【正文】 另一條從香港落馬洲接駁深圳皇崗口岸往市區(qū)延伸 ——也就是說，不定那一天，香港的親朋好友就可以搭乘地鐵從香港直達深圳口岸再轉(zhuǎn)乘地鐵進入市區(qū)。 據(jù)統(tǒng)計，深南大道沿線規(guī)劃中主要的寫字樓 為大型地產(chǎn)項目，已成為深圳實力派大型公司集中辦公場所，而中心區(qū)深南大道東西沿線將成為蓬勃發(fā)展的中小型新生代公司獨身定做的小單位寫字樓。深南大道設有八車道，道路鋪設為國家一級公路標準，路面平整，道路暢通無阻。 推廣中的定位： 經(jīng)過前期市場的分析和項目賣點的提煉，在推廣上，將以智能型、服務型、生態(tài)型 （ 3 in 1） 來統(tǒng)領(lǐng)項目的各種優(yōu)勢資源。 超前辦公規(guī)劃設計 ： 物業(yè)高度智能化、功能多元、空間彈性組合、外觀大方時尚而獨特、人性化辦公、生態(tài)化辦公！ 公 寓 ： 強調(diào)“居家辦公”和“休閑化住宅”。 維修、保養(yǎng)簡單。 8) 原則上電話以咨詢?yōu)橹鳎蛔隹蛻舻怯?，但客戶來指? 找某銷售員，則算其客戶。 指甲干凈，且不宜過長 43 領(lǐng)帶打整，工作牌位置固定 四、考核辦法： 由組長或主任對每一位銷售人員進行考核，主任對組長進行考核 行為準則每一條 5 分，違反則相應扣減；扣減 15 分等級下調(diào)一級。 接待客戶要認真：認真接待來電來訪客戶，做好客戶接待記錄， 42 如有緊急情況或問題必須及時向上級反映。凡客戶未指名道姓找相應售樓員時，均按正常順序接待。烘托 團 隊的魅力和服務面貌。 ③ 男性、女外表檢點明細表 ★ 注意個人衛(wèi)生，不應有頭皮，口臭及體臭 ★ 男士頭發(fā)不得超過耳朵，女士頭發(fā)不可掩面長發(fā)者必須用 39 發(fā)飾夾好或束好。 六、 如何修飾外表 ① 修飾外表是尊重客戶的同時也有利于自身。 D、與顧客書信往來禮儀 ② 應迅速跟進每一位客戶之詢問及對資料之要求，并要表達出公司樂于為顧客服務，更要提供顧客要求之詳細資料，更要提供顧客要求之詳細內(nèi)容。若顧客找人，則請代為接洽；若顧客表示是首次上門看樓，則說“歡迎光臨”?！? ④ 必須詢問來電者之姓名，除非他是朋友，否則切勿直呼其名，應以先生 /小姐（年齡大者稱女士）稱呼。 ② 寫字樓和柜臺必須保持清潔，切 勿堆放雜物，臺上只可擺放電話、電腦、日記本、筆架、名片冊、計算機、物業(yè)資料等。和諧的團隊能使你精神舒暢，全力以赴地為客戶服務，并取得最好的服務效果。信心十足的前提是對推薦物業(yè)的充分了解，帶客戶看房之前自己一定先看過并做到心中有數(shù)。所謂顧客服務即是幫助顧客做出選擇和達成交易。同時注意維護自尊，在服務過程中銷 售代表與顧客也是平等的互利關(guān)系。銷售代表要樹立形象必須從真誠開始。 物理的速度，如成交快捷、對答如流；演示的速度，如程序化安排和溝通技巧。顧客的希望包括希望的房子、希望的價格，在希望的時候以希望的數(shù)量和希望的服務方式達至成交。以誠實、友好和熱情的態(tài)度服務顧客。 2. 基本素質(zhì)要求 具有強烈敬業(yè)精神，有團隊合作的意識。 ◆ 對于公司： ◆ 對于個人： 注：由參與銷售培訓的人員填寫 我的服務體驗練習 “ MY SERVICE EXPERIENCE” EXERCISE 請舉出你最近作為顧客的服務體驗中 最佳或最差的一個列子 時間： 地點： 情景： 7 你的感受： 你的反映： 有否贊揚或投訴： 原因 。 