【導(dǎo)讀】有否贊揚(yáng)或投訴：------------原因-----------------------------. 往往決定整項(xiàng)服務(wù)/整項(xiàng)交易的成敗。

　　

【正文】 自動(dòng)根據(jù)室內(nèi)空間不同情況的負(fù)茶需要，進(jìn)行“按需供給”冷量 每戶獨(dú)立控制不與其他業(yè)主共同使用，電費(fèi)獨(dú)立收取不均攤 58 供應(yīng)新鮮空氣，保持室內(nèi)空氣清新自然 節(jié)省能源，采用新型可烴容渦旋壓縮機(jī)，節(jié)能達(dá)到 30%，減少浪費(fèi) 維修、保養(yǎng)簡單。由于空調(diào)系統(tǒng)簡化，維修保養(yǎng)就很簡單 開關(guān)簡單、使用方便，可定時(shí)開關(guān)。只需客戶在房間開啟空調(diào)，不需專人負(fù)責(zé) 大廈外墻： 基座鋪貼淺色花崗石 外墻采用低輻射鍍膜玻璃幕墻及進(jìn)口復(fù)合鋁板幕墻，隔熱與隔音效果尤優(yōu)秀（ 6MM 灰色鍍膜鋼化玻璃） 符合國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) QB/T996398 Q/SNB0041999 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 高采光范圍廣泛，光質(zhì)柔和 能全面控制太陽能輻射，有效陰斷遠(yuǎn)紅外輻射，節(jié)能效果高達(dá)30%以上 無光污染，透光率高，減少“眩目光”，視感自然 能有效阻斷紫外線透過 視覺清晰，有效防止玻璃結(jié)露現(xiàn)象 高強(qiáng)度，是普通玻璃的 45 倍 安全性高，破碎后不對人造成重大傷害 供電系統(tǒng)： 兩路 10KV 電源供應(yīng)充足電量，并設(shè)一臺(tái)進(jìn)口 517KW 應(yīng)急后備柴油發(fā)電機(jī)組 每層分區(qū)配電間，預(yù)留足夠容量的供電線路 所有電梯設(shè)備采用雙電源供電 ，確保每臺(tái)電梯正常運(yùn)作 59 電訊系統(tǒng)： 大廈光纖接入，寬帶接入 INTERNET，實(shí)現(xiàn)大廈信息化。 公寓每戶留 1 個(gè)數(shù)據(jù)接入點(diǎn)，辦公樓每層設(shè) 6 個(gè)數(shù)據(jù)接入點(diǎn)，裙樓共 10 個(gè)數(shù)據(jù)接入口 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備采用 CISCO 和 3COM 公司網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，綜合布線采用國產(chǎn)五類布線產(chǎn)品 可以網(wǎng)上遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上家庭保健、視頻點(diǎn)播、股票交易、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上郵局、網(wǎng)上尋呼、網(wǎng)上銀行、電子報(bào)刊、公共資訊 電話通訊 IDD 端口，預(yù)留足夠多接入端口，保證暢通無阻 結(jié)構(gòu)： 采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 地基采用新型 CFG 樁工藝 1994 年被建設(shè)部列為全國重點(diǎn)推廣項(xiàng)目 1995 年被國家科委列為國家級僵重點(diǎn)推廣項(xiàng)目 CFG 樁通過褥墊層與基礎(chǔ)連接，充分發(fā)揮樁間土的承載力，大大減少樁的數(shù)量 地震設(shè)防等級為 7 度設(shè)防 大廈地下 2 層為 6 級人防地下室 完全按照相關(guān)部門要求建造 架空層園林景觀： 5147 平方米生態(tài)園林架空，景觀以“安全、便捷、生態(tài)”為主題 突出南華大廈的現(xiàn)代感，與南華大廈立體生態(tài)景觀相互輝映 60 綠化、水景、花池利用材質(zhì)、顏色的搭配創(chuàng)造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍 架空層吊頂綠化，形成立體的生態(tài)空間 