jìn)行處理，再被輸送到體育場地下的中心蓄水池。處理后進(jìn)入消防、中水合用水池、再通過加壓設(shè)備送入回用水管網(wǎng)或用水單位?；赜盟?jīng)過處理后，與市政優(yōu)質(zhì)中水聯(lián)合使用，共同作為零層以下建筑的衛(wèi)生間沖廁、停車場沖洗用水、室外道路和綠化澆灑用水等多種用途的水源。第七章 項目進(jìn)度計劃 項目進(jìn)度規(guī)劃該項目規(guī)劃到2020年前全部建設(shè)完成，其中：一期建設(shè)經(jīng)營期為5年，自2011年1月至2015年12月建成銷售完畢。項目進(jìn)度安排詳見下表：項目進(jìn)度計劃表序號時 間項目進(jìn)度12011年1月2月項目可研規(guī)劃及立項22011年3月項目奠基開槽32011年3月2015年12月高檔別墅住宅區(qū)、星級酒店及休閑度假區(qū)、穆斯林交流區(qū)、商業(yè)中心區(qū)部分工程、部分綠化工程。42016年1月2020年12月穆斯林環(huán)保城全部開發(fā)完成 項目開發(fā)步驟（1）項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。（2）持建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后，需要進(jìn)行的驗證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。（4）進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。（5）工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第八章 投資估算與資金籌措 總投資估算本項目投資估算范圍：基礎(chǔ)投資由項目用地、項目建設(shè)前期費(fèi)用、各項建筑工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資，以及融資借款利息等組成。項目由項目投資方新加坡華德集團(tuán)組織資金投入。其間可吸引有資金實力的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行其它項目建設(shè)投資，減少投資方投資壓力。①土建工程參照同期同類建筑投資的一般標(biāo)準(zhǔn)測算；②設(shè)備投資根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r一般標(biāo)準(zhǔn)測算；③現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。①建設(shè)投資估算建設(shè)投資明細(xì)表用地屬性建設(shè)內(nèi)容建筑面積/景觀綠化面積（萬m2）建筑造價設(shè)備造價總計（億元）單價（元）合計（億元）合計（億元）北部地塊五星級酒店及休閑度假區(qū)265000高檔別墅住宅區(qū)902500穆斯林交流區(qū)261500南部地塊商業(yè)教育及醫(yī)療服務(wù)中心區(qū)1501500居民安置區(qū)1191500東部地塊景觀綠化帶30合計411②土地款，每畝估測為19萬元，（以最終土地招拍掛價格為主）。項目總投資由基礎(chǔ)建設(shè)投資、土地款和設(shè)備投資組成。 項目總投資 資金籌措。本項目擬采用滾動開發(fā)方式，分期開發(fā)分批投入。項目前期需投入資金20億元，主要用于項目流動資金、土地出讓金、基礎(chǔ)建設(shè)等前期資金，這部分投入基本由投資方自有資金投入，可保證項目啟動的正常進(jìn)行。，（不含設(shè)備投資）。主要資金來源有以下幾種： ①企業(yè)自籌，投資方自有資金；②銷售回款，別墅住宅及商貿(mào)用房的租售回款；③合作方出資，自建項目投資；④銀行貸款；⑤資本市場募集，引入風(fēng)險投資基金，并積極利用資本市場籌措資金，解決資金不足的問題。第九章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析該項目的經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點與行業(yè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。根據(jù)該項目特點，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為主要成本費(fèi)用，其它因素暫不考慮。（1）項目建設(shè)經(jīng)營期根據(jù)該項目實際，建設(shè)經(jīng)營期擬定為10年。（2)產(chǎn)值估算穆斯林生態(tài)環(huán)保城建成后，產(chǎn)值主要來自商業(yè)收入，穆斯林用品加工、展示、銷售收入，醫(yī)療服務(wù)收入，預(yù)計產(chǎn)值將達(dá)到60億元（不含所有房產(chǎn)建筑銷售產(chǎn)出）。（3)收益估算考慮到生態(tài)環(huán)保城的特點，該項目收益主要為產(chǎn)權(quán)銷售獲得的利潤、租賃及物業(yè)收入，經(jīng)測算，%，（息稅前利潤）：（4）投資回收期預(yù)期按照上述投資回收的產(chǎn)出方式預(yù)期， 年（不含建設(shè)期），持續(xù)盈利可達(dá)30 年。 財務(wù)評價結(jié)論綜合以上財務(wù)評價指標(biāo)可以看出，該項目有一定的經(jīng)濟(jì)效益，投資收益率、投資利稅率符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，顯示出項目一定的市場競爭力和生命力，因此，該項目在財務(wù)上是可行的。 社會效益分析該項目建成后，借助xxx大力實施以面向穆斯林國家和地區(qū)為重點的向西開放戰(zhàn)略，穆斯林生態(tài)環(huán)保城為中阿經(jīng)貿(mào)論壇、回商大會發(fā)展構(gòu)建良好平臺，將吸引更多成功人士和企業(yè)總部入住，形成具有穆斯林特色的低碳生態(tài)示范效益，使生態(tài)環(huán)保城成為人文城市建設(shè)、構(gòu)建和諧社會、向低碳城市發(fā)展、宜居宜業(yè)的濱河新區(qū)。項目的社會效益分析主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1） 低碳示范：成為xxx乃至西北低碳生態(tài)示范樣板新區(qū)，xxx沿黃經(jīng)濟(jì)區(qū)低碳節(jié)能先行區(qū)，并將憑其自身超前的低碳理念、獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)支撐、規(guī)劃建設(shè)及創(chuàng)新模式，成為xxx沿黃經(jīng)濟(jì)區(qū)的一道亮麗的城市風(fēng)景線。（2） 宜居宜業(yè)：根據(jù)規(guī)劃。因此，無論從提供居住還是到個人創(chuàng)業(yè)，都能夠創(chuàng)造出大量的就業(yè)機(jī)會。經(jīng)初步測算，該項目建成至少能提供5000～10000 個工作崗位，因而很大程度的緩解政府面臨的就業(yè)壓力和移民安置問題。（3） 培訓(xùn)交流：能夠促進(jìn)我國穆斯林技術(shù)人才的培養(yǎng)和交流，促進(jìn)穆斯林文化教育、科研、培訓(xùn)及國際交流活動，并成為中國穆斯林人才培養(yǎng)的搖籃。（4） 綠色GDP：穆斯林生態(tài)環(huán)保城采用低碳設(shè)計理念，從低碳建筑群到低碳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國綠色GDP 核算方法、建立科學(xué)的政績考評體系、建立健全環(huán)境補(bǔ)償機(jī)制提供經(jīng)驗、參考。第十章 投資風(fēng)險與防范策略生態(tài)環(huán)保城開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較少的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰，房地產(chǎn)市場亦是如此。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著紡織工業(yè)園的各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項目的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。 第十一章 結(jié)論與建議 結(jié)論、改善居住條件，強(qiáng)化住房保障的思路，同時也符合省、市關(guān)于進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程的精神，更符合大xxx發(fā)展的實際情況，對實現(xiàn)xxx縣城區(qū)建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重要作用。、設(shè)計、定位能滿足消費(fèi)者需求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場要求。，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)效益可行。 建議，進(jìn)一步準(zhǔn)確細(xì)化市場定位，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。，營造鮮明賣點，以吸引購買者。，保證擬建項目按期銷售