【正文】 上獲得快速發(fā)展。特別是進(jìn)入2009年以后，這種增勢更加明顯，市場需求旺盛，一些潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買行為，周邊省市的成功人士都在置業(yè)興業(yè)。項(xiàng)目的建成十分便利廣大群眾及國內(nèi)外游客的休閑旅游。（3）通過以上市場調(diào)研和統(tǒng)計分析，該項(xiàng)目從整體規(guī)劃設(shè)計到目標(biāo)客戶都與目前的市場環(huán)境、人文心理存在較大的符合性，說明項(xiàng)目定位較合理。隨著國家調(diào)控政策威力漸顯，xxx市房地產(chǎn)市場觀望情緒漸濃，同時國內(nèi)通貨膨脹形勢的加劇，無疑對民居消費(fèi)也產(chǎn)生一定影響，對于房地產(chǎn)開發(fā)商和投資客來說，都存在較大的壓力。（2）配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。 廣告推廣（1）廣告方案制定原則有效控制宣傳的推進(jìn)節(jié)奏，引導(dǎo)從“關(guān)注——了解——認(rèn)可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點(diǎn)，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項(xiàng)目文化特色強(qiáng)勢賣點(diǎn)。 開盤活動 、節(jié)慶活動、公益活動等價格低開高走，針對市場現(xiàn)狀，率先推出相對較低的起價，占領(lǐng)市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團(tuán)8個階段逐步抬升價位。穆斯林生態(tài)環(huán)保城所屬地塊區(qū)位條件優(yōu)越，有良好的自然環(huán)境，與中心城區(qū)的交通聯(lián)系十分便利。該項(xiàng)目的建設(shè)符合xxx縣“十二五”總體規(guī)劃綱要。項(xiàng)目所在地處于xxx盆地的黃河近代沖積平原，海拔1102～1122米，由西南向東北緩慢傾斜。根據(jù)xxx縣氣象站連續(xù)26年記錄資料分析，春季升溫快，平均氣溫在10℃左右；夏季氣溫較穩(wěn)定，平均氣溫在22℃左右，℃；秋季降溫較快，平均氣溫8～9℃之間；冬季氣溫持續(xù)寒冷，平均氣溫在9～6℃之間，℃，日照充足，年均日照時數(shù)3000小時左右，無霜期約160天。是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)城市，是輻射寧蒙陜甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，xxx縣作為xxx市核心城市承接區(qū)，且距中心市區(qū)近，是處于經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市，xxx市產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略部署為項(xiàng)目的建設(shè)提供了強(qiáng)有力的空間政策支撐，項(xiàng)目區(qū)將成為xxx區(qū)域中心城市的重要承接區(qū)。xxx有著豐富的建材資源，各種沙石料儲備豐富且運(yùn)輸便利，運(yùn)程較短，水泥鋼材就近采購，供應(yīng)木材也可在當(dāng)?shù)厥袌鲑彽?，可滿足工程需要。該項(xiàng)目承建公司具有豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)、雄厚的技術(shù)力量、良好的企業(yè)信譽(yù)，為按時、優(yōu)質(zhì)完成該項(xiàng)目的建設(shè)提供了有力的保證。項(xiàng)目主要污染源為建成后的生活垃圾和廢水。廢水主要是雨水，可通過設(shè)置完善的排水系統(tǒng)，直接排入市政排水管。北部地塊規(guī)劃用地面積為1835畝，南部地塊規(guī)劃用地面積為3031畝。 項(xiàng)目建設(shè)功能規(guī)劃充分利用周圍地理環(huán)境等資源優(yōu)勢，建設(shè)成可持續(xù)的、符合自身生態(tài)特點(diǎn)并與區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)相協(xié)調(diào)的、人與自然社會和諧、具有穆斯林特色的宜居社區(qū)，力求成為xxx市示范性小區(qū)。建筑風(fēng)格采用簡潔、流暢的形式，純潔的色彩，營造豐富的建筑效果，做到形式與內(nèi)容的統(tǒng)一，即體現(xiàn)其鮮明的個性，又與周圍環(huán)境相融合。 高檔別墅住宅區(qū)總占地1125畝，規(guī)劃建筑面積為90萬平方米。 穆斯林文化交流區(qū)總占地492畝，總建筑面積為26萬平方米，規(guī)劃建設(shè)清真寺及廣場、穆斯林博物館、穆斯林用品展示館，配套建設(shè)穆斯林生活集聚區(qū)。商業(yè)教育中心區(qū)位于生態(tài)環(huán)保城的中心地帶，是生態(tài)城金融、穆斯林文化教育和培訓(xùn)、醫(yī)療、購物、餐飲、休閑、旅游消費(fèi)特色區(qū)，并為生態(tài)城配套設(shè)置電信局、消防站、商業(yè)廣場和生態(tài)公園，滿足不同層次居民需要。主要為環(huán)保城內(nèi)失地村民提供安置房，并為規(guī)劃建設(shè)的紡織園職工及周邊居民提供生活居住場所。（3） 東部地塊，該地塊位于經(jīng)三路與黃河金岸之間，是生態(tài)城標(biāo)志性景觀綠化帶，景觀帶中設(shè)有景觀渠，具有收集雨水和防洪功能，為生態(tài)城建立水資源綜合利用提供條件，并為居民休閑提供必要場所。(1)生態(tài)城內(nèi)小區(qū)通信線路由xxx縣市話網(wǎng)直接引入。(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。