設(shè)計(jì)中處處體 現(xiàn)以人為本的安全因素，保持疏散通道的暢通和安全，利用材質(zhì)鋪地和構(gòu)圖引導(dǎo)人流，保持視線通透、直接 入口廣場紅色抽象雕塑表現(xiàn)大廈性格，烘托氛圍，是視線焦點(diǎn)上不可缺少的因素 照明設(shè)計(jì)采用點(diǎn)式、帶式與面光源相互穿插，協(xié)調(diào)補(bǔ)充 停車場 地下 2 層沒有停車場，共 146 個(gè)車位，地面設(shè)有車位約 80~100 個(gè)首個(gè)地鐵連體物業(yè)，地鐵出口直達(dá)地下一層 4 層裙樓，首層架 空，以園林圍合大堂 4 層每層面積約 1296 平方米，全部面積3888 平方米，不含公共樓梯間； 512 層為公寓，公寓部分每兩層設(shè) 有空中花園； 1326 層為寫字樓， 寫字樓部分每 4 層設(shè)有空中花 園。 物業(yè)的戶型分布 ： 公寓： A 型： 平方米， 32 套，每層 4 套，共 1939 平方米； B 型： 平方米， 112 套，每層 14 套，共 3898 平方米； C 型： 平方米， 16 套，每層 2 套，共 515 平方米； D 型： 平方米， 32 套，每層 4 套，共 1222 平方米； 寫字樓：（ 13~26 層）空間可自由靈活組合。 61 項(xiàng)目總體規(guī)劃 ： 南華大廈規(guī)劃成一幢集金融、辦公、商?。üⅲ?、購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性多功能樓宇，既是 現(xiàn)代化高檔寫字樓，是國際性商務(wù)活動(dòng)的中心，更是商家置業(yè)居住、辦公、娛樂的最佳選擇。 超前辦公規(guī)劃設(shè)計(jì) ： 物業(yè)高度智能化、功能多元、空間彈性組合、外觀大方時(shí)尚而獨(dú)特、人性化辦公、生態(tài)化辦公！ 公 寓 ： 強(qiáng)調(diào)“居家辦公”和“休閑化住宅”。 商業(yè)裙樓 ： 強(qiáng)調(diào)地鐵上蓋特色點(diǎn)、強(qiáng)調(diào)車公廟區(qū)域廣大潛在客戶群、強(qiáng)調(diào)本區(qū)域商業(yè)物業(yè)投資的巨大空間。 注： 為配合項(xiàng)目的銷售策略，銷售人員在前期的銷售中，不應(yīng)向客戶提及項(xiàng)目的公寓部分，而應(yīng)把項(xiàng)目說成是寫字樓和商場類的綜合物業(yè)。 周邊交通狀況： ? 周邊交通干道四通八達(dá)，深南大 道，香蜜湖路，廣深高速、濱河大道等； ? 公共交通：深南大道上數(shù)十輛公交車通達(dá)各地，交通極為便捷； ? 地鐵：項(xiàng)目附近有深圳地鐵一期車公廟站，地鐵站出口與項(xiàng)目首層相連， 2020 年地鐵開通后，出入更加方便快捷； ? 車工廟工業(yè)區(qū)：項(xiàng)目南面的車工廟工業(yè)區(qū)各道路通達(dá)度高，可作 62 為項(xiàng)目交通的有利后援。 價(jià)格與付款方式： 整體均價(jià) 8300 元 /M2（其他待定） 第五部分 項(xiàng)目推廣主訴求點(diǎn)和 目標(biāo)客戶定位 一、 項(xiàng)目推廣主訴求點(diǎn) 二、目標(biāo)客戶定位 63 一、項(xiàng)目推廣主訴求點(diǎn) 分析： 項(xiàng)目存在的幾個(gè)實(shí)質(zhì)的賣點(diǎn)不僅在目前的寫字樓中具有創(chuàng)新、明顯區(qū)別于其他樓盤的差異性，而且對于潛在客戶而言亦能帶給其實(shí)質(zhì)的利益。如首創(chuàng)的綠色生態(tài)寫字樓， 14 項(xiàng)創(chuàng)新工程技術(shù)的運(yùn)用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)等在市場中的運(yùn)用等，這些賣點(diǎn)都是提升樓盤附加值，體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢的最優(yōu)的訴求點(diǎn)。 由于項(xiàng)目自身的素質(zhì)和實(shí)質(zhì)的功能較多，故在營銷推廣上本項(xiàng)目注重表現(xiàn)樓盤的高檔感、現(xiàn)代感、強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)越性和給予客戶的是那些實(shí)質(zhì)的利益和好處。