【正文】 國際化感覺的搭配 底商部分 外立面 產品建議： b、塑造地標 星級酒店級別的公寓大堂 各種展示品位與價值感的雕塑小品的巧妙利用 內裝修 產品建議： b、塑造地標 功能性會所 內斂典雅 —— 文化 運動休閑 —— 健康 物質享受 —— 滿足 交流空間 —— 精神 地下俱樂部，高品質享受 產品建議： b、塑造地標 商業(yè)建議 a、它山之石 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 c、商業(yè)價格預測 、它山之石商業(yè)建議 a、它山之石 波托菲諾 純水岸是華僑城波托菲諾 108萬平方米綜合社區(qū)的最高代表作。它占地 12萬平方米，總建筑面積 14萬平方米，規(guī)劃 333戶多層豪宅和 86套臨湖聯(lián)排別墅，以意大利西北部濱海旅游小鎮(zhèn) Petrofina為藍本，創(chuàng)造出具有濃郁意大利風情的高尚人文社區(qū)。該項目自 2022年 7月 21日推出以來，以其優(yōu)美的人文與自然環(huán)境等綜合因素贏得市場認可。 說明：此處引入華僑城，并非指其體量上與本案有相似之處，而是指在商業(yè)部局、功能劃分以及精神代表上，可已成為本案效仿的榜樣。 波托菲諾 純水岸 純水岸，是典型的開放式綜合體。其最大的特色是將商業(yè)引入社區(qū)內部，突破了以往傳統(tǒng)的封閉；社區(qū)的內部的環(huán)境因此而顯得豐富起來，成為一個景觀。適度的繁華使社區(qū)生機盎然。 開放，造就環(huán)境、造就景觀 商業(yè)建議 a、它山之石 在適度開放的基礎上，純水岸注重休閑主題的打造，結合時尚的意大利風情，設置了意大利精品店、鮮花店、面包房和咖啡館、臨湖餐館等業(yè)態(tài)；同時注重商業(yè)品味的包裝，強調“領略意大利風情，盡享高尚生活品質”的主張，成為項目自身與周邊高尚人群休閑聚會的主要場所。 商業(yè)，引入主張、引入品味 商業(yè)建議 a、它山之石 開放的商業(yè)和綜合體設置成為天鵝堡的點睛之筆，成為與社區(qū)自身住宅在檔次提升上有效的相互襯托的手段。 綜合，相互襯托、相互提升 商業(yè)建議 a、它山之石 項目產品售價商業(yè)的入駐和良好運作一高再高，同時引來了大批外籍人士和投資者的追捧；不僅實現(xiàn)了快速消化，同時出現(xiàn)供不應求的局面；房屋租賃也異常紅火。 項目，綜合互動、名利雙收 商業(yè)建議 a、它山之石 華僑城的借鑒意義 ? 創(chuàng)造全新的城市生活模式，提供項目與小區(qū)域長期持續(xù)發(fā)展的內在動力； ? 以外向型商業(yè)增加社區(qū)活力，成為區(qū)域內獨樹一幟的產品； ? 綜合體的定位與設置彌補居住空間功能不足，滿足交流的需要；形成功能完備的開放生活區(qū)域； ? 以國際主題的高品位的生活配套保證高品質的生活享受；滿足國內外高端人群的需要； ? 以良好的綜合互動以及執(zhí)行力實現(xiàn)項目的名利雙收，并成為有實際指導意義的開發(fā)模式。 商業(yè)建議 a、它山之石 商業(yè)建議 a、它山之石 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 c、商業(yè)價格預測 、項目業(yè)態(tài)組合定位沿街商業(yè)： 精品店、主題店為核心； 周邊商業(yè)： 綜合主題酒吧、特色餐飲、娛樂； 小區(qū)商業(yè)： 小型超市、美容美發(fā)社區(qū)服務類業(yè)態(tài)； 商業(yè)類型： 門類相對齊全，開放式外向型商業(yè)。 商業(yè)建議 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 ?地標性的 ?中西合璧的 ?民族與世界相結合的 ?傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合的 ?體驗式消費的 ?21世紀最具代表性的 功能定位 —— 商業(yè)建議 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 ?