xxx縣紡織園新建水廠供水能力達(dá)到20萬噸/日，本項(xiàng)目用水由紡織園水廠提供。（2）污水規(guī)劃：。生活區(qū)污水量9200m179。/d，最高日污水總量16550m179。（3）雨水規(guī)劃：預(yù)計雨水總量為2739L/S，雨水經(jīng)雨水收集口收集后進(jìn)入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，雨水經(jīng)小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)后排入城市雨水管網(wǎng)。雨水管與其他地下管線（建構(gòu)筑物）間距按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。采用集中供熱方式。生態(tài)環(huán)保城嚴(yán)格按照總體規(guī)劃和環(huán)保規(guī)劃的要求實(shí)施。 環(huán)境保護(hù)216。 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—1996216。 國家現(xiàn)行其他法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目位置優(yōu)越、交通便利、無環(huán)境污染點(diǎn)。周圍無重工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好,水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。 （1）污水：污水在規(guī)劃區(qū)集中后排入市政污水干管中，送往紡織園污水處理場；規(guī)劃區(qū)地勢比較平坦，雨水可直接排入市政排水管和規(guī)劃區(qū)景觀渠。生活垃圾實(shí)行分類收集，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站,由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場。減少私人汽車的使用，提倡步行、自行車、公共交通等綠色交通方式。吊裝安裝的設(shè)備均選用彈性吊架。選擇適合xxx生長、適應(yīng)性強(qiáng)、耐干旱、耐瘠薄、喜光的花、草、地被植物、灌木、藤本和小喬木，有效降低場地噪聲，還能起到防癌、潤肺、養(yǎng)心等功效。 （6）另外，針對施工過程中產(chǎn)生的粉塵、噪聲、振動、廢水、廢料等對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境造成的污染和危害，施工單位必須做到文明施工，盡可能采取有效措施保護(hù)環(huán)境?？諝馕廴厩闆r：采用集中供氣、供熱，能有效地避免空氣污染。 消防《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2006）。項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃設(shè)置消防站一座，建筑物按使用性質(zhì)，要采取可靠的防火措施，按照我國現(xiàn)行的防火規(guī)范要求進(jìn)行建設(shè)。(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。（1）電氣照明線路的安裝必須符合“低壓電氣安裝規(guī)程”的規(guī)定。 消防滅火系統(tǒng)（1）設(shè)置室外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給。（2）按規(guī)范在樓內(nèi)配備一定數(shù)量的常用滅火器材。重視水資源的供給、能源供應(yīng)、信息通訊安全，為本區(qū)域低碳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供支撐和保障。（一）節(jié)能措施 室內(nèi)設(shè)計參數(shù)符合居住建筑節(jié)能設(shè)計要求；水管保溫材料及保溫厚度，滿足居住建筑節(jié)能相關(guān)要求；熱力入口設(shè)置自力式壓差控制閥，可實(shí)現(xiàn)二次網(wǎng)系統(tǒng)變流量工況運(yùn)行；室內(nèi)采暖系統(tǒng)采用分戶計量措施，并且設(shè)置分室溫度控制與自動調(diào)節(jié)裝置；保溫材料的性能參數(shù)滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求。 設(shè)置太陽能光伏板作為電力補(bǔ)充設(shè)施，以減少總用電量；道路照明采用太陽能路燈及LED光源；采用LED光源，與同等光效其他光源相比，節(jié)電率為75%~80%。 同時建議采用以下新型節(jié)能方式：（1）地下水源熱泵系統(tǒng)地下水溫波動小，而且空調(diào)系統(tǒng)比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行效率要高約40%，熱泵機(jī)組運(yùn)行更可靠、穩(wěn)定，維護(hù)費(fèi)用少，應(yīng)用范圍廣；地下水源熱泵系統(tǒng)運(yùn)行沒有燃燒，沒有排煙，環(huán)保潔凈，實(shí)現(xiàn)供熱、空調(diào)、生活熱水等一機(jī)多用。（3）小型風(fēng)力發(fā)電路燈風(fēng)力路燈由風(fēng)力發(fā)電機(jī)、控制器、蓄電池、路燈光控時控器和燈桿燈具（節(jié)能燈）組成，功率一般在100W 左右，能夠代替部分路燈所耗電能。（5）變頻風(fēng)機(jī)新風(fēng)系統(tǒng) 采用獨(dú)立新風(fēng)及機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)及排風(fēng)管均采用金屬風(fēng)道，風(fēng)機(jī)啟停由設(shè)置在風(fēng)道內(nèi)的壓力傳感器控制，維持風(fēng)道內(nèi)最不利點(diǎn)風(fēng)壓不小于10Pa，保證室內(nèi)良好的空氣品質(zhì)。 