【正文】 ?依法補償可操作性強?方案多樣性?適當?shù)牟鹳r空間兼顧各方利益?保障業(yè)主利益?保證開發(fā)的驅動力下面對政策拆賠的補償標準進行具體分析本報告是嚴格保密的。A片區(qū)周邊二手房案例時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531 龍園山莊 24 3960 5462 2855紅崗東村 3 2465 2988 2503青湖山莊 1 4415 4415 4415清水河生活小區(qū) 1 2368 2368 2368搜集 A片區(qū)周邊 可比案例 29個， 住宅平均單價 3302元 /平米，考慮到 A片區(qū)環(huán)境、區(qū)位 等因素，價格下調(diào) 15％， A片區(qū)私房估值是 2800元 /平米A片區(qū) 拆遷貨幣補償最低標準為： 2800元 /平米本報告是嚴格保密的。B片區(qū)周邊二手房案例時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531 比華利山莊 3 3051 3408 2698搜集 B片區(qū)周邊 可比案例 3個， 住宅平均單價 3051元 /平米，考慮到 B片區(qū)環(huán)境、區(qū)位等因素，價格下調(diào) 15％， B片區(qū)私房估值是 2600元 /平米B片區(qū)拆遷貨幣補償最低標準為： 2600元 /平米本報告是嚴格保密的。C片區(qū)周邊二手房案例時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531布心花園 6 3007 3456 2585東道苑 1 3086 3086 3086翡翠園 6 3893 4386 3577譜心苑 6 3092 3393 3017泰和花園 6 3327 3765 3362鵬城花園 5 3311 3880 3075搜集 C片區(qū)周邊可比案例 30個， 住宅平均單價 3286元 /平米，考慮到 C片區(qū)環(huán)境、區(qū)位等因素，價格下調(diào) 15％， C片區(qū)私房估值是 2800元 /平米C片區(qū)拆遷貨幣補償最低標準為： 2800元 /平米本報告是嚴格保密的。還建商品房市場價值預估參照以上可比案例，考慮到市場風險保守估計還建商品房（按 2023年計）價值為： 5000元 /㎡時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531陽光明居一期 ４ 5075 6000 4305山湖居一期 75 5824 7656 4433綠映居 21 4406 4875 4125金洲花園 5 4119 4621 3717理想新城　 3 4900 5307 4600搜集 地片區(qū)周邊可比交易案例 105個， 住宅平均單價 4860元 /平米本報告是嚴格保密的。假設所有私宅都是合法的估算政策拆賠比（拆賠比下限）政策依據(jù)： 根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋拆遷管理辦法》對拆遷補償?shù)囊?guī)定，拆除居民房屋應補償同等面積的房屋，但雙方應就面積、結構、質(zhì)量進行差價結算。以上對應拆除的房屋和擬還建的房屋的市場價值分別進行預估，測算政策拆賠比上限。拆遷房屋市場價值預估：還建商品房市場價值預估： 5000元 /㎡A片區(qū)： 2800元 /㎡B片區(qū)： 2600元 /㎡C片區(qū)： 2800元 /㎡合法建筑的綜合最低政策拆賠比約為： 1:0. 54 本報告是嚴格保密的。合法私房市場化拆賠分析—— 拆賠比區(qū)間（ ）業(yè)主意愿補償?shù)牡紫蓿和ㄟ^市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)在拆遷改造中業(yè)主最關心的是利益問題，因此所獲賠償不低于以前收益是業(yè)主可承受的心理底限，根據(jù)對業(yè)主私房租金（ 14元 /平方米）及周邊商品房租金（ 20元 /平方米）調(diào)查， 若達到改造后房屋收益高于業(yè)主目前收益水平，最低拆賠比約為 1:；市場化拆賠參考值 ：業(yè)主市場賠償?shù)钠谕悼蓞⒄找酝鹳r慣例，據(jù)調(diào)查以往案例拆賠比均在 1:1以上本報告是嚴格保密的。合法建筑拆賠比區(qū)間的確定政策拆賠區(qū)間為 :1:市場化拆賠區(qū)間為 :1:—1:1兼顧目標保證拆賠工作的合法性考慮業(yè)主的合理利益維護社會穩(wěn)定核心目標保證搬遷改造工作順利實施考慮到插花地違法建筑普遍，業(yè)主有改造意愿，政府談判有主動權，建議本項目的合法拆賠比區(qū)間 1:—1:本報告是嚴格保密的。