【房地產(chǎn)】世聯(lián)：開發(fā)流程及經(jīng)濟測算-資料下載頁
2025-01-21 00:36本頁面
【正文】 … …… …… …… …… …… …… …… 凈現(xiàn)金流量 62654 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219 累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220 資本化率 8% 財務凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484 累加財務凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142 內部收益率 49% 123% 動態(tài)投資回收期 ?財務凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計算期內的獲利能力 ?內部收益率 (FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率 ?動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風險能力 25 本報告是嚴格保密的。 不確定性分析 盈虧平衡分析 ?又稱保本點分析，分為： ?價格保本點分析 ?銷售率（租售率保本點分析）保本點分析 敏感性分析 ?又稱靈敏度分析 ?反映單種不確定因素對項目效益的影響 ?一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性 26 本報告是嚴格保密的。 我們將結合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中的運用 —— 案例 1 ?協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協(xié)助決策資金計劃 —— 案例 3 ?協(xié)助決策容積率 —— 27 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟評價的基本原則 客觀合理 價值對等 ?對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理 ?品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較 28 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟評價的常見誤區(qū) 追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在 10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。 取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。 基本假設缺乏彈性： 經(jīng)濟評價是建立于很多基本假設上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。 29 本報告是嚴格保密的。 如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟評價報告 —— 步驟 1： ?明確基本假設，取得共識 ?基本假設的合理性比計算過程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關的核心問題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結合市場分析評判方案 ?要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4： ?給出指導發(fā)展或規(guī)劃的 “方向性建議 ” ?從經(jīng)濟評價背后提煉出規(guī)律，指導和推進項目 30 本報告是嚴格保密的。 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟評價高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進程和各種條件對成本的影響 ?具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 31 本報告是嚴格保密的。 Thanks! 32 本報告是嚴格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！
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