【正文】 ，力增建成后為渭南城市亮點(diǎn)；四抓好工程項(xiàng)目管理工作，確保工程質(zhì)量進(jìn)度和投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。渭南市政府對(duì)該項(xiàng) 目大力支持，召開專題會(huì)議研究解決建設(shè)中存在的突出問(wèn)題。其中：主體工程投資 約 9 億 ，配套工程投資 1 億 。 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 50 萬(wàn)平方米 ，其中商業(yè) 房 45 萬(wàn)平方米 ，公共建筑 5 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 渭南市奧林匹克體育中心商業(yè)改造項(xiàng)目總占地 畝。 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干問(wèn)題》 《渭南市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的決定》 《渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 《渭南市城市建設(shè)總體規(guī)劃》（ 20xx2020） 《渭南市區(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》 5 陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 為了改善穆屯村“城中村”居民 住房 商業(yè)配套 問(wèn)題， 提升渭南城市 中心區(qū)域 品位，完善渭南城市中心區(qū)功能，為市體育中心提供資金支持， 市政府決定，在進(jìn)行體育中心建設(shè)的同時(shí)，將體育中心周邊地區(qū) 畝土地用于商住開發(fā)建設(shè)用地，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作招、拍、掛等方式融資建設(shè)。公司注冊(cè)地址：渭南市朝陽(yáng)大街中銀大廈 16 樓。項(xiàng)目規(guī)劃總用地 畝。主要建設(shè)商業(yè)綜合用房。 項(xiàng)目總投資估算及資金來(lái)源 7 項(xiàng)目估算總投資 10 億 元。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，建設(shè)依據(jù)充分，項(xiàng)目提高城市品位，改善了城市環(huán)境和居住條件，給城市中心提供較完善的商業(yè)配套。二是項(xiàng)目投資較大，資金落實(shí)有一定困難。 近年來(lái)，渭南 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快， 20xx 年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 億元，較上年增長(zhǎng) %。 渭南市委、市政府新近出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的決定》中，明確將渭南中心城市的發(fā)展定位為國(guó)際山水文化旅游城市；關(guān)中東部新興工業(yè)城市；秦晉豫黃河金三角商貿(mào)物流澡心城市；關(guān)中最適宜人居的綠色生態(tài)文明城市。 通過(guò)提高了城市的整體品位，推進(jìn)了城市發(fā)展。該項(xiàng)目的實(shí)施，將形成可供開發(fā)的土地資源，為城市發(fā)展注入了活力。也促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，將充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳鐣?huì)保障問(wèn)題，同步建設(shè)一些保障性設(shè)施，提高群眾的社會(huì)保障水平。據(jù)渭南氣象站 1953年 20xx 年資料，多年平均氣溫 ℃，最高 42℃，最低 ℃，多年平均降水量 ，最大年降水量 ，最小年降水量301mm；多年平均蒸發(fā)量 ，最降水量的 倍，年內(nèi)降雨量主要集中在 9 月份。其地質(zhì)構(gòu)造是汾渭內(nèi)陸斷陷西段的渭河地塹。 該區(qū)屬鄂爾多斯塊體南緣渭河新生代斷陷盆地，為汾渭地震帶的西南部分，查《陜西省地震烈度區(qū)劃圖》為 8176。 排水體制按照《渭南市城市總體規(guī)劃》，采取雨污分流制排水體制。通信設(shè)備和能力完全可滿足項(xiàng)目需要，并對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與運(yùn)行具有極大的促進(jìn)作用。經(jīng)過(guò)連續(xù)開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)和近幾年的實(shí)踐，保障項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境，促進(jìn)項(xiàng)目加快建設(shè)的意識(shí)已經(jīng)深入人心。 渭 南 市穆屯 村 城中村改造項(xiàng)目 （商業(yè) 用地 ） 地處渭 南市城市中心西北部，是渭南市今年城市發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，建設(shè)區(qū)內(nèi)給排水、供電、供熱、通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離近，保障性可靠，均可滿足項(xiàng)目區(qū)建設(shè)需要。 項(xiàng)目規(guī)劃總占地 畝。場(chǎng)地內(nèi)合理布設(shè)綠化景觀帶、花園和草坪 ，以滿足“推窗見綠”的 商業(yè) 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。 輔助配套工程 1）道路、停車場(chǎng) 道路系統(tǒng)由機(jī)動(dòng)車道及步行道組成。道路、停車位占地按安置小區(qū)占地面積的 25%進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)計(jì)為水泥混凝土路面。 19 綠化主要包括臨街的綠化帶， 區(qū)內(nèi)道路綠化帶、行道樹以及草坪、花壇等，綠化率達(dá)到 %。消防用水量室內(nèi)按 15L/S，室外按23L/S 計(jì)，火災(zāi)按一次、一小時(shí)考慮。 項(xiàng)目供電設(shè)計(jì)綜合考慮電力、照明、空調(diào)控制、接地及電話配線，保安監(jiān)控、有線電視電纜、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制消防系統(tǒng)。建筑物周圍預(yù)留消防通道。 21 第 五 章 節(jié)能措施與評(píng)價(jià) 節(jié)能能源是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一項(xiàng)基本國(guó)策。 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下，在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。在采光、通風(fēng)換氣、保暖隔熱、防噪音方面都有明顯的效果。減少陽(yáng)光直接輻射屋頂、墻、窗及透過(guò)窗戶進(jìn)入室內(nèi)，可采用外廊、陽(yáng) 臺(tái)、挑檐、遮陽(yáng)板、熱反射窗簾等遮陽(yáng)措施。防止空氣對(duì)流傳熱，加設(shè)密閉條是提高門窗氣密性的重要手段之一。 根據(jù)功能要求，積極采用節(jié)能材料。節(jié)約用水既能緩解目前水資源短缺的矛盾，又是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、建設(shè)良好生態(tài)環(huán)境的需要。 供水泵房選用變頻裝置，使供水壓力穩(wěn)定，做到節(jié)水節(jié)能。 水環(huán)境 施工期間，施工人員排放的生活污水會(huì)污染周圍水環(huán)境。 固體廢棄物 工程產(chǎn)生的固 體廢棄物包括施工棄渣和生活垃圾，隨意堆放生產(chǎn)棄渣會(huì)產(chǎn)生直接水土流失，生活垃圾隨意堆放不僅影響景觀，還會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染，并可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)赝寥篮娃r(nóng)田產(chǎn)生一定影響，尤其是難降解的白色垃圾，必須對(duì)其采取相應(yīng)處理措施，減小對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響。 固體廢棄物處理 對(duì)生活、生產(chǎn)垃圾，能回收利用的，分檢后送往回收站回收利用，其余的垃圾，根據(jù)市政垃圾處理方式，運(yùn)往垃圾場(chǎng)掩埋處理。根據(jù)小區(qū)范圍環(huán)境監(jiān)理任務(wù)，配置專職環(huán)境監(jiān)理人員。 污水處理措施 小區(qū)內(nèi)污水由污水管道收集后，直接排入城市污水管網(wǎng)，至污水處理廠處理。 室內(nèi)消火栓應(yīng)每層均設(shè)，且設(shè)在明顯易于取用地點(diǎn)，栓口離地面高度 米，其出水方向向下。 室外消防系統(tǒng) 室外消火栓的布置應(yīng)滿足：室外消火栓間距不超過(guò) 120 米；消 30 火栓距路邊不超過(guò) 2 米，距房屋外墻不超過(guò) 5 米。 其它消防措施 建筑內(nèi)各層均設(shè)置通風(fēng)排煙系統(tǒng)及疏散照明系統(tǒng)。 在小區(qū)和組團(tuán)的入口處設(shè)置明顯標(biāo)志，同時(shí)在小區(qū)主要出入口、主要道路口安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使小區(qū)具有較強(qiáng)的領(lǐng)域性和歸屬性。 32 第 八 章 項(xiàng)目組織管理與施工進(jìn)度 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理形式 本項(xiàng)目實(shí)施主體為 渭南奧林體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。 項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理部，聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)、資歷的人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理向公司負(fù)責(zé)。 制定施工組織計(jì)劃。 施工過(guò)程中的合同管理 質(zhì)量控制：復(fù)核工程定位測(cè)量放線成果，編制質(zhì)量保證措施和成品保護(hù)措施，設(shè)置質(zhì)量控制停檢點(diǎn)并在施工過(guò)程中及時(shí)檢查驗(yàn)收，做好原材料的試驗(yàn)試配。規(guī)劃施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置，減少材料的二次倒運(yùn)及使用運(yùn)輸距離。本工程由于技術(shù)復(fù)雜，管理難度大，應(yīng)本著真實(shí)、準(zhǔn)確、與工程進(jìn)度同步的原則，并嚴(yán)格按照歸檔的要求進(jìn)行歸檔，做到字跡工整、清潔，技術(shù)檔案表格內(nèi)容全面、格式統(tǒng)一、利于裝訂。應(yīng)按規(guī)定設(shè)置警示標(biāo)志，防止行人車輛陷落事故。 勞動(dòng)培訓(xùn)管理 由于本項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，必須對(duì)所有工作人員進(jìn)行上崗前的專門培訓(xùn)，公司要制定培訓(xùn)工作計(jì)劃，分期分批實(shí)施培訓(xùn)工作，對(duì)培訓(xùn)后的人員要進(jìn)行考試，考試合格后，方可上崗工作。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第一階段（準(zhǔn)備階段）： 8 個(gè)月 ，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷、補(bǔ)償、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及開工 前的各種準(zhǔn)備工作。 