【正文】 源 ? 改變過去單純的土地轉讓，將經(jīng)營方針定位在對度假區(qū)的 綜合性、全方位的旅游開發(fā) 市場化開發(fā)模式，十分重視控制土地出讓節(jié)奏；改變單純的土地轉讓，實現(xiàn)綜合性的旅游開發(fā) 凱萊 金棕櫚 海底世界 天域 致遠 仙人掌 假日酒店 喜來登 環(huán)球城 萬豪 紅樹林 647 715107417082066 20662577 25773027064768359634358051104505033530累計酒店房間數(shù) 當年新建房間數(shù)1996 2023 2023 國際品牌五星級度假酒店的引入，被業(yè)界認為是亞龍灣真正實現(xiàn)脫穎而出的關鍵要素。 承辦重大的體育及文娛賽事，進行全球形象宣傳，使其發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢和巨大潛力得到社會各界的承認 ? ’96中國度假休閑游開幕式 ? 第二屆全球化論壇 ? 第四屆世界島嶼觀光論壇 ? APEC高官會議籌備會 ? 三亞傳統(tǒng)國際鐵人三項賽 ? 2屆 BAT中國職業(yè)高爾夫聯(lián)賽 ? 3屆中國新絲路模特大賽總決賽 ? 8屆香港 ——三亞國際帆船賽 世界性賽事的頻繁舉行給亞龍灣帶來了旅游收入和接待人數(shù)迅猛增長，但也有潛在問題 % %%接待游客 旅游收入 旅游外匯收入 世姐舉辦當月較上月增長比率 %%%%俄羅斯游客 法國游客 德國游客 美國游客 舉辦國際大賽以后各國游客增長情況 現(xiàn)在的情況是，只要能拿到一線海景的地塊，你就不愁掙不到錢；開發(fā)商滿腔熱情，積極投資這些一線海景項目，從不仔細考慮什么樣的項目才是市場最滿意的。 —— 亞龍灣開發(fā)股份有限公司常務副總裁 進行合理開發(fā)的同時，以高標準保護環(huán)境，妥善安置原住民 ? 保護亞龍灣寶貴的自然資源，在開發(fā)建設中制訂一系列規(guī)章制度，形成了亞龍灣 高標準環(huán)境保護 的大框架 ? 投資 2023多萬元，為灣內(nèi)原住農(nóng)民建成了高標準的 安置區(qū)，成為亞龍灣新的景觀 ? 度假區(qū)已解決 3000多人的 就業(yè) ，其中包括灣內(nèi) 原住農(nóng)民 800多人（占 30%） ? 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的資源： 十分豐富，融太湖、東山島、西山島、太湖大橋、光福、木瀆風景區(qū)為一體。 ? 文化傳統(tǒng)： 宗教、軍事、建筑、民俗、茶文化等；政府文化論壇項目的推動，使得挖掘和復興 ? 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的發(fā)展?jié)摿?： 距離上海最近，開發(fā)程度最低，資源種類最豐富，資源保護程度最好。有潛力成為長三角的旅游度假中心。 長三角國家旅游度假區(qū)資源分析 島 山 湖 山 湖 蘇州太湖 度假區(qū) 無錫太湖 度假區(qū) 上海佘山 度假區(qū) 旅游資源競爭優(yōu)勢 橋 湖 江 杭州之江 度假區(qū) 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)定位：生態(tài)、休閑、國際、開放；實現(xiàn) “ 綠色太湖、文化太湖、健康太湖 ” 。 —— 摘自 《 蘇州國家旅游度假區(qū)度假區(qū)總體規(guī)劃 》 自然資源和文化底蘊豐富 ,是長三角最具發(fā)展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū) 蘇州太湖國家旅游度假區(qū) 在旅游度假區(qū)范圍內(nèi)，旅游度假資源豐富但分散，度假區(qū)資源整合程度較低 太湖大橋 高爾夫球場 五星級酒店 水星游艇俱樂部 黃金水岸 太湖新天地 景觀大道 水族館 文化論壇 民俗文化論壇 光福景區(qū) 宗教文化論壇 133畝旅游用地 太湖明珠酒店 漁洋山風景區(qū) 消費者對太湖片區(qū)酒店的舒適性、可玩性和檔次表示失望 ? 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蘇州太湖邊酒店的實質(zhì)性需求仍以度假為主，商務次要。企業(yè)商務主要為內(nèi)部培訓和會議，而外部接洽性商務活動相對較少。因此不必過分注重氣派和身份等，更關注舒適性、酒店管理水平和可玩性等 ? 高檔次不等于有品味 西山賓館人少、人氣不足，給人的感覺冷冷冰冰。相比較，國外的度假賓館酒店，人家都是小巧玲瓏，但是熱熱鬧鬧的，地毯、壁燈、走廊等都給人以家的感覺，很舒適溫暖，進門有沙發(fā)、鋼琴、茶座，燈紅酒綠的，關鍵是有熱鬧溫馨的感覺。 酒店不能盲目追求規(guī)模，氣氛和人性化更重要。 —— 上海、無錫高端客戶訪談 西山酒店玩性差 ， 沒什么值得讓人留下來的東西 ， 晚上黑漆漆的 ， 比較無聊 。 海南各個酒店的活動非常多 ， 公司出去玩也很盡興 ， 有可參與性質(zhì)的篝火晚會 ，酒會 、 游泳 、 唱歌 、 咖啡吧等等 —— 上海、無錫高端客戶訪談 舒適性、品味 酒店管理水平和可玩性 對于檔次的硬性要求 當前太湖明珠酒店的檔次、規(guī)模和經(jīng)營服務水平已經(jīng)與無法滿足現(xiàn)有市場需求 經(jīng)營現(xiàn)狀 ? 出現(xiàn)非價格因素的客戶流失，如舒適感欠缺，客房數(shù)量、宴會廳及會議室容量不足等 ? 