購物場所 —— 利益保障、低投入高產出 ?餐飲場所 —— 人氣凝聚、承租能力有限 ?文化娛樂 —— 商業(yè)亮點、低投入高產出 ?社區(qū)服務 —— 基礎消費 業(yè)態(tài)定位 —— 20%10%50%20%購物餐飲文化娛樂社區(qū)服務商業(yè)建議 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 分類 經(jīng)營內容 規(guī)模（建筑面積 /㎡ ） 主要目標人群 主力商戶 中西特色珠寶首飾、服裝服飾、手工藝品 6000 外籍人員、時尚消費 群 主題酒吧 藏式酒吧、主題音樂酒吧、咖啡吧、茶吧、酒吧 2022 時尚消費群、旅游消費群、外籍消費群、小資消費群 餐飲業(yè)態(tài) 特色中餐、西式主題餐廳 2022 時尚消費群、旅游消費群、外籍消費群、小資消費群、周邊消費人群 娛樂業(yè)態(tài) 迪廳、 KTV（暫定） 4000 同上 購物類業(yè)態(tài) 單項體育運動產品專賣店、休閑時尚類精品店、中式傳統(tǒng)服飾店 4000 同上 社區(qū)服務業(yè)態(tài) 小型超市、美容美發(fā)、干洗店、彩印店 2022 社區(qū)內住戶 合計 約 20220㎡ 商業(yè)建議 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 商業(yè)建議 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 商業(yè)建議 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 商業(yè)建議 a、它山之石 b、項目業(yè)態(tài)組合定位 c、商業(yè)價格預測 、商業(yè)價格預測本項目價格范圍預測 商業(yè)物業(yè)租金預測 租金范圍值 最低值 最高值 租金水平 6元 /天 /平米 10元 /天 /平米 商業(yè)物業(yè)銷售價格預測 售價范圍值 最低值 最高值 價格水平 20220元 /平米 25000元 /平米 第一篇 項目基本定位 第二篇 產品基本建議 第三篇 初步銷售計劃 框 架 第三篇 初步銷售計劃特別申明： 鑒于現(xiàn)有資料掌握有限，在這里只能大概向大家匯報初步設想；至于具體的價格和相關營銷策略、手段、推廣的安排以及銷售的計劃排期等等細節(jié)問題，偉業(yè)將在日后的交流和信息更加明確后得出。 初步銷售計劃 銷售條件： 工程進度狀況 五證取得時間 售樓處何時進駐 樣板間開放時間 銷售團隊組建 價格體系完善 銷控計劃初步 廣告計劃出臺 初步銷售計劃 預計銷售面積： 30000㎡ 預計銷售價格： 12022～ 15000元 /㎡ （動態(tài)，依據(jù)完整漲價體系） 預計銷售周期： 8個月（若跨年份需要增加 2個月） 預計回款金額： ～ （ ～ /月） 住宅部分售價與消化預想 通過對中國金融大勢的分析，引出西城金融街物業(yè)將升值，涉外地產市場即將繁榮的結論。 通過整合本案地塊三要素 “ 月壇＋金融街＋長安街 ” ，并以極具前瞻性的眼光，放眼未來 2～ 3年的發(fā)展，大膽向金融街借勢，打造片區(qū)缺少的集休閑、商業(yè)、辦公、居住為一體的小型建筑綜合體，進而成為片區(qū)地標！ 同時，通過市調發(fā)現(xiàn)月壇項目彌補了片區(qū)商業(yè)空白，借助商圈產生理論，推論出該項目可能開創(chuàng)并引領一個新的小型商圈－－月壇商圈！ 至此， 日月同輝真正形成 ！ 結 語 預祝項目開發(fā)成功！ 提案結束，謝謝！ 感謝開發(fā)商給予機會 ，感謝聆聽！ 偉業(yè)顧問由衷希望能與開發(fā)商并肩努力，組合資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢，將本項目最終打造成為泛金融圈、乃至北京市最具特色的綜合項目， 創(chuàng)造經(jīng)典 名利雙收！