北京復(fù)地首府房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品配比及售價(jià)預(yù)期建議-資料下載頁(yè)
2024-12-30 18:28本頁(yè)面
【正文】 ，占領(lǐng)市場(chǎng)，回避甲級(jí)高檔辦公物業(yè)的開發(fā)。 在本案的開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的判斷上，如本案開發(fā)周期可在 2023年以前完成，因目前北京寫字樓的市場(chǎng)格局還相對(duì)混亂，市場(chǎng)前景尚不明朗， 建議對(duì)寫字樓的開發(fā)體量慎重抉擇，建議盡量減少寫字樓的規(guī)模。定位描述 ：我們對(duì)項(xiàng)目的定位的判斷是：定位于 80平米（單層）左右的 loft辦公樓， 總價(jià)在 120150萬(wàn)之間 客群指向?yàn)橹行⌒凸?，定位?studio工作室，電視臺(tái)演播廳以及制作公司等；高科技、咨詢、貿(mào)易設(shè)計(jì)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，年輕人、藝術(shù)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司，傳媒巨頭們所帶來(lái)的附屬型公司和創(chuàng)意工作者等 與其他辦公產(chǎn)品作明顯區(qū)隔 對(duì)本類物業(yè)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的判斷： 15000元 /平米（建筑面積）建議將原來(lái) ，調(diào)整為居住性物業(yè)辦公類物業(yè)的定位42定位原則： 從整體市場(chǎng)環(huán)境上看，無(wú)產(chǎn)品硬件配備支撐以及租務(wù)及托管服務(wù)的酒店式公寓類物業(yè)，客戶對(duì)于此類物業(yè)的認(rèn)知等同高檔公寓，建議本案定位上，如果為此類物業(yè)， 價(jià)格定位要相對(duì)保守，與區(qū)域地段價(jià)值以及同類物業(yè)的價(jià)格持平。 從客群的需求特征來(lái)看，對(duì)于自然銷售的物業(yè)，客戶看重銷售價(jià)格，對(duì)于提供返租包租服務(wù)的物業(yè)，客戶看重回報(bào)安全性以及經(jīng)營(yíng)方的兌現(xiàn)能力，對(duì)銷售價(jià)格不敏感。 本案酒店公寓銷售方式的定位直接決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)。 從客群的需求特征來(lái)看，客群對(duì)此類物業(yè)總價(jià)較低的產(chǎn)品，有相當(dāng)高的接受程度， 建議在產(chǎn)品定位后與設(shè)計(jì)方發(fā)標(biāo)時(shí)，對(duì)室內(nèi)空間以及戶型設(shè)置有嚴(yán)格面積控制。酒店式公寓 /公寓式酒店的定位43酒店式公寓 /公寓式酒店的定位定位描述 ： 戶型面積控制在建筑面積 50120平米的高檔酒店式公寓產(chǎn)品，其中對(duì)于以下兩種產(chǎn)品形態(tài)的初步建議如下： 平層酒店精裝公寓 ，面積在 50120平米（主力戶型 8090平米兩居）之間，提供從精裝修 至家具家電以及生活用品的配套。 將租賃托管服務(wù)作為本案產(chǎn)品的必要組成部分，平層酒店精裝公寓提供以日為起租期的酒店式管理和經(jīng)營(yíng)服務(wù)。規(guī)模及售價(jià)預(yù)期：精裝酒店式公寓：規(guī)模 ，售價(jià) 12023元 /平米；精裝修公寓式產(chǎn)權(quán)酒店：規(guī)模 ，售價(jià) 13000元 /平米（聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司）44定位描述： 依據(jù)以上結(jié)論，結(jié)合本地塊自身情況，依據(jù)降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得最大利潤(rùn)及開發(fā)商選擇出售為主的原則，本地塊商業(yè)應(yīng)規(guī)劃為 專業(yè)性商業(yè)街區(qū) ，增大商圈輻射范圍，突出自身個(gè)性， 打造專業(yè)、比較性商業(yè)集中的商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)品為地上 1， 2層聯(lián)體街鋪性質(zhì)商業(yè)。 形成自身特色，最大限度的吸納周邊客流，在增強(qiáng)地塊商業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)最大限度的減少開發(fā)商持有比例，降低開發(fā)商資金壓力及后期運(yùn)營(yíng)成本。業(yè)態(tài)取向建議： 根據(jù)市場(chǎng)情況，中高檔西式、中式餐飲、娛樂(lè)休閑、少量便利商業(yè)等業(yè)態(tài)是本地塊較為適合的業(yè)態(tài)取向，這部分業(yè)態(tài)租金承受力較高，普遍在 5元以上，可以太高本案商業(yè)售價(jià)，同時(shí)此類租戶對(duì)物業(yè)形態(tài)及建筑規(guī)劃要求較低，一級(jí)租戶客群廣泛且易于接受本案地段；二級(jí)消費(fèi)客群消費(fèi)潛力較大，實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)此類業(yè)態(tài)消費(fèi)要求較為寬容。 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的初步定位45價(jià)格預(yù)期：區(qū)域銷售價(jià)格水平： 就市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，目前區(qū)域商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格為 17000元 /平米左右，且銷售狀況良好，走勢(shì)平穩(wěn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，后期價(jià)格上揚(yáng)空間較大。