違法私房的補償標準低于合法建筑的補償標準按私房目前的市場價值補償（ 1:）市場調(diào)查的業(yè)主意愿違法與合法建筑應該以同樣的標準補償核心目標保證搬遷改造工作順利實施兼顧目標懲戒違法行為解決歷史遺留問題補償標準不宜過低本報告是嚴格保密的。插花地私房拆賠比結論p合法私宅補償標準，拆賠比 [ － ]p違法私宅補償標準，拆賠比 合法標準違法標準拆賠比p補償標準的下限高于政策補償?shù)牡拙€ — 不會產(chǎn)生政策風險，維護政策權威p補償標準基本符合業(yè)主的意愿 — 拆賠工作容易進行，推動改造工作順利實施p區(qū)別對待合法與違法建筑 — 實現(xiàn)兼顧目標 “ 保護合法、懲戒違法 ”本報告是嚴格保密的?？赡艿牟鹳r模式 —— 兩種途經(jīng)、兩種思路途徑 思路 結果 利 弊區(qū)別合法與違法思路一：規(guī)劃國土部門界定建房時間，區(qū)分合法與違法建筑?界定不清?有利于維護政策權威?減少了賠償強度?使違法私房受到了懲罰? 界定實施難度大? 違建補償無依據(jù)? 不利于社會穩(wěn)定不區(qū)別合法與違法思路二：執(zhí)行《兩規(guī)》實施細則第三條： “ 列入舊城（村）改造規(guī)劃區(qū)域的違法建筑，不予確認產(chǎn)權。 ”走有條件的市場化?不界定建房時間及紅藍線范圍?不存在違法私房問題?政府控制綜合拆賠上限?業(yè)主易于接受?有利于社會穩(wěn)定?有利于實現(xiàn)核心目標? 政府控制拆賠上限，增加了談判難度? 增加賠償成本? 實施過程中不可控因素多本報告是嚴格保密的。思路一：準政策方案（界定建房時間）特點描述 由規(guī)劃國土部門界定建房時間維護了《兩規(guī)》的嚴肅性，嚴格界定了違法、合法建筑合法、違法私房區(qū)別對待前提條件 規(guī)劃國土部門愿意并承擔界定責任，并保障界定的實施不確定性因素 界定結果不確定界定操作不確定業(yè)主態(tài)度不確定綜合拆賠比 合法建筑拆賠比幅度為 1:~1:違法私房拆賠比為 1:綜合拆賠比幅度為 1:~1:(根據(jù)初步市場調(diào)查，假定違法私房按 50%比例測算 )本報告是嚴格保密的。思路二：有條件市場方案特點描述 回避違法私房問題政府通過控制拆賠上限控制開發(fā)強度沒有運用現(xiàn)有的政策，僅從操作層面考慮前提條件 脫離《兩規(guī)》走市場化，需要政府認可不確定性因素 綜合拆賠比不確定風險不確定綜合拆賠比 村民可承受拆賠底限為 1:村民希望拆賠比為 1:1綜合拆賠比幅度為 [ － 1]本報告是嚴格保密的。各方案目標實現(xiàn)及操作難度論證方案 合法性 實事求是 懲戒違法 社會穩(wěn)定 技術可行 可持續(xù)發(fā)展 經(jīng)濟效益準政策方案（界定建房時間）有條件的市場方案? 由上表可以看出，兩種方案是各有利弊的；? 在滿足前提的條件下，兩種方案理論上都可行，準政策方案最難實現(xiàn)而且不利于社會穩(wěn)定，有條件的市場方案有失公平性；符合度低高本報告是嚴格保密的。開發(fā)強度研究本報告是嚴格保密的。開發(fā)強度（容積率）測算的前提條件 —— 各片區(qū)可調(diào)配用地匯總可可調(diào)調(diào)配配山山地地 已建設用地已建設用地可可利利用用土土地地南方電建南方電建用地用地萬平米萬平米已建設用地已建設用地已建設用地已建設用地已建設用地羅湖行政羅湖行政區(qū)內(nèi)山地區(qū)內(nèi)山地龍崗行政龍崗行政區(qū)內(nèi)山地區(qū)內(nèi)山地片區(qū) 可調(diào)配土地 面積A片區(qū) 羅湖行政區(qū)內(nèi)山體山邊空地 —B片區(qū) 羅湖、龍崗行政區(qū)內(nèi)山體山邊空地 羅湖山地 C片區(qū) 山邊空地和部分山體南方電建及周邊平整土地 南方電建及平整邊坡增加用地 本報告是嚴格保密的。開發(fā)強度（容積率）測算的前提條件開發(fā)模式拆賠標準物業(yè)功能比例改造投資利潤率政府主導拆賠、開發(fā)商獨立運作拆賠比上限凈利潤率 10％按照常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目暫定改造后物業(yè)功能比例為：住宅：商業(yè)：配套＝ 86%:10%:4%本報告是嚴格保密的。改造方案一下的開發(fā)強度測算方案一（完全市場化方案）政府只負責拆遷談判， A、B、 C片區(qū)全部交由開發(fā)商開發(fā)建設，整個項目在政府的監(jiān)督協(xié)調(diào)下完全實行市場化 運 作。