說話時親切自然，不機械化。努力培養(yǎng)觀察、分析和判斷問題的能力。職業(yè)的日常要求能夠鍛煉你的獨立工作能力和人際溝通能力，職業(yè)的不斷追求幫助你增加經(jīng)濟收入和培植社會地位。銷售代表主要面 對個人和家庭客戶，又關(guān)涉民生中“住”的要素，此種服務表現(xiàn)形式怎么強調(diào)都不過分。 Sincerity（真誠）。 銷售代表需要研學顧客心理、接待技術(shù)、房地產(chǎn)知識和市場咨訊等。顧客由于房地產(chǎn)知識和經(jīng)驗缺乏，并不一定能確切描述或表達他們的期望。程序性知識可通過操作來訓練，這是顧客借助銷售代表完成交易的直接理由。體驗性的知識可以通過調(diào)查和客戶訪談獲得，如訪問該物業(yè)周邊學校、學生及家長的感受和評價。顧客往往從某銷售代表之某一次服務行為的應對態(tài)度來評價一個地產(chǎn)公司。 禮儀 A、接聽電話禮儀 ① 應迅速地接聽電話，不要讓電話響多于兩次才接聽，（若你正在接聽電話，應請與你對話者稍候，再接聽正在響的 35 電話，并告訴 對方你會盡快回復，又或代他人寫下口訊，然后再與等候者繼續(xù)攀談。 B、對蒞臨售樓處顧客之禮儀 ①要第一時間對步入售樓處顧客說“早上好，歡迎光臨 中國有色大廈” 或“你好，歡迎光臨 中國有色大廈” ，然后說“有什么可以幫到你？”（查詢顧客到訪之目的）。 C、售樓處辦公禮儀 37 員 工應以顧及他人為原則，于工作時間留意行為，以免對同事構(gòu)成滋擾。 ③ 切勿與客戶爭論，縱然顧客可能有錯，也切勿對其提高聲浪。穿著或化裝如果欠缺品位，連帶的會使顧客對提供的產(chǎn)品和服務產(chǎn)生平庸感。 制服的魅力 統(tǒng)一的美感、統(tǒng)一化的服務。 接待順序及業(yè)務交叉之約定 為規(guī)范售樓處的運行，創(chuàng)造和諧的與高效的工作氣氛，特 制定本約定，全體銷售人員共同遵守。 與人相處講禮貌：無論何時，銷售人員見到上司、同事或客人，都要禮貌問候。 禁止使用公司設備進行私人事物，如電腦、等，嚴禁褒電話粥 三、個人形象 注意個人衛(wèi)生，不在制服上有頭皮、不應有口臭及 體臭 男士頭發(fā)不得超過耳朵，女士頭發(fā)不可掩面，長頭發(fā)者必須使用發(fā)卡束好。 47 五、 客戶接待規(guī)定 銷售過程中嚴禁出現(xiàn)搶客現(xiàn)象，尤其是在客戶面前發(fā)生此類糾紛。墻面白色高級乳膠漆罩面，天花為高級硅鈣板吊頂，鑲嵌筒燈 公共洗手間： 進口瓷片到頂，地面為進口淺色防滑地磚，高級潔具，大理石臺盆，進口不銹鋼水龍頭 窗戶：隱框鋼化玻璃窗 空調(diào)系統(tǒng)： 裙房：采用模塊中央空調(diào) 自動根據(jù)室內(nèi)空間不同情況的負荷需要，進行“按需供給”量。 