在物業(yè)的優(yōu)越性和帶給客戶的實(shí)質(zhì)利益方面，除了靠宣傳上的推廣外，銷售人員的現(xiàn)場解說是重點(diǎn)所在。 推廣中的定位： 經(jīng)過前期市場的分析和項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉，在推廣上，將以智能型、服務(wù)型、生態(tài)型 （ 3 in 1） 來統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的各種優(yōu)勢資源。 在市場推廣中，針對目標(biāo)客戶注重物業(yè)社會(huì)形象的心理，以 ○ 1 智能型、 ○ 2 服務(wù)型、 ○ 3 生態(tài)型 （ 3 in 1） 作為樹立項(xiàng)目形象的主訴求點(diǎn)；針對客戶關(guān)心寫字樓的實(shí)用功能的特點(diǎn)，而以項(xiàng)目的綠色生態(tài)寫字樓， 14 項(xiàng)創(chuàng)新工程技術(shù)的運(yùn)用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)作為項(xiàng)目的獨(dú)特銷售主張 （ USP）， 來實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目在市場中的差異化。從更高的層次參與市場的競爭。 64 二、目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目的功能定位及檔次標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)定位。 ? 商業(yè) ? 銀行、證券； ? 知名中餐酒樓經(jīng)營商； ?品牌經(jīng)銷商 ? 寫字樓 ?中小企業(yè)或集團(tuán)公司分部或子公司等分支機(jī)構(gòu)； ?地方政府或內(nèi)地企業(yè)駐深辦事處或分公司； ?深圳本地新型的公司； ?為方便與政府部門溝通而愿意從羅湖西移的公司。 ? 公寓 ? 深圳大企業(yè)或外企的高層管理人員 ? 購置本大廈寫字樓的大企業(yè)高級管理人員 ? 兼商務(wù)居住為一體的小型公司 ? 投資人士 65 第六 部分 本項(xiàng)目自身優(yōu)勢 一、 優(yōu)越的地理位置 二、 立體交通網(wǎng)絡(luò)的中心 三、 地鐵聯(lián)體物業(yè) 四、 5A 級智能型寫字樓 五、 生態(tài)型寫字樓（深圳首創(chuàng)） 六、 服務(wù)型寫字樓 七、 建筑技術(shù)指標(biāo)含金量高 八、 發(fā)展商的雄厚實(shí)力 九、 以人為本的建筑理念和人文的規(guī)劃 十、 項(xiàng)目其他優(yōu)勢資源 66 第一講 本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置 在房地產(chǎn)界有一句不成定理的治理名言，地段！地段！還是地段！地理位置決定一切，雖然不是很確切，但到出了房產(chǎn)項(xiàng)目所在地理位置的重要 性，對于寫字樓項(xiàng)目，其所在的地理位置尤其重要。 中國有色大廈從大的地理位置分布區(qū)域上屬于深圳市福田區(qū)，進(jìn)一步細(xì)分又屬于深圳市規(guī)劃中的中心商務(wù)區(qū)，屬于深圳市未來 中心地段，地理位置可謂先天優(yōu)越。 深南大道作為特區(qū)境內(nèi)唯一貫穿東西的交通大動(dòng)脈及城市規(guī)劃建設(shè)的中心軸，在其沿線集中了特區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、貿(mào)易和金融中心，優(yōu)越的地理位置無與倫比，就是新開通的濱河、與濱海大道也望塵末及。深南大道設(shè)有八車道，道路鋪設(shè)為國家一級公路標(biāo)準(zhǔn)，路面平整，道路暢通無阻。中心區(qū)段中央空地種植紅花綠草，路兩旁更是全盤綠化，綠草如蔭， 環(huán)境優(yōu)雅。 