復地北京灣流匯地產(chǎn)項目價格策略報告-資料下載頁
2025-02-18 00:28本頁面
【正文】 價 14237元 /平米 *=15091元 /平米 二期入市整盤均價可控制于 15100元 /平米 左右 40 本報告是嚴格保密的。 內(nèi)部價格體系說明 41 本報告是嚴格保密的。 靜態(tài)價格體系 產(chǎn)品權重 A 主景觀 B 節(jié)點景觀 C 庭院 D 開闊度 E 戶型 F 外界影響（社區(qū)內(nèi)位臵） G 特殊調(diào)差（針對以上某項指標用于放大價差的權重分配，面向具特殊優(yōu)勢的戶型或區(qū)域） 動態(tài)價格體系 客觀因素 時間系數(shù) (代表工程進度及交樓入住時間對產(chǎn)品價格的影響系數(shù) ) 特殊位臵 /資源調(diào)差 (針對特殊位臵、資源進行價格手動調(diào)差 ) 展示狀況調(diào)差 (針對現(xiàn)場成熟度進行價格手動調(diào)差 ) 一期銷售情況與市場供應調(diào)差 備注：在靜態(tài)價格體系中，實收均價為重要指標因素，本價表體系中以市場比準得出的實收均價為價格制定依據(jù)。 推售因素 推貨批次系數(shù) (用以控制產(chǎn)品線推售狀況的價格系數(shù) ) 整體價格體系說明 42 本報告是嚴格保密的。 影響因素 權重 分差說明 主景觀 35% 向南面對主水系 10分，向北面對主水系 9分；灣普公園 8分；葉脈景觀 2~4分；無大景觀 0分。 節(jié)點景觀 10% 主景觀內(nèi) 10分；大節(jié)點園林 5~8分；小節(jié)點園林 2~4分；無節(jié)點景觀 0分。 庭院 18% 打分考慮因素： （占 3分）：南向、東南向 3分，西南向 ，東北向、北向 1分，西北向 ，分散 0分； （占 7分）： （ 100~130平米）， 1分（ 130~170平米）， （ 170~210平米），2分（ 210~250平米）， （ 250~300平米）， 5分（ 300~360平米）， 7分（ 360以上）； 個別庭院面積超常戶型單獨加分。 開闊度 12% 一側開闊增加 1~3分，三面均開闊的產(chǎn)品得分 7~10分。 戶型 10% 戶型打分原則： 贈送面積： l 露臺：面積小于 10平米不加分， 1020平米加 ， 20平米以上加 1分； l 地下室： 70平米以下不加分， 7080平米加 ， 80平米以上加 1分； l 車庫：贈送車庫加 1分，不贈送車庫不加分； 南向臥室個數(shù)：除主臥室外增加一個南向臥室加 1分； 戶型整體舒適度：根據(jù)實際空間的舒適度適當增加 12分； 挑空：門廳挑空不加分，餐廳挑空加 ，起居室挑空加 1分。 外界影響 5% 臨近西側圍墻得 0分，臨近南側圍墻得 1分，臨近北側圍墻得 2分，臨近東側圍墻得 10分；南、西、北三個方向，第二排產(chǎn)品開始環(huán)行路之外的部分在原得分基礎上加 2分；環(huán)行路以內(nèi)部分得 6分。 特殊調(diào)差 10% 在以上各項指標中某系列或局部區(qū)域有特殊優(yōu)勢的產(chǎn)品，通過此部分的權重分配，拉大本部分優(yōu)勢所形成的價差。 靜態(tài)打分體系說明 43 本報告是嚴格保密的。 重要特殊調(diào)差中客觀調(diào)差調(diào)整內(nèi)容的說明 ?A系列產(chǎn)品為本項目的主力產(chǎn)品，一期客戶認可度較高，且具備較為完善的展示條件。因此在靜態(tài)打分的基礎上地上均價上調(diào) 1200元 /平米。其中 A3戶型占二期總體 A系列的 50%（ 32套）。但其展示條件和客戶認可度存在一定障礙，為保證其安全銷售上調(diào)幅度相對降低，地上均價上調(diào) 700元 /平米。 ?C系列為本項目與區(qū)域內(nèi)的稀缺產(chǎn)品。爭取高價。比準地上均價上調(diào) 1500~1600元 /平米。 ?D3戶型考慮未來灣浦公園展示可形成的價值提升，在打分均價的基礎上地上均價上調(diào) 1000元 /平米。 ?其余產(chǎn)品根據(jù)內(nèi)部價格策略進行小幅調(diào)整。 ?另，根據(jù)后續(xù)推售策略的制定，對銷控區(qū)域還將進行額外價格調(diào)整。 44 本報告是嚴格保密的。 銷售計劃及推售策略 45 本報告是嚴格保密的。 推售核心策略 結合工程進度安排首推封頂時間早的產(chǎn)品，在保證項目回款的同時降低后續(xù)銀行政策可能造成的風險。 在保證均衡銷售的基礎上，對資源位臵優(yōu)或稀缺產(chǎn)品進行價格銷控。后續(xù)最大限度爭取溢價。 46 本報告是嚴格保密的。 二期價值分區(qū)示意 戶型 價值一區(qū) 價值二區(qū) 價值三區(qū) 價值四區(qū) 合計 A戶型 0 10 24 30 64 B戶型 2 10 7 19 38 C戶型 1 21 0 0 22 D戶型 31 0 0 0 31 合計 34 41 31 49 155 價值分區(qū)的影響因素： ?資源的占有情況 ?局部氛圍與距離資源的位臵 ?市場供存關系的影響 ?產(chǎn)品自身指標 價值四區(qū) 評價標準 加各個戶型的說明 每個產(chǎn)品線的均價加在最后，單總價的敏感性分析 目標評估 如何達成目標？均價水平高？低？ 在各個戶型之間怎么分？ 47 本報告是嚴格保密的。 價值四區(qū) 開盤階段首推目標 戶型 開盤期目標 銷售房號計劃 地上面積 銷售金額 實現(xiàn)均價 A戶型 7 10 1616 16180、 18182 23875441 B戶型 8 50 5050 5051 552 552 22315594 C戶型 1 602 2982250 D戶型 0 —— —— —— —— 開盤月銷售目標 16 49173284 開盤首推區(qū)域 特別優(yōu)惠 3% 48 本報告是嚴格保密的。 整盤推售計劃 910月 18月 時間 1112月 910月 銷售階段 開盤期 持續(xù)熱銷期 正常銷售期 尾房銷售期 主推產(chǎn)品 價值三、四區(qū)的A、 B戶型為主，輔以價值二區(qū)的C、 D戶型 價值三、四區(qū)的 A、B戶型為主，輔以價值一、二區(qū)的 C、 D戶型 價值二、三區(qū)的A、 C戶型為主，輔以價值一、四區(qū)的 B、 D戶型 價值一、二區(qū)的C、 D戶型為主，輔以價值三、四區(qū)的 A、 B戶型 銷售目標 16套 2025套 1015套 100110套 510套 累計銷售 漲幅 每銷售 20套，價格上漲 3% 07年全年實現(xiàn)銷售 180套 實現(xiàn)均價 二期整盤實現(xiàn)均價 16000元 /平方米 49 本報告是嚴格保密的。 二期客戶積累情況通報 50 本報告是嚴格保密的。 客戶初步意向的評判標準 主動索要銷售代表聯(lián)系方式，多次來電詢問關于二期推出的進展 /在一期無意向房號的情況下來訪或攜家人來訪 /積極參與二期推出前的項目活動 主動留電話，要求銷售代表在二期有新消息的時候進行通知 A類 B類 51 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)階段客戶積累情況 客戶分類 積累情況 預期成交率 A類 7組 65% B類 25組 45% 目前兩類客戶中戶型選擇較平均 52 本報告是嚴格保密的。 ~The End~ 53 本報告是嚴格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！
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