區(qū)域租金水平： 目前區(qū)域租金區(qū)間在 35元 /平米，屬于臨街商鋪?zhàn)饨鸲屋^低檔位，隨著區(qū)域配套不斷完善，大量商業(yè)上市經(jīng)營(yíng)，區(qū)域商圈逐漸成熟，商業(yè)物業(yè)租金會(huì)有很大上揚(yáng)。 商業(yè)街區(qū)的初期經(jīng)營(yíng)需要 “養(yǎng)成 ”，根據(jù)目前市場(chǎng)的租金狀況，本地塊商業(yè)前期售價(jià)不宜過(guò)高，為一級(jí)商戶預(yù)留一定利潤(rùn)空間，對(duì)其形成一定的價(jià)格吸引；同時(shí)對(duì)商鋪面積進(jìn)行控制，可以通過(guò)適當(dāng)抬高單價(jià)降低總價(jià)的方式促進(jìn)銷售的方式保證銷售收益。價(jià)格預(yù)期： 考慮取向業(yè)態(tài)租金承受力較高，按區(qū)域目前租金價(jià)格 35元 /平米 /天，投資回報(bào)率為 8％計(jì)算，扣除一個(gè)月空置，本地塊商業(yè)預(yù)期售價(jià)約為 18000元 /平米左右，考慮地塊商業(yè)入市較晚，后期預(yù)售價(jià)格還可以有一定幅度的提升商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的初步定位4647方案一（降低總面積 /容積率，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)）將公寓面積提高到 30%，整體容積率調(diào)整為 ；即增加 ，減少 公面積；兩種方案的對(duì)比分析方案二（保留原有指標(biāo)，將辦公面積調(diào)整為公寓式酒店物業(yè)）保留原有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；等價(jià)于 平米辦公物業(yè)（公寓式酒店）對(duì)比48兩種方案的對(duì)比分析等價(jià)于 平米辦公物業(yè)（公寓式酒店）對(duì)比市場(chǎng)判斷：基于市場(chǎng)的研判，建議將部分辦公類物業(yè)調(diào)整為 50年產(chǎn)權(quán)公寓式酒店進(jìn)行銷售；根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)，公寓類物業(yè)和公寓式酒店的銷售價(jià)格初步判斷為 12023元 /平米和 13000元 /平米，從總價(jià)值的角度考慮 優(yōu)于 ；結(jié)論：建議采用方案二（保留原有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。備注：區(qū)域內(nèi)住宅類物業(yè)的銷售優(yōu)于辦公類物業(yè)保留原有指標(biāo)較符合區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展（未來(lái) 3年）49產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論 1：區(qū)域內(nèi)的住宅類物業(yè)銷售去化優(yōu)于辦公類物業(yè)；降低項(xiàng)目整體辦公類物業(yè)的面積，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的模型，建議將 A座部分面積（北側(cè)）及 B座全部 調(diào)整為居住類物業(yè)50產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論 2：辦公類物業(yè)中， loft產(chǎn)品銷售較好；區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)客群的特殊性：傳媒類產(chǎn)業(yè)為主；為辦公類物業(yè)的定位提供了依據(jù)，如第 5部分中 LOFT產(chǎn)品的定位。51產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論 3區(qū)域內(nèi)多為高檔公寓，銷售價(jià)格多為 80009000元 /平米，高端酒店式公寓市場(chǎng)匱乏；52產(chǎn)品功能定位的依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論 4區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)豐富，百貨、零售業(yè)、餐飲業(yè)均有所供應(yīng)，娛樂(lè)業(yè)較為匱乏。5317F（公寓）17F/A座（辦公）21F/B座 a（公寓）21F/C座（公寓）17FB座 b（公寓）產(chǎn)品類型功能分布建議54產(chǎn)品類型建議及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定位原則：盡量降低辦公類物業(yè)的規(guī)劃面積。建議將原有的辦公類物業(yè)調(diào)整為居住物業(yè)。結(jié)合地塊特征以及原規(guī)劃概念模型，給出初步建議。 55產(chǎn)品類型建議及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型 建筑面積 規(guī)模比例 銷售價(jià)格 備注辦公類 % 15000元 /平米 loft空間 /去化速度較快公寓類 % 13000元 /平米（精裝修） 公寓式酒店 /50年產(chǎn)權(quán) 酒店式公寓12023元 /平米（精裝修）商業(yè)類 % 18000元 /平米 總計(jì) 100% 56THE END 57謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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