【正文】 ）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一幢寫字樓，假設(shè)地價為100萬元， 5個月以后開工，建設(shè)工期為 18個月。完成后的寫字全部出租或出售。建設(shè)費為 600萬元，分 3期支付，每期 6個月，期末支付。據(jù)預(yù)測，建成后的寫字樓租值為 66萬 /年，銷售價格可望達到 1100萬元。全部投資均為貸款，貸款利率為每 6個月 %。 各項支出及期望利潤估算如下： （ 1）置地費用（假設(shè)購地成本及手續(xù)費在購地時一次付清，兩年后還本付息） 土地成本 100萬元，手續(xù)費 20萬元，合計 120萬元。 置地貸款本息： （ 2）建設(shè)費用（勘察設(shè)計費在工程建設(shè)初期支付，到工程完工為 3個計息期；工程建設(shè)費分三次支付，其計息期分別為： 2， 1， 0） 勘察設(shè)計費 15萬元，工程建設(shè)費用 600萬元。 工程建設(shè)貸款本息： （ 3）其他費用： 10萬元 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 （ 4）期望總支出 ： （ 1） +（ 2） +（ 3） =++10=835（萬元） （ 5）房地產(chǎn)期望售價： 1100萬元 （ 6）期望利潤： E（ x） =期望售價 期望總支出 =1100835=265（萬元） 從上述期望利潤估算中我們知道：工程建設(shè)費用、開發(fā)期、貸款利率和房地產(chǎn)售價四個變量。置地費用一旦支付就不可變動，因此，不能指望它對期望利潤再做貢獻。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 表 期望利潤變化表 （單位：萬元） 期望利潤 變量 20% 10% 0 10% 20% 房地產(chǎn)售價 45 155 265 375 485 工程建設(shè)費用 265 開發(fā)期 —— 265 —— 貸款利率 —— 265 —— 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 400 300 200 0 20% 10% 10% 30% 變動量 物業(yè)售價 開發(fā)期 貸款利率 工程建設(shè)費用 期望利潤（萬元） 30% 20% 100 圖 期望利潤與各影響變量變動關(guān)系圖 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 表 敏感度排序 變量 程度 房地產(chǎn)售價 工程建設(shè)費用 開發(fā)期 貸款利率 敏感性程度 最敏感 較敏感 較差 最差 排序 1 5 2 4 結(jié)論建議： 房地產(chǎn)售價減少 %時，期望利潤降為零；工程建設(shè)費用增加 %時，期望利潤降為零。為了保證項目不虧損，在其他影響變量不變的情況下，必須嚴格控制房地產(chǎn)售價不減少 %，或在其他影響因素不變的情況下，嚴格控制工程建設(shè)費用不增加%。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 一、項目定價的方法 成本導(dǎo)向定價 成本加成定價 目標(biāo)收益定價 售價加成定價 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價 理解值定價 區(qū)分需求定價 競爭導(dǎo)向定價 隨行就市定價 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價 可比樓盤量化定價 二、項目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 房地產(chǎn)資金投資等效值簡單計算 （ 1）等效值：與某一定試點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間上的價值。 （ 2）現(xiàn)值：資金運動起點時的金額，也即本金 P 終值：資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額，為 F （ 3）利息：占用資金所付的代價，或放棄資金使用所獲得的補償，為 I 利率：在單位時間內(nèi)所得的利息額與借代金額之比，為 i=I/p (4) 單利：僅按本金計算利息， I=P*n*i (n為周期 ,i為利率 ) ， F=P*(1+n*i） 復(fù)利：在本息的結(jié)合上計算利息， I=P*[（ 1+i)n1] F=P*(1+i)n (5) 名義利率：即通常所說的年利率 r 實際利率：對應(yīng)于一定計息周期的利率 i=(1+r/m)m1 關(guān)系 ：當(dāng)計息周期為年時 r=i；當(dāng)計息周期小于年時， ir r不能完全反映資金的時間價值， i才能真正反映資金的時間價值 i越小，計息周期越短，則 r與 i之間的差異越大 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 、系數(shù) （ 1）現(xiàn)值（ P）、終值（ F） F=P*（ 1+i） n P=F/（ 1+i） n (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) P= P1+P2+P3+…….+Pn =A / i*[1 1/(1+i)n] (3)等額序列支付的終值系數(shù) 由上面的 P=F /（ 1+i） n和 P=A / i*[11/(1+i)n] 可以得出 F=A*[（ 1+i） n1]/ i 例 5年后從銀行提取 1萬元購買家具，如果銀行利率為 12%，那么現(xiàn)在他應(yīng)該存入銀行 P=F/（ 1+i） n= 所以，他現(xiàn)在需存款 5674元，即意味著在利率 12%下，5年后的 10000相當(dāng)于現(xiàn)在的 5674元。 例 10年后買一套 10左右的房子，從今年開始每年年末向銀行存入 8000元，連續(xù) 10年，若銀行利率為 8%，那么 10年后他能否實現(xiàn)購房的愿望？ F=A*{[(1+i)n1]/i}=115892元 即 10年后共有 115892元，能實現(xiàn)他的愿望。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 例 ，用于 4年后的整個商場的大裝修。此項費用總額為 500萬，銀行利率 12%，那么每年年末至少要存款多少？ A=F{i/[(1+i)n1]}= 所以每年年末至少要存款 。 例 8年，預(yù)計年凈收益 20萬元，若投資者要求的收益率為 20%，那么投資者最多愿意出多少的價格購買該商鋪？ P=A/ i*[11/(1+i)n]= 即投資者最多愿意出 。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 例 10年內(nèi)的月收入為 16000萬，如果其中的30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？ 月還款額： A=16000*30%=4800萬 實際利率： i=12%/12=1% 周期數(shù)： n=12*10=120 最大抵押貸款額： P= 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 例 4000元 /平方米的價格購買了一套建筑面積為 120平方米的住宅，銀行為其提供了 15年期的住房貸款，貸款年利率為 6%，貸款的價值比例為 70%。若該家庭在按月等額還款 5年后，于第 6年初一次提前償還了貸款本金 8萬元。問從第 6年開始的貸款月還款額是多少？ 按月還款， 15年，則周期 n=180，實際利率 i=6%/12=% 貸款額 P1=4000*120*70%= 第 6年初還款額 P2=8萬元，則剩余周期為 120 （ 1）等額值法 A(對應(yīng)周期為 180) A’（對應(yīng)周期為 120） A’’=AA’ （ 2）現(xiàn)值法 先求出原來的等額還款額，在原來的前提下求出周期為 120時的現(xiàn)值，即為還了五年后還剩的貸款額，然后減去 8萬，最后再對它求剩余的等額還款額。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 結(jié)束語 經(jīng)濟測算直接表現(xiàn)了項目的收益情況，也是開發(fā)商結(jié)合自身資源做出方案決策的依據(jù)，需要定性分析與定量分析的統(tǒng)一。 通過以上對經(jīng)濟測算的簡單介紹，期望能對大家有所啟發(fā)，使公司的服務(wù)更加專業(yè)化。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 演講完畢，謝謝觀看！