公寓每戶留 1 個數(shù)據(jù)接入點，辦公樓每層設 6 個數(shù)據(jù)接入點，裙樓共 10 個數(shù)據(jù)接入口 網(wǎng)絡設備采用 CISCO 和 3COM 公司網(wǎng)絡產(chǎn)品，綜合布線采用國產(chǎn)五類布線產(chǎn)品 可以網(wǎng)上遠程教育、遠程醫(yī)療、網(wǎng)上家庭保健、視頻點播、股票交易、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上郵局、網(wǎng)上尋呼、網(wǎng)上銀行、電子報刊、公共資訊 電話通訊 IDD 端口，預留足夠多接入端口，保證暢通無阻 結(jié)構(gòu)： 采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 地基采用新型 CFG 樁工藝 1994 年被建設部列為全國重點推廣項目 1995 年被國家科委列為國家級僵重點推廣項目 CFG 樁通過褥墊層與基礎(chǔ)連接，充分發(fā)揮樁間土的承載力，大大減少樁的數(shù)量 地震設防等級為 7 度設防 大廈地下 2 層為 6 級人防地下室 完全按照相關(guān)部門要求建造 架空層園林景觀： 5147 平方米生態(tài)園林架空，景觀以“安全、便捷、生態(tài)”為主題 突出南華大廈的現(xiàn)代感，與南華大廈立體生態(tài)景觀相互輝映 60 綠化、水景、花池利用材質(zhì)、顏色的搭配創(chuàng)造生機盎然的環(huán)境氛圍 架空層吊頂綠化，形成立體的生態(tài)空間 設計中處處體 現(xiàn)以人為本的安全因素，保持疏散通道的暢通和安全，利用材質(zhì)鋪地和構(gòu)圖引導人流，保持視線通透、直接 入口廣場紅色抽象雕塑表現(xiàn)大廈性格，烘托氛圍，是視線焦點上不可缺少的因素 照明設計采用點式、帶式與面光源相互穿插，協(xié)調(diào)補充 停車場 地下 2 層沒有停車場，共 146 個車位，地面設有車位約 80~100 個首個地鐵連體物業(yè)，地鐵出口直達地下一層 4 層裙樓，首層架 空，以園林圍合大堂 4 層每層面積約 1296 平方米，全部面積3888 平方米，不含公共樓梯間； 512 層為公寓，公寓部分每兩層設 有空中花園； 1326 層為寫字樓， 寫字樓部分每 4 層設有空中花 園。如首創(chuàng)的綠色生態(tài)寫字樓， 14 項創(chuàng)新工程技術(shù)的運用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡等在市場中的運用等，這些賣點都是提升樓盤附加值，體現(xiàn)項目優(yōu)勢的最優(yōu)的訴求點。 ? 公寓 ? 深圳大企業(yè)或外企的高層管理人員 ? 購置本大廈寫字樓的大企業(yè)高級管理人員 ? 兼商務居住為一體的小型公司 ? 投資人士 65 第六 部分 本項目自身優(yōu)勢 一、 優(yōu)越的地理位置 二、 立體交通網(wǎng)絡的中心 三、 地鐵聯(lián)體物業(yè) 四、 5A 級智能型寫字樓 五、 生態(tài)型寫字樓（深圳首創(chuàng)） 六、 服務型寫字樓 七、 建筑技術(shù)指標含金量高 八、 發(fā)展商的雄厚實力 九、 以人為本的建筑理念和人文的規(guī)劃 十、 項目其他優(yōu)勢資源 66 第一講 本項目優(yōu)越的地理位置 在房地產(chǎn)界有一句不成定理的治理名言，地段！地段！還是地段！地理位置決定一切，雖然不是很確切，但到出了房產(chǎn)項目所在地理位置的重要 性，對于寫字樓項目，其所在的地理位置尤其重要。 90 年代中后期，福田中心區(qū)概念導致寫字樓西移，盡管新市中心尚在開發(fā)之中但其一級輻射區(qū)早已形成熱點，預計進期將有 30 萬人在這里