年均入住率 約 20%，淡旺季波動較顯著，總體處于非盈利狀態(tài) ? 非節(jié)假日時段主要通過拉動商務會議、培訓類需求進行運營 檔次 ?三星級 客房數(shù) ?130多套客房，包括度假別墅屋 配套設施 ?保齡球、桑拿按摩房、網(wǎng)球場、桌球、 KTV、游泳池等 商務設施 ?四個會議室 ,會議室能容納 20人至 300人 餐廳規(guī)模 ?樓上可容納 100人 ,樓下 300人 ,包房可容納 110人左右 客戶構成 ?往來旅游散客 /蘇州本地人， 與旅行社、企業(yè)等有長期協(xié)議關系的團隊客戶 經(jīng)驗：蘇州太湖旅游度假區(qū)諸多別墅項目，未能有效利用區(qū)域整體資源，與旅游項目形成良好互動 1. 各類型旅游度假項目權屬分散，各自獨立經(jīng)營，互動較少。各度假項目缺乏對中上層人士的吸引力，特別是對回頭客的吸引力差。 2. 度假酒店起點過低，與市場需求不相符，導致酒店盈利能力差，連年虧損。改造成本高昂，改造資金缺乏，形成惡性循環(huán)。 3. 太湖別墅屬于資源單一型； 靠山吃山 ,靠水吃水。資源是核心優(yōu)勢，配套具有封閉性，靜態(tài)度假別墅項目主要依靠山、水等自然資源打造項目核心競爭力，突出真山真水的大環(huán)境，但社區(qū)小環(huán)境的營造不足；缺乏人文氣息的營造。社區(qū)占有的自然資源完全內(nèi)斂，缺乏人氣。 4. 產(chǎn)品缺乏競爭力。忽視對社區(qū)內(nèi)部公共空間的塑造和人的交流；產(chǎn)品主題雷同，均整合了酒店、游艇甚至馬場等度假旅游方面的配套設施，但缺乏特色。 5. 正因為缺乏依靠區(qū)域建立起的整體吸引力，項目均基本進入持銷期，后期銷售速度放緩。知名度美譽度完全靠廣告宣傳，缺乏體驗。上海人為主的外地客戶為主要臵業(yè)群體，本地人是小眾臵業(yè)者。 這些案例對本項目揭示，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展，必須為區(qū)域準確定位，并在戰(zhàn)略規(guī)劃上打造五大致勝要素 提供多元化的旅游活動組合 保護生態(tài)自然和人文資產(chǎn) 投資興建完善基礎設施 執(zhí)行多方位高起點市場推廣 取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合 ?根據(jù)需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能。 ?靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性。 ?定期更新旅游項目，保持新鮮度。 ?評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則 ?開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理 ?發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源 ?引導本地居民對旅游和環(huán)保的參與 ?規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重景觀 ?早期投入基礎設施建設提升區(qū)域吸引力和土地價值 ?完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設施的質(zhì)量數(shù)量 ?政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌 ?引進或聯(lián)合其他利益相關方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度 ?逐步剔除于本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè) ?政府政策引導和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè) ?借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才 根據(jù)工程進度恰當選擇位臵 分批推出合理控制節(jié)奏 經(jīng)營方式和經(jīng)營策略 ?根據(jù)工程進度選擇恰當位臵推向市場，如啟動期內(nèi)，內(nèi)湖尚未完工，向北環(huán)境不成熟，則先選擇推出太湖一側商業(yè) ?大型旅游度假型社區(qū)，其商業(yè)需要有一個相對其他項目較長的培養(yǎng)期 ?一期商業(yè)和會所處于項目的啟動期，而一期規(guī)劃人口僅在 1300人左右 ?分批推出容易規(guī)避風險，且容易控制經(jīng)營檔次 ?放眼區(qū)域大環(huán)境，注重區(qū)域成熟對本項目的影響，本案應為太湖灣度假區(qū)的核心。 ?側重活動營銷，通過項目自身旅游資源挖掘，把項目進一步推廣。 ?考慮區(qū)域發(fā)展方向，充分結合和利用多方資源，以加速旅游市場的成熟。 建議一期商業(yè)部分先推出 2023m2根據(jù)后期進展再繼續(xù)推出 根據(jù)工程進度，對推出部分做出選擇 舉辦高爾夫邀請賽、小球運動推廣等活動營銷。 本案配套推廣及運營建議 THE END 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT