房地產(chǎn)經(jīng)濟測算培訓(xùn)-資料下載頁
2025-01-04 04:57本頁面
【正文】 使用期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告 基準地價標準計算的地價，增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以市場評估地價標準計 算應(yīng)繳納地價 依據(jù) 《 暫行措施 》 第十條規(guī)定： 1）由舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的城市更新項目，確定地價計收基準容積率和基準建 筑面積，采用分段方式計收地價。 可簡單理解為： 1）舊工業(yè)區(qū)改造地價計收可分為工改綜合及工改工兩部分； 2）對于工改綜合部分，原有合法建筑面積以內(nèi)部分按基準地價計收，超出原有合法建筑面積部分按市場評估價計收（假設(shè)為 4倍基準地價）； 3）對與工改工部分，原合法建筑面積以內(nèi)部分不再計收地價，原有合法建筑面積以外、基準容積率以內(nèi)部分建筑面積按 50%基準地價計收，基準容積率以外部分建筑面積按 2倍基準地價計收。 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 37 ? 舊工業(yè)區(qū)改造部分指標計算 商業(yè) 辦公（公寓） 居住 研發(fā)用房 工業(yè)用地改造指標分攤 22,222 57,778 113,333 60,000 工業(yè)用地合法建筑面積分攤系數(shù) % % % % 工業(yè)用地合法建筑面積分攤 3,509 9,123 17,895 9,474 工改綜合部分增加建筑面積 18,713 48,655 95,439 工改工除合法建筑面積 以外 基準 容積率以內(nèi)面積 27,411 工改工超出基準容積率部分建筑面積 23,115 說明：原有工業(yè)合法建筑面積，依照舊工業(yè)區(qū)改造部分各功能規(guī)劃指標比例進行分攤 項目開發(fā)容積率 加權(quán)平均基準容積率 原工業(yè)合法建筑面積（平米） 40,000 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 38 ? 舊工業(yè)區(qū)改造部分地價計算 ——工改綜合部分 說明：評估地價以 4倍基準地價估算 工 改綜合合法建筑部分補繳地價 容積率 商業(yè) 辦公 居住 研發(fā)用房 補地價（萬元） 評估地價 8,366 4,647 4,154 建筑面積 3,509 9,123 17,895 容積率修正系數(shù) 應(yīng)補繳地價 2,935 4,239 7,433 14,608 工 改綜合增加部分補繳地價 容積率 商業(yè) 辦公 居住 研發(fā)用房 補地價（萬元） 基準地價 33,464 18,588 16,616 建筑面積 18,713 48,655 95,439 容積率修正系數(shù) 應(yīng)補繳地價 62,623 90,440 158,581 311,643 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 39 ? 舊工業(yè)區(qū)改造部分地價計算 ——工改工部分 說明： 1） 原合法建筑面積以內(nèi)部分不再計收地價 2）原有合法建筑面積以外、基準容積率以內(nèi)部分建筑面積按 50%基準地價計收 3）基準容積率以外部分建筑面積按 2倍基準地價計收 工 改工除合法建筑面積以外基準容積率以內(nèi)部分補繳地價 容積率 商業(yè) 辦公 居住 研發(fā)用房 補地價（萬元） 基準地價 1,324 建筑面積 27,411 容積率修正系數(shù) 應(yīng)補繳地價 0 0 0 3,629 3,629 工 改工基準容積率以外部分補繳 地價 容積率 商業(yè) 辦公 居住 研發(fā)用房 補地價（萬元） 基準地價 5,296 建筑面積 23,115 容積率修正系數(shù) 應(yīng)補繳地價 0 0 0 12,242 12,242 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 40 ? 可扣減地價計算 說明：根據(jù) 《 深圳市城市更新辦法 》 第三十九條規(guī)定：舊住宅區(qū)的拆除重建城市更新項目，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準地價標準計算的地價。（相關(guān)修正系數(shù)從 《 深圳市宗地地價測算規(guī)則 》 中查詢） 可 扣減 地價 地塊編號 用地性質(zhì) 基準地價 建筑面積 使用年限 剩余使用年限 年限修正系數(shù) 可扣減 地價 工業(yè) 50 28 工業(yè) 50 28 工業(yè) 50 28 居住 70 48 合計 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 41 ? 地價計算結(jié)果（單位：萬元） 城中村用地補繳地價 20,970 舊住宅區(qū)基準容積率以內(nèi)部分補繳地價 42,657 舊住宅區(qū)基準容積率以外部分補繳地價 60,266 工改綜合合法建筑部分補繳地價 14,608 工改綜合增加部分補繳地價 311,643 工改工出合法建筑面積以外 基準容積率以內(nèi)部分補繳地價 3,629 工改工基準容積率以外部分補繳地價 12,242 可扣減地價 0 合計 466,016 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 42 ? 固定成本計算（單位：萬元） 拆遷成本 項目 補償標準 補償基數(shù) 數(shù)額 備注 元 /平米 平米 萬元 臨遷安臵費 60 120,000 34,560 共計支付 4年 現(xiàn)有建筑拆除費用 30 120,000 360 搬遷補助費 40 120,000 480 按戶支付 承租人停業(yè)損失 40 40,000 480 視談判情況而定，暫按 3個月租金補償 承租人裝修費 （廠房） 200 40,000 800 視談判情況而定 承租人裝修費 （住宅） 800 80,000 6,400 合計 － － 43,080 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 43 回遷物業(yè)建安成本 項目 成本單價 建設(shè)體量 數(shù)額 備注 元 /平米 平米 萬元 回遷住宅 4,530 92,000 41,676 回遷研發(fā)用房 6,000 60,000 36,000 合計 － － 77,676 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 44 ? 土地成本匯總 土地總成本 項目 數(shù)額 備注 萬元 地價成本 466,016 拆遷成本 43,080 回遷物業(yè)建安成本 77,676 不可預(yù)見費 29,339 取 5% 共計 616,111 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 45 ? 樓面地價指標計算 樓面地價測算 土地總成本（萬元） 616,111 自有商業(yè)物業(yè)（ m2） 50,000 自有辦公物業(yè)（ m2） 30,000 自有住宅物業(yè)（不含保障房）（ m2） 163,000 自有公寓物業(yè)（ m2） 100,000 權(quán)益樓面地價（元 /m2） 17,962 以某綜合項目為例進行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 46 演講完畢，謝謝觀看！
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