【正文】 層商業(yè)面積共約 。一樓商鋪銷售壓力較小，二層商鋪銷售壓力較大且價(jià)格較低。 80 項(xiàng)目 權(quán)重 融僑華府 金地國際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項(xiàng)目區(qū) 間路 本項(xiàng)目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規(guī)劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價(jià)（元 /㎡ ） 報(bào)價(jià) 3萬 報(bào)價(jià) 4萬 均價(jià) (一、二層聯(lián)體銷售 ) 按照一二樓售價(jià) 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據(jù)以上表格，本項(xiàng)目主干道一層商業(yè)價(jià)值參考融僑華府、金地國際花園及格蘭大道價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出主干道一樓均價(jià)為 /㎡ ；本項(xiàng)目次干道一層商業(yè)價(jià)值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出本項(xiàng)目次干道均價(jià)為 /㎡ ； 二層售價(jià)主要參照中環(huán)濱江麗景；該項(xiàng)目二層利用價(jià)值不高，僅用于辦公及商品的儲藏，銷售業(yè)僅 85%，對項(xiàng)目定價(jià)參考作用不大，考慮到我們項(xiàng)目二層主要定位休閑娛樂、餐飲，此類商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報(bào)率計(jì)算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，二層的售價(jià)為 9000元 /㎡ 。 由于目前無法確定本項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域具體的商業(yè)面積，僅從地塊形狀來看，臨主干道一側(cè)的商業(yè)面積應(yīng)該所占比例很小，所以綜合地塊情況與周邊環(huán)境，初步預(yù)估一樓整體售價(jià)為 2萬元 /㎡ ，二樓售價(jià)為 9000元 /㎡ 。 82 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 2）、定價(jià)策略 本項(xiàng)目均價(jià)的制定在考慮現(xiàn)有商業(yè)的基礎(chǔ)上，有以下三種定價(jià)策略 ： 方案一：保守型定價(jià) —— 一層均價(jià) 20230元 /㎡，二層均價(jià) 8500元 /㎡。 該定價(jià)策略走的是低開高走的模式，通過較低價(jià)格入市，以求在市場上一炮打響，在短期內(nèi)獲得項(xiàng)目收益。 方案二：市場性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9000元 /㎡。 在對項(xiàng)目價(jià)值的充分挖掘的基礎(chǔ)上達(dá)到開發(fā)商與市場投資者之間的平衡，屬于中線型營銷模式。 方案三：激進(jìn)型定價(jià) —— 一層均價(jià) 24000元 /㎡。二層均價(jià) 9500元 /㎡。 改定價(jià)策略對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行了透支，以期達(dá)到項(xiàng)目收益的最大化，營銷節(jié)奏為中長期，營銷難度大。 83 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 3）、項(xiàng)目銷售面積與保留面積說明 項(xiàng)目租售比例控制原則： —— 主力商家租賃區(qū)只租不售原則 主力商家由于聚客力強(qiáng)，其對項(xiàng)目經(jīng)營帶動(dòng)性與穩(wěn)定性起到非常重要作用；因此主力商家的引進(jìn)對大型商業(yè)項(xiàng)目的起到至關(guān)重要的作用；但同時(shí)由于主力商家租期長、租賃面積大；如果分割出售產(chǎn)權(quán)分散，主力商家不愿面對眾多的小業(yè)主，只有采取長期返租銷售，但主力商家租金一般都較低，這樣給開發(fā)商背上一個(gè)長期包袱，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)分散也為返租期滿后項(xiàng)目經(jīng)營埋下了一個(gè)定時(shí)炸彈。因此銷售型商業(yè)物業(yè)必須堅(jiān)持主力商家租賃區(qū)域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營；同時(shí)由于大商家租賃期長，經(jīng)營穩(wěn)定，租金收益有保障，必能享受物業(yè)增值帶來的收益。 84 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 —— 配套物業(yè)只租不售原則 大型商業(yè)項(xiàng)目必須持有一定的物業(yè)引進(jìn)配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，增強(qiáng)項(xiàng)目聚合力的需要，以利于項(xiàng)目后期經(jīng)營，因此針對引進(jìn)配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)一般采取只租不售的原則。 項(xiàng)目銷售和保留物業(yè)面積 : 物業(yè)類型 面積（㎡） 備注 可銷售物業(yè) 18000 可銷售面積 保留物業(yè) 17000 引進(jìn)項(xiàng)目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型 KTV、大型中西式連鎖餐飲、影院等配套業(yè)態(tài)。 合計(jì) 35000 85 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 4）、項(xiàng)目即時(shí)銷售收益 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(億元 ) 18000 20230 9000 8500 9000 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 22023 9000 9000 9000 方案一： 保守型定價(jià) —— 一層均價(jià) 20230元 /㎡ ，二層均價(jià) 9000元 /㎡ 方案 二 ： 市場性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9500元 /㎡ 86 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 方案三： 激進(jìn)型定價(jià) —— 一層均價(jià) 24000元 /㎡ 。