【正文】 每年都要投入 2023萬美元的促銷費(fèi)用，派出自己的促銷員在倫敦、東京、法蘭克福、香港等國際大都市全方位出擊，把夏威夷的小冊子擺滿了那里的主要公共場所。 近 10年來旅游目的地競爭激烈，依靠回頭客是諸多度假地的法寶。 ?初訪者不但在旅游人次中的比例在下降，而且轉(zhuǎn)變成回頭客的比例也較低。而主要看中旅游娛樂設(shè)施。日本游客在島上平均逗留4－ 5天，西方游客平均逗留 8－ 10天，但日本游客花銷卻比歐美游客多出 3－ 4倍。 16%56%22%14%美國 亞洲 歐洲 加拿大 19891993年客源增長率 夏威夷旅游者的一個重要特征是回頭客比率高，這與旅游娛樂設(shè)施的利用有很大關(guān)系 91日本游客 西方游客平均( D a y )平均花銷?日本客戶的特點(diǎn)： 在 9193年的衰退期日本客戶的興趣不減，平均維持在每年 20億的消費(fèi)開支。 60年代 ~90年代夏威夷旅游業(yè)飛速發(fā)展的原因 40 夏威夷產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 ——相互和諧的產(chǎn)業(yè)群形成的大旅游業(yè)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)騰飛 19世紀(jì)初 19世紀(jì)中期 20世紀(jì)初 40－ 60年代 70~90年代 至今 支柱產(chǎn)業(yè) 出口檀香木作為其支柱產(chǎn)業(yè) 為太平洋上的捕鯨船提供補(bǔ)給成為夏威夷的主要產(chǎn)業(yè) 以菠蘿和蔗糖為支柱的農(nóng)業(yè)成為夏威夷第一大產(chǎn)業(yè) 美國在夏威夷軍事基地的消費(fèi)成為當(dāng)時經(jīng)濟(jì)的主要支柱 旅游業(yè)成為全州第一大產(chǎn)業(yè)，其次為聯(lián)邦的軍事消費(fèi)和農(nóng)業(yè) 旅游業(yè)仍是第一大產(chǎn)業(yè)， 政府十分重視環(huán)境保護(hù)，保護(hù)旅游資源，注意發(fā)展 “ 清潔 ”產(chǎn)業(yè) 人均收入 50年代末期夏威夷人均國民收入相當(dāng)于美國全國水平的80％ 90年夏威夷的人均收入已經(jīng)達(dá)到 20254美元，超過美國平均水平 18685美元，位居全美第十位 說明 為了讓蔗糖等免稅進(jìn)入美國市場，提出允許美國在島上建立軍事基地作為交換條件 先是交由美國托管，而后加入美國國籍，夏威夷的產(chǎn)品主銷市場始終是美國 每年可以創(chuàng)造 16億美元的制造業(yè)，其中 40％以上都來自農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，且面向本島供應(yīng)。 60年代中期 日本 政府開放了對于本國居民海外旅游的限制。 旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全州 GDP的 34%，提供了 24萬個工作機(jī)會，解決了 ％的勞動力就業(yè) 二戰(zhàn)后西方國家 經(jīng)濟(jì)快速增長 ，工薪階層產(chǎn)生了遠(yuǎn)途度假需求。 至美國及其他國家的航道開通，大量游客增加促成了不同娛樂活動的開發(fā)和商業(yè)的發(fā)展 72年旅游收入首次超過聯(lián)邦軍事消費(fèi)成為全州第一收入來源。 美國度假市場的客戶需求演變 ——濱海度假是最終趨勢，高端客戶是急先鋒 18世紀(jì)中期 18世紀(jì)末期 19世紀(jì)中期 19世紀(jì)末期 20世紀(jì)初期 客戶偏好 礦物溫泉 康體度假區(qū) 海濱度假區(qū) 海濱度假區(qū) 海濱度假區(qū) 客戶訴求點(diǎn) 在高端客戶群中健康體療非常盛行 高端客戶產(chǎn)生度假的需求 州內(nèi)鐵路 的建設(shè)開發(fā)了 中下收入階層 的旅游度假市場 州際鐵路 的完成滿足了 上層人士遠(yuǎn)途度假的需求 經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展 地區(qū) 美國東部、中部 美國東部、中部 美國東部沿海 美國西南沿海 加勒比等地 代表地區(qū)及說明 1767年紐約東部的薩拉托加溫泉和 1846年阿肯薩州的霍姆斯蒂德 商人看到機(jī)會開始在溫泉度假區(qū)興建大型旅館和娛樂設(shè)施（賽馬） 大西洋城建了第一個碼頭和沿海高速，提供了很多娛樂活動，例如馬戲表演、弗里斯轉(zhuǎn)輪、旋轉(zhuǎn)木馬 加利福尼亞，海灘和網(wǎng)球是上層人士當(dāng)時最青睞的，同時出現(xiàn)了海上穿梭游 海上穿梭游 開始把富有的游客 從太平洋帶到了加勒比海地區(qū) ，掀起了新一輪的旅游熱潮 39 夏威夷旅游業(yè)發(fā)展，依賴良好規(guī)劃、交通系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的改善和世界性市場需求 1921年 50年代初 1960年 1970年 1980年 1990年 接待游客數(shù)量 8000 12萬 29萬 174萬 393萬 697萬 建設(shè)進(jìn)度 興建夏威夷皇家酒店，此時夏威夷作為中轉(zhuǎn)站 皇家酒店仍是唯一的酒店，周邊零散的分布著漁村，能提供 600個房間 歐胡島發(fā)展最快，首先開發(fā)威基基海灘，興建大型奢華酒店 1976年成立了威基基特別設(shè)計委員會，將威基基海灘規(guī)劃為度假旅館區(qū)、公寓區(qū)、商貿(mào)區(qū)；加大開發(fā)酒店及娛樂配套設(shè)施 威基基海灘到 80年代顯著成功，成為當(dāng)時來夏威夷的主要目的地；同時開始開發(fā)鄰島（歐胡島之外的其他島嶼） 鄰島（歐胡島之外其他島嶼）的開發(fā)皆屬豪華型，開始在鄰島興建機(jī)場，鄰島在夏威夷接待設(shè)施中的份額增至40~50% 說明 由于交通不便，只有少數(shù)富人才可以漂洋過海來到夏威夷度假。 ?全州 80%的人口集中在歐胡島。對于項目銷售的前期而言，會所不僅是業(yè)主身份、社區(qū)形象的象征，更是承擔(dān)著將多樣化服務(wù)集合管理的作用。 ?由我方統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，以維持會所整體形象。 為社區(qū)自身服務(wù)考量 其他配套業(yè)態(tài)參考 會所業(yè)態(tài)選擇的關(guān)鍵 ?會所功能更側(cè)重于旅游度假項目特性，注重提升檔次，不僅要考慮經(jīng)營范圍恰當(dāng)，更重要的是對內(nèi)容品質(zhì)的把控與經(jīng)營，選擇有實(shí)力的運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保會所的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所以適合選擇高爾夫練習(xí)場、客房、游泳池、會議室、特色品（體育類）專賣等； ?為社區(qū)自身住戶服務(wù)，關(guān)鍵在于滿足自身需求。 網(wǎng)球場 高爾夫練習(xí)場 SPA 百樂門夜總會 御花園 帝軒 接待設(shè)施 :駿豪酒店 ? 東南亞園林設(shè)計風(fēng)格， 315間豪華客房； ? 10多間食肆匯萃東西方美食； ? 同時亦提供商務(wù)會議、業(yè)務(wù)研討會、婚宴等活動場所。 ?中西餐廳可容納 200人就餐； ?200平方米的專賣店為海南島最大的高爾夫用品商店； ?男女更衣室能同時滿足 400名球員的使用； ?27間高爾夫客房 ?有 24個打位及數(shù)個草地打位的練習(xí)場 ?海南高爾夫球場內(nèi)唯一的沙灘軟底泳池、草地網(wǎng)球場等休閑設(shè)施 亞龍灣擁有建筑面積達(dá)1萬平方米的五星級會所集大堂、餐廳、客房、專賣店、更衣室等多功能于一體； ★ 觀瀾湖高爾夫球會地理位置優(yōu)越 位于梅觀高速、莞深高速和機(jī)荷高速交匯處 ★ 1小時車程范圍覆蓋著珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、東莞、廣州 ★ 1995年開啟至今，已發(fā)展成為國際一流水準(zhǔn)、亞洲最大的高爾夫社區(qū) 觀瀾湖高爾夫 最大的特色 :高爾夫球會 會所 Spa 會所泳池 日式旅館 世界杯球場 維杰球場 費(fèi)度球場 5個國際錦標(biāo)級球場，出自五大洲冠軍級設(shè)計大師手筆，世界各大洲風(fēng)格匯聚于此； 30萬平方呎會所，游泳池、健身室、 Spa等娛樂康體設(shè)施，同時提供會議設(shè)施。 環(huán)境容量 瞬間環(huán)境容量為 20520人，其中海濱浴場瞬間容量為 17940人。 非過夜游客 250萬人次/年， 7000人次 /天 。 ? 在某個地方，既可以和太太一同購物，和女兒一同玩耍，又可以沐浴著午后的陽光，聽著濤聲睡個懶覺。 ? 大多數(shù)旅游地?zé)o法為人們在短假進(jìn)行的多種活動提供滿意空間和綜合解決方案。 63%35%30%28%14%8%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%追求健康重視親情社交聚會追求清靜商務(wù)會議消磨時間40%70%12%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%家庭成 員 朋友同事 團(tuán)隊組織 獨(dú) 自旅行區(qū)域度假市場度假偏好三 40%24%23%10%3%自駕車包車旅行團(tuán)公交出租車度假目的選擇排序 度假伴侶選擇 度假出行方式 繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對短假利用時間和空間的矛盾 ? 是在生活地休息購物？還是短途出游？大多數(shù)人在二者之間掙扎，是珠三角目標(biāo)人群普遍的假日生活現(xiàn)狀。趕集式旅游逐漸被自駕游取代，又希望可隨心所欲安排行程。 ? 家庭感情交流和親子活動，以及社交需要，是外出度假的重要目的。 8%13%31%58%75%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價比娛樂性觀賞性舒適性參與性 性價比 娛樂性 觀賞性 舒適性區(qū)域度假市場度假偏好二 對度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 關(guān)注健康、重視家庭、圈子立命 —— 作為社會人的特征 ? 追求健康是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。 ? 此種需求綜合反映了目前國內(nèi)度假市場供求間主要矛盾：一方面大量低品質(zhì)的旅游項目開發(fā)，另一方面日益富裕起來的游客對生活品質(zhì)要求迅速提升。 ? 自然風(fēng)光是各種旅游產(chǎn)品中，最感興趣的內(nèi)容。通過對前期 956畝居住區(qū)有