【正文】 花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價(jià)”更高的價(jià)格購買更好的樓層。該樓盤于 1994年 12月底開工，1995年 4月開始精心策劃，推出了“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。 差 異 ：對利潤的確定方法 優(yōu)點(diǎn)： 容易計(jì)算 缺陷： 沒有考慮市場需求和市場競爭情況 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競爭導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 需求導(dǎo)向定價(jià) 基本思路：以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。多種形式（投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率等） 。 單位產(chǎn)品價(jià)格 =單位產(chǎn)品成本 ﹡ （ 1+加成率） 其中，加成率為預(yù)期利潤占產(chǎn)品成本的百分比。（ 注：這里的成本要包含了稅金 ） 例 1： 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為 2023元，加成率為 15%，則該樓盤每平方米售價(jià)： 2023 ﹡ （ 1+15%） =2300（元） 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 方法特點(diǎn)： ? 計(jì)算方便（著眼于成本，不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而做調(diào)整，而確定成本要比確定需求容易得多） ? 適用于在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，保證獲得正常的利潤。對應(yīng)多種形式 目標(biāo)利潤 =總投資額 ﹡ 目標(biāo)投資利潤率 目標(biāo)利潤 =總成本 ﹡ 目標(biāo)成本利潤率 目標(biāo)利潤 =銷售收入 ﹡ 目標(biāo)銷售利潤率 售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計(jì)銷售量 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 例 2： 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為 20萬平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場上可實(shí)現(xiàn)銷售 16萬平方米，其總開發(fā)成本為 4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的 15%，問該小區(qū)的售價(jià)為多少？ 解：目標(biāo)利潤 =總成本 ﹡ 成本利潤率 =4 ﹡ 15% =（億元） 每平方米售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計(jì)銷售量 =（ 4+） /160000 =2875（元） 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 方法特點(diǎn)： ? 優(yōu)點(diǎn)是保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn) ? 適用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)、市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 理解值：感受 /認(rèn)知價(jià)值，是消費(fèi)者對商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評估。 該活動(dòng)具體操作方式如下：開發(fā)商拿出 3至 7層共 30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米 5900元后，顧客可以以高于此的任何價(jià)格報(bào)價(jià)。從 1995年 8月 31日至 1995年底，該花苑共售出 102套，占第一期推出樓盤的 70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 房地產(chǎn)區(qū)分需求定價(jià)的主要形式： 以消費(fèi)群體差異為基礎(chǔ) 以數(shù)量差異為基礎(chǔ) 以產(chǎn)品外觀、式樣、花色差異為基礎(chǔ) 以地域差異 以時(shí)間差異 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競爭導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 競爭導(dǎo)向定價(jià) 基本思路：企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價(jià)方法，以競爭者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方力量等情況，制定價(jià)格，達(dá)到增加利潤、擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)。 比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競爭導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 可比樓盤量化定價(jià) 針對許多樓盤傾向于定性描述而產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)誤差，應(yīng)該對樓盤進(jìn)行定量描述。此 18個(gè)因素，共分為五個(gè)等級(jí)，分值為 5分。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。+Wn*Fn 式中， P,總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n , 樓盤定級(jí)因素的總數(shù) W，權(quán)重（某定級(jí)因素對樓盤優(yōu)劣的影響度） F，分值（某定級(jí)因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)的優(yōu)劣度） 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 表 可比樓盤量化定價(jià)法計(jì)算表（ 注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元 /平方米）） 原始數(shù)據(jù) 計(jì)算欄 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓價(jià)（ Y） X*X Y*Y XY 1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì) 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 據(jù)表 ，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分之間近似呈現(xiàn)直線相關(guān)，則建立回歸方程為： Y=a+bX 其中， Y為樓盤均價(jià)， X為樓盤得分。 求解式中的 a與 b，可得： Y=1266+ 本項(xiàng)目的樓盤得分為 ，套入上式，得出本項(xiàng)目的均價(jià)約為：2300元 /平方米。 當(dāng) XXr時(shí)， C(x) F(x) ，收入大于成本，利潤 E(x)大于零，故盈利。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 例 ，預(yù)計(jì)該樓平均單價(jià)為 2023元/平方米，置地、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等固定費(fèi)用為 100萬元，每平方米建筑面積的可變費(fèi)用（造價(jià)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用等）為 800元 /平方米，銷售稅率為 5%。平均價(jià)假定為常數(shù)。 ，固定費(fèi)用為常數(shù)，它通常包括置地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、勘察設(shè)計(jì)和借貸利息等費(fèi)用；變動(dòng)費(fèi)用是建筑面積的線性函數(shù)，除單價(jià)、管理費(fèi)、人工費(fèi)和營銷費(fèi)外，還可包括有關(guān)稅費(fèi)等。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測算 步驟 （ 1）確定需進(jìn)行敏感性分析的 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有投資回收期、借款償還期、投資收益率、成本收益率、內(nèi)部收益率（項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零的利率）、凈現(xiàn)值（按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)現(xiàn)值之和）等。 （