方案二拆賠方案（思路二）：有條件市場方案回避違法私房問題綜合拆賠比： 方案一： 遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)違法建筑按成本價現(xiàn)金補償保留保留保留保保留留拆拆除除 拆拆除除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除p拆除私房 1069棟，拆除建面共 M2（思路一）：準政策方案界定建房時間綜合拆賠比為： 本報告是嚴格保密的。拆賠方案二（思路一）：準政策方案 —— 界定建房時間，綜合拆賠比為： 片區(qū) 容積率 拆賠比 增加可利用面積（萬 m2）開挖山地面積（萬m2）投資額（萬元） 成本利潤率可售面積（萬 m2）A 4 2 263,511 ％ B 無 （羅湖＋龍崗山地） 396,628 % C 0 100,148 % u測算前提拆賠比： 還建面積： 可售面積： u測算結果改造容積率： A－ 4　 B－ 　 C－ 總投資： 76億元本報告是嚴格保密的。拆賠 方案二（思路二）：有條件市場方案 ——回避違法私房問題，綜合拆賠比： 片區(qū) 容積率 拆賠比 增加可利用面積（萬 m2）開挖山地面積（萬m2）投資額（萬元） 成本利潤率可售面積（萬 m2）A 4 4 289,629 ％ B 5 無 （羅湖＋龍崗山地） 458,931 % C 3 0 298,629 % u測算前提拆賠比： 還建面積： 可售面積： u測算結果改造容積率： A－ 4 B－ 5 C－ 3總投資： 本報告是嚴格保密的。?思路一和思路二的Ｂ片區(qū)容積率過高，規(guī)劃上嚴重超過改造片區(qū)的開發(fā)強度要求，面臨無法批復的風險通過以下方法降低Ｂ片區(qū)容積率：1. 增加商業(yè)比例的方法降低容積率2. 政府補貼思路一：準政策方案 —— 界定建房時間思路二：有條件市場方案 —— 回避違法私房問題經(jīng)測算，其他條件不變，Ｂ片區(qū)容積率降到 4，需政府補貼：拆賠比＝ 補貼： 拆賠比＝ 　　 補貼： 增加Ｂ片區(qū)商業(yè)比例的方法降低容積率本報告是嚴格保密的。增加Ｂ片區(qū)商業(yè)比例以降低其容積率片區(qū) 容積率 拆賠比 商業(yè)比例 開挖山地面積（萬 m2） 投資額（ 萬元） 成本利潤率 可售面積（ 萬 m2）B 4 12％ 362,944 % 4 14％ 363,976 % u測算前提拆賠比： 商業(yè)比例：Ａ /Ｂ /Ｃ＝ 10％ /12%/10％還建面積： 可售面積： u測算結果改造容積率： A－ 4　 B－ 4 C－ 總投資： u測算前提拆賠比： 商業(yè)比例：Ａ /Ｂ /Ｃ＝ 10％ /14%/10％還建面積： 可售面積： u測算結果改造容積率： A－ 4　 B－ 4 C－ 3總投資： 本報告是嚴格保密的。改造方案一兩種拆賠思路的經(jīng)濟分析思路一：準政策方案 —— 界定建房時間 （拆賠比 ）思路二：有條件市場方案 —— 回避違法私房問題（拆賠比 ）容積率政府地價收入 （包括Ａ片區(qū) 2萬平米山地，Ｂ片區(qū) ，南方電建 ）（包括Ａ片區(qū) 4萬平米山地，Ｂ片區(qū) ，南方電建 ）政府仍需投入大量資金用于市政、公建配套等基礎設施建設開發(fā)商投入資金 本報告是嚴格保密的。改造方案二（設想一）下的開發(fā)強度測算方案二（不完全市場化方案）拆賠方案拆拆除除 拆拆除除拆除拆除拆除保留保留保保留留拆除拆拆除除開發(fā)建設開發(fā)建設拆除拆除拆除拆除開發(fā)開發(fā)建設建設開發(fā)開發(fā)建設建設還還建建 還還建建 還建還建還建p拆除私房 1087棟，拆除建面共 M2方案二（思路二）：有條件市場方案回避違法私房問題綜合拆賠比： 方案一： 遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)違法建筑按成本價現(xiàn)金補償（思路一）：準政策方案界定建房時間綜合拆賠比為： 設想一： 政府除負責拆遷談判外，還承擔 C片區(qū)的開發(fā)建設，將 C片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決 A、 B、 C片區(qū)低收入群體的居住問題。 A、 B片區(qū)通過土地出讓實行市場化運作本報告是嚴格保密的。按照 ， C片區(qū)需還建 按照 ， C片區(qū)需還建 片區(qū) 拆遷棟數(shù) 拆遷建面（萬 M2） 拆賠比還建面積萬M2） 拆賠比 還建面積萬 M2）A 350 B 542