衛(wèi)生器具采用節(jié)水器具，座便器采用兩檔水位，；水龍頭采用陶瓷片密封水嘴；給水、中水系統(tǒng)采用高密封性的閥門，其閥芯、閥桿采用銅材質(zhì)，閥體材質(zhì)為球墨鑄鐵。整個給水系統(tǒng)均受中央管理監(jiān)察，防止水池滿溢而未有及時處理，以及水泵能保持正常運(yùn)作。社區(qū)將來在保障供水安全性、可靠性的前提下，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)智能供水。水質(zhì)要求低的工業(yè)用水、市政雜用水和生態(tài)用水，可以利用低質(zhì)水供水。結(jié)合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，統(tǒng)一布置雨水系統(tǒng)以及河道排澇系統(tǒng)，完善雨水排水系統(tǒng)布局。（3）雨水回滲系統(tǒng)通過透水磚下面鋪設(shè)碎石、沙礫、沙子組成的反濾層，讓雨水滲入到地下，以最大限度地增加雨水自然滲透，補(bǔ)給地下水資源。雨洪利用系統(tǒng)，就是把雨水進(jìn)行收集和處理，獲取再生水，從而減少對自來水的消耗。處理后進(jìn)入消防、中水合用水池、再通過加壓設(shè)備送入回用水管網(wǎng)或用水單位。第七章 項(xiàng)目進(jìn)度計劃 項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃該項(xiàng)目規(guī)劃到2020年前全部建設(shè)完成，其中：一期建設(shè)經(jīng)營期為5年，自2011年1月至2015年12月建成銷售完畢。42016年1月2020年12月穆斯林環(huán)保城全部開發(fā)完成 項(xiàng)目開發(fā)步驟（1）項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。（3）在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后，需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。項(xiàng)目由項(xiàng)目投資方新加坡華德集團(tuán)組織資金投入。①土建工程參照同期同類建筑投資的一般標(biāo)準(zhǔn)測算；②設(shè)備投資根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r一般標(biāo)準(zhǔn)測算；③現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目總投資由基礎(chǔ)建設(shè)投資、土地款和設(shè)備投資組成。本項(xiàng)目擬采用滾動開發(fā)方式，分期開發(fā)分批投入。（不含設(shè)備投資）。第九章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點(diǎn)與行業(yè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（1）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際，建設(shè)經(jīng)營期擬定為10年。（3)收益估算考慮到生態(tài)環(huán)保城的特點(diǎn)，該項(xiàng)目收益主要為產(chǎn)權(quán)銷售獲得的利潤、租賃及物業(yè)收入，經(jīng)測算，%，（息稅前利潤）：（4）投資回收期預(yù)期按照上述投資回收的產(chǎn)出方式預(yù)期， 年（不含建設(shè)期），持續(xù)盈利可達(dá)30 年。 社會效益分析該項(xiàng)目建成后，借助xxx大力實(shí)施以面向穆斯林國家和地區(qū)為重點(diǎn)的向西開放戰(zhàn)略，穆斯林生態(tài)環(huán)保城為中阿經(jīng)貿(mào)論壇、回商大會發(fā)展構(gòu)建良好平臺，將吸引更多成功人士和企業(yè)總部入住，形成具有穆斯林特色的低碳生態(tài)示范效益，使生態(tài)環(huán)保城成為人文城市建設(shè)、構(gòu)建和諧社會、向低碳城市發(fā)展、宜居宜業(yè)的濱河新區(qū)。（2） 宜居宜業(yè)：根據(jù)規(guī)劃。經(jīng)初步測算，該項(xiàng)目建成至少能提供5000～10000 個工作崗位，因而很大程度的緩解政府面臨的就業(yè)壓力和移民安置問題。（4） 綠色GDP：穆斯林生態(tài)環(huán)保城采用低碳設(shè)計理念，從低碳建筑群到低碳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國綠色GDP 核算方法、建立科學(xué)的政績考評體系、建立健全環(huán)境補(bǔ)償機(jī)制提供經(jīng)驗(yàn)、參考。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險 項(xiàng)目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項(xiàng)目順利完成。同時，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。、設(shè)計、定位能滿足消費(fèi)者需求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場要求。 建議，進(jìn)一步準(zhǔn)確細(xì)化市場定位，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。，保證擬建項(xiàng)目按期銷售