深南大道泛指東至新秀路，西達(dá)南頭汽車站之間的道路取段， 67 由深南東路、深南中路和深南大道三部分組成，但因其所穿越的空間區(qū)域地理界線不明顯，故筆者依據(jù)寫字樓市場的地域特性及商業(yè)組團(tuán)氛圍將深南大道劃分為四個(gè)區(qū)域；從新秀路起至人民南路與深南東路交匯處設(shè)置為第二區(qū)段，該區(qū)域以地王大廈為標(biāo)志故稱做地王階地區(qū)；第三區(qū)段從紅嶺路至華富路與深南中路交匯處，以賽格廣場為標(biāo)志，稱賽格區(qū)段；第四段從華富路至南頭汽車站之間的深南大道區(qū)域，以特區(qū)報(bào)業(yè)大廈為標(biāo)志性建筑，稱做西部組團(tuán)地區(qū)，中國有色大廈就位于該區(qū)域。 寫字樓物業(yè)的 發(fā)展方向，代表著城市空間的發(fā)展趨勢。寫字樓高度集中的中心區(qū)域，即是一座城市金融、商業(yè)、貿(mào)易甚至政治、文化中心區(qū)域。 90 年代中后期，福田中心區(qū)概念導(dǎo)致寫字樓西移，盡管新市中心尚在開發(fā)之中但其一級輻射區(qū)早已形成熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)進(jìn)期將有 30 萬人在這里辦公， 7 萬人在此居住。 目前福田中心區(qū)建設(shè)已進(jìn)入全面起步階段。作為 21 世紀(jì)的現(xiàn)代化國際城市的新象征，中心區(qū)集中了市民中心，科技館、圖書館、音樂廳、電視臺(tái)等城市主要公共設(shè)施，這一切規(guī)劃設(shè)施的開工建設(shè)必將成為本項(xiàng)目的銷售提供有力的支撐。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，深南大道沿線規(guī)劃中主要的寫字樓 為大型地產(chǎn)項(xiàng)目，已成為深圳實(shí)力派大型公司集中辦公場所，而中心區(qū)深南大道東西沿線將成為蓬勃發(fā)展的中小型新生代公司獨(dú)身定做的小單位寫字樓。 中國有色大廈的地理位置對銷售的影響 寫字樓市場和住宅市場最大的不同，就是其他地域性和物業(yè)周圍的商務(wù)氛圍。住宅可以選擇在風(fēng)景優(yōu)美的青山綠水之間，稱之做雅致，并且所建住宅往往都以天價(jià)成交，因此業(yè)主對居住環(huán)境的理想注釋就是安靜、幽雅，陶淵明筆下的世外桃源，也就是居家生活的理想 68 境界。而寫字樓市場卻最忌諱這點(diǎn)。甲級寫字樓要想取得好的銷售業(yè)績，就一定要注重中心商業(yè)區(qū)的宣傳推廣。 第二講 立體交通網(wǎng)絡(luò)中心 地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)中心 深圳市地鐵工程帶來的便利不只是深圳人，我們最親密的鄰居香港可以同步享受交通便捷帶來的好處。它將緩解港人經(jīng)羅湖口岸、皇崗口岸出入境的擁塞，尤以節(jié)假日受惠最明顯。深圳地鐵初步規(guī)劃將深港兩地的地鐵系統(tǒng)合二為一，一條路線走羅湖口岸進(jìn)市區(qū)。另一條從香港落馬洲接駁深圳皇崗口岸往市區(qū)延伸 ——也就是說，不定那一天，香港的親朋好友就可以搭乘地鐵從香港直達(dá)深圳口岸再轉(zhuǎn)乘地鐵進(jìn)入市區(qū)。 中國有色金屬大廈不僅是地鐵沿線的 高檔甲級寫字樓，而且是真正意義上的地鐵聯(lián)體物業(yè)，作為立體交通網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐，將改變傳統(tǒng)寫字樓的運(yùn)作模式，改變我們的生活 69 交通便捷，給客戶帶來真正意義上的實(shí)惠！ 地鐵的貫通，最直接也最明顯的效應(yīng)是使人們的出行更為便利，而且它還將啟動(dòng)“地鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如此，客流的增加使周邊的商業(yè)繁榮，交通、商業(yè)的改善將使周邊的物業(yè)升值。 物業(yè)升值的差異取決于地理位置的重要性，而市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善無疑會(huì)使該使該地段的物業(yè)升值。另外一個(gè)影響體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是區(qū)域性非常強(qiáng)的，而地鐵的貫通使周圍的客戶輻 射范圍更廣對于本項(xiàng)目而言，地鐵無疑會(huì)縮短潛在客戶的心理距離。 70