項(xiàng)目招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍包括設(shè)計(jì)、施工、施工監(jiān)理、設(shè)備供貨、分化施工及景觀工程等項(xiàng)。 經(jīng)上級(jí)主管部門批復(fù)同意后，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)媒體上公開發(fā)布招標(biāo)公告。 通過(guò)資格審查的投標(biāo)人少于 3 個(gè)時(shí)應(yīng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)時(shí)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。 對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)要求。 （ 2）施工監(jiān)理招標(biāo) 施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。本工程要求資質(zhì)為一級(jí)以上，公開選擇招標(biāo)人。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟(jì)原則，以確定 最優(yōu)的承包商。 配套建設(shè)道路、給排水、供電、綠化、網(wǎng)絡(luò)通訊、消防等工程； 項(xiàng)目前期的各種工程費(fèi)用； 41 建設(shè)期利息（年利率按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算）。其中：主體工程投資約 9 億，配套工程投資 1 億 。一個(gè)城市就是一張名片，城市形象就是城市對(duì)外的臉面。 本項(xiàng)目的實(shí)施可以有效改變城市面貌，打造魅力渭南，提 升城市品位，擴(kuò)大城市影響，為城市快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要舉措。貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)，必須堅(jiān)持以人為本。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)群眾得到了實(shí)際的利益，項(xiàng)目周 邊地區(qū)居民感受到了城市美化的成果，將為城市居民和各類創(chuàng)業(yè)者、投資者提供 45 更為廣闊的發(fā)展空間和良好的發(fā)展環(huán)境。對(duì)于本項(xiàng)目的實(shí)施，渭南市委、政府高度重視，市發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局等有關(guān)部門和渭南高新區(qū)黨委、管委會(huì)以及其相關(guān)單位、辦事處等，均給予了大力支持和積極配合，為本項(xiàng)目的前期調(diào)研、規(guī)劃、論證等前期工作的順利完成提供了良好的外部環(huán)境支持。無(wú)論是交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，還是糧食、蔬菜、肉類等生活 46 條件，還是醫(yī)療、教育、勞動(dòng)保障等社會(huì)福利條件都比較完善，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)支持和保障。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區(qū)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展目標(biāo)和方向，要堅(jiān)持錯(cuò)位發(fā)展、快速發(fā)展的思路，把渭南城區(qū)打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會(huì)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展的延伸地。 47 經(jīng)濟(jì)收益分析 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益，包括直接經(jīng)濟(jì)收益和間接經(jīng)濟(jì)收益。 商業(yè)建筑銷售 價(jià) 格 估算依據(jù)和估算價(jià)值 本項(xiàng)目商業(yè) 地段優(yōu)勢(shì)比較明顯 ，我們經(jīng)過(guò)論證認(rèn)為， 本項(xiàng)目 前景較好： 第一，該區(qū)域所處地理位置優(yōu)越。 48 第三，隨 著渭南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，穆屯村周邊地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施將很快建成投入使用，屆時(shí)，這一地區(qū)的現(xiàn)狀將有根本改善。根據(jù)陜西省政府“努力把渭南建設(shè)成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、新型工業(yè)大市和人文山水旅游名市”的總體要求。 收益用途 根據(jù)渭南市人民政府有關(guān)會(huì)議精神， 畝收儲(chǔ)土地其土地增值、 商業(yè)建筑收入、 上交的各種收費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于償還穆屯村“城中村”改造項(xiàng)目銀行貸款和城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工 49 程。 效益分析結(jié)論 該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，社會(huì)效益顯著，互適性較好，可以投資建設(shè)。 從經(jīng)濟(jì)效益角度看，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)資金自我平衡，不會(huì)給地方政府造成債務(wù)；從社會(huì)效益角度看，該工程社會(huì)效益明顯，可以建設(shè)