二層均價(jià) 10000元 /㎡ 。 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 24000 9000 9500 9000 87 第 四 部分：項(xiàng)目定位傾向性建議 項(xiàng)目定位要充分考慮招商、銷售的可行性，以及實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化，主要有以下幾點(diǎn)； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域存在主力店生存機(jī)會(huì)，作為區(qū)域內(nèi)開發(fā)的先行者，占據(jù)先機(jī)，但競爭項(xiàng)目福星惠譽(yù)規(guī)劃引進(jìn)超市主力店，地段、規(guī)劃均強(qiáng)于本項(xiàng)目，市場競爭壓力比較大。 ? 根據(jù)目前商戶訪談回饋的信息來看，休閑娛樂商家進(jìn)駐的意向較強(qiáng)，餐飲類商家進(jìn)駐意向一般， 超市主力店進(jìn)駐意向較弱。也就是說規(guī)劃餐飲、休閑娛樂特色的主題式街區(qū)，商戶資源有保障。 88 第 四 部分：項(xiàng)目定位傾向性建議 ? 再綜合項(xiàng)目銷售、招商考慮，引進(jìn)主力店能提升項(xiàng)目商業(yè)級別與知名度、其它商家的招商難度會(huì)降低，但主力店租賃區(qū)域不能對外銷售，對總收益影響不大。 綜合以上幾點(diǎn)，可以初步確認(rèn)項(xiàng)目定位餐飲、休閑娛樂主題式社區(qū)商業(yè)更加合理，但由于目前的商家反饋信息只是初步意向，具體細(xì)節(jié)尚需跟商家進(jìn)一步溝通和確認(rèn)，所以目前對項(xiàng)目僅做傾向性定位建議： 餐飲、休閑娛樂主題式社區(qū)商業(yè) 說明：項(xiàng)目規(guī)劃住宅、商業(yè)兩類物業(yè)，在商業(yè)總體量指標(biāo)保持不變的背景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶大廳并經(jīng)營其他配套業(yè)態(tài)，則本項(xiàng)目定位便利、配套型的社區(qū)底商。 89 第 五 部分：商家訪談 針對項(xiàng)目目標(biāo)商戶群體進(jìn)行針對性訪談，通過商家的反饋，以論證項(xiàng)目定位的可行性。本次訪談商家 155批，涵蓋主力店、餐飲、休閑娛樂、服裝百貨、社區(qū)配套等商家。 一、主力店及次主力店訪談 ? 初步洽談了華潤萬家、大潤發(fā)、中商、武商 四家大超市，需要項(xiàng)目提供基本規(guī)劃及相關(guān)指標(biāo)，以向上報(bào)批，目前商家進(jìn)駐意向不是很強(qiáng)烈。 ? 華潤、大潤發(fā)不看好項(xiàng)目目前的消費(fèi)市場，但未來片區(qū)發(fā)展空間會(huì)比較大，可進(jìn)一步跟蹤洽談。 90 第 五 部分：商家訪談 二、餐飲商家訪談 ? 訪談的商家主要包括大型酒樓、西式品牌餐飲、中西快餐、咖啡廳等 。 ? 大部分商家覺得目前商圈環(huán)境較差、商業(yè)氛圍較弱，需要一段時(shí)間的培育期。 ? 餐飲業(yè)態(tài)對配套設(shè)施要求較高，需規(guī)劃專門的餐飲區(qū)域，以形成集中競爭優(yōu)勢。 三、休閑娛樂商家訪談 ? 商家需求面積比較大，經(jīng)營面積都在 2023平米以上。 ? 認(rèn)同項(xiàng)目未來發(fā)展空間，意向比較強(qiáng)烈，均由開設(shè)分店的計(jì)劃。 ? 意向租賃時(shí)間均在 5年以上，且租金承受能力較差 ? 部分商家集休閑娛樂、餐飲于一體，工程方面有一定的要求 91 第 五 部分：商家訪談 四、服裝百貨類商家訪談 ? 大部分服裝類商家不看好項(xiàng)目經(jīng)營服裝類的市場空間。只有國內(nèi)一、二線運(yùn)動(dòng)品牌；安踏、特步表示有進(jìn)駐意向。 ? 部分女裝、童裝、皮具商家對項(xiàng)目有興趣。 ? 租賃面積均在 100平米以下，對商鋪本身建筑結(jié)構(gòu)有要求，希望門寬 8米，進(jìn)深不超過 12米。 五、社區(qū)配套商家訪談 ? 金融類商家興趣強(qiáng)烈，需求面積均大于 300平米。 ? 目前社區(qū)處于新建階段，要居民入住以后再做考慮。 ? 商家要求商鋪進(jìn)深不能超過 10米。 92 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 大型中餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*4M*4M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 800MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：單個(gè)風(fēng)口尺寸一般為 600MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 93 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 中西式快餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：單個(gè)風(fēng)口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 94 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 西餐、咖啡物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 500MM*800MM 新風(fēng)、排風(fēng)：單個(gè)風(fēng)口尺寸一般為 500MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 95 附： —— 餐飲、休閑、娛樂物業(yè)配套要求 休閑娛樂物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：單個(gè)風(fēng)口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 96 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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