中天星城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-06-06 20:29本頁面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目的定位論證、營銷執(zhí)行、廣告推廣等提供決策參考依據(jù)。潛在消費(fèi)群體座談會。售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。暉、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五區(qū)，總面積萬平方千米。n地理位置：衡陽地處東經(jīng)110°32'16"～113°16'32"，西寬173公里、南北長150公里。2市和衡陽、衡南、衡東、衡山、祁東5縣。全市共有104個(gè)鎮(zhèn)、75個(gè)鄉(xiāng)、l個(gè)。萬人，增長%；2020年10月底，全城區(qū)人口已達(dá)89萬人。92%；鄉(xiāng)村人口萬人，減少%，占總?cè)丝诘?；品質(zhì)提升起到關(guān)鍵的促進(jìn)作用。并向其周邊輻射，形成一個(gè)由酒店、金融、貿(mào)易、辦公、商業(yè)、文娛等活動場所的“心臟”區(qū)位。全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入21.003年，衡陽市全年進(jìn)出口總額10788萬美元，比上年增長%，全年新批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)。上年增加%；實(shí)際利用外資15208萬美元，比上年同期增加38.額達(dá)到億元，比上年增加了%，其中市區(qū)零售額，
【正文】 著華新區(qū)推盤量的增多，片區(qū)市場競爭漸趨激烈。 產(chǎn)品特征 n 產(chǎn)品具有明顯的地域特征； n 三房、四房是住宅市場的主力戶型； n 從各板塊的平均容積率來看，主城區(qū)的容積率最高，平均達(dá)到 以上； n 100平方米左右的兩房和 130平方米左右的小三房供不應(yīng)求； n 戶型設(shè)計(jì)單一，很多戶型設(shè)計(jì)面積偏大、布局不合理，結(jié)構(gòu)不分區(qū)，普遍存在開發(fā)商片面追求利潤最大化而忽略了住宅最基本的功能； n 物業(yè)類型逐漸由多層向小高層和高層過渡，但小高層、高層與多層物業(yè)的區(qū)別往往只在于是否有電梯，樓盤檔次和品質(zhì)未上去； n 高綠化率、大園林、有會所等功能設(shè)施及其較大的樓間距以及大客廳、大居室、大陽臺、內(nèi)部空間通透等成為當(dāng)?shù)貢充N樓盤的普遍特征。 需求偏好 n 小區(qū)環(huán)境（主要考慮的是綠地、樓間距、生活配套）和 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 物業(yè)品質(zhì)已成為影響購房的重要因 素； n 客戶購房時(shí)偏好南北朝向； n 各種新穎的戶型（如錯(cuò)層、躍層等）越來越被市場接受，并且受到客戶的歡迎； n 建筑面積在 100 ㎡左右的兩房、面積在 120— 的三房成為市場的熱銷戶型，受到市場的熱烈追捧； 消費(fèi)市場習(xí)慣 n 消費(fèi)者比較務(wù)實(shí)，比較理性，對期房購買存在顧慮； n 購房看重工程質(zhì)量，對房地產(chǎn)開發(fā)商普遍不信任； n 對商品房價(jià)格相當(dāng)敏感； 營銷手段 n 本地的置業(yè)顧問缺乏基本的行業(yè)素質(zhì)，對 專業(yè)知識的掌握、整個(gè)市場的了解、客戶和同行的接待態(tài)度以及對消費(fèi)者的引導(dǎo)等方面做得非常不到位，不僅降低了樓盤檔次，也影響了樓盤的銷售； n 絕大部分樓盤從公開發(fā)售到尾盤銷售，最多也是采取在價(jià)格上讓利一些，很少采用其他送禮、送裝修、送電器等變相優(yōu)惠措施。 n 衡陽的樓盤很少舉行各種有利于項(xiàng)目聚集人氣和促進(jìn)銷售的 SP 營銷活動； n 衡陽市的樓盤在未取得預(yù)售許可證即正式公開銷售前，在廣告引導(dǎo)、樓盤知名度的提高等方面的措施少，一般只是象征性的做個(gè)客戶登記，全國其他地方普遍采用 的派籌、解籌方式近期才在衡陽出現(xiàn)； n 由于銀行政策比較緊，各個(gè)樓盤付款方式單一，一般僅 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 能夠提供七成最長 15 年按揭貸款。 n 衡陽市媒體比較少，傳播方式相對比較單一，傳播面比較窄； 總體評價(jià) 衡陽房地產(chǎn)市場處于起步階段，開發(fā)商逐漸對建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等，并引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)的策劃、營銷、物業(yè)管理模式，試圖通過嫁接形成競爭優(yōu)勢。而香江178。城市花園在這方面已經(jīng)走在了衡陽房地產(chǎn)業(yè)的前列，并將成為本項(xiàng)目最直接的競爭對手。 與此同時(shí)，衡陽市場的總體開發(fā)水平與先進(jìn)地區(qū)相比，還存在不小的 差距，主要表現(xiàn)在： 1． 沒有形成產(chǎn)品差異化的競爭局面，大家擠在一條路上，把希望寄托于高收入群體； 2． 戶型面積普遍偏大，在戶型面積上存在市場空白，有未被充分挖掘的市場； 3． 盡管引入了先進(jìn)地區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃、營銷、管理理念，但我們所觀察到的產(chǎn)品綜合素質(zhì)與先進(jìn)地區(qū)相比仍然存在巨大的差異，主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的把握方面，我們的項(xiàng)目將在這種一時(shí)難以彌補(bǔ)的差異中尋找到切入點(diǎn)； 4． 樓盤營銷操作水平普遍不高，比較初級，銷售人員素質(zhì)普遍不高，不專業(yè)，對我們而言，有較高的可提升空間。
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