【正文】 by CRLAND All rights reserved. 40 ? 可扣減地價(jià)計(jì)算 說明：根據(jù) 《 深圳市城市更新辦法 》 第三十九條規(guī)定：舊住宅區(qū)的拆除重建城市更新項(xiàng)目，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)。 R地價(jià)基準(zhǔn) = 1基準(zhǔn)土地移交率 1實(shí)際土地移交率 R深標(biāo)基準(zhǔn) ? 公式如下 說明： 1） R深標(biāo)基準(zhǔn) ——2023版 《 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 》 一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。 （一）出讓給實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不大于原城中村用地面積的，改造后的建筑面積按照 《 辦法 》 第三 十六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。 非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)。 by CRLAND All rights reserved. 15 一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過程 假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏與資金安排 單位：萬元 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 地價(jià)支付 100% 支出 600000 自有物業(yè)建安成本 30% 40% 30% 支出 102023 136000 102023 不可預(yù)見費(fèi)支出 5100 6800 5100 管理費(fèi)支出 14040 2720 2040 銷售費(fèi)用支出 10304 39256 1960 銷售稅金及附加 20424 77811 3885 土地增值稅預(yù)征（ 3%） 11040 42060 2100 土地增值稅結(jié)轉(zhuǎn) 19913 75863 3788 所得稅 22343 104592 5286 銷售假設(shè)（此處假設(shè)當(dāng)期回款率為 100%，一般應(yīng)為 70%） 住宅銷售 20% 80% 收入 228000 912023 寫字樓銷售 20% 70% 10% 收入 140000 490000 70000 稅后凈現(xiàn)金流量 721140 138456 953278 52981 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 721140 582684 370594 423575 動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算 Copyright 169。 資產(chǎn)收益率 =凈利潤(rùn) / 總資產(chǎn)總額 Assets ROE— 凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益收益率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。在動(dòng)態(tài)分析中，不僅考慮靜態(tài)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，且需對(duì)項(xiàng)目每年或每半年的開發(fā)節(jié)奏及收支情況作出預(yù)估分析，再通過計(jì)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷項(xiàng)目可行性。 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 10 一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過程 ? 假設(shè)項(xiàng)目基本指標(biāo) 開發(fā)建設(shè)用地面積 （平米） 總開發(fā)量 （平米） 住宅 （平米） 寫字樓 （平米） 容積率 100,000 500,000 300,000 200,000 ? 土地成本及樓面地價(jià)測(cè)算 土地總成本（萬元） 600,000 自有住宅物業(yè)（ m2） 300,000 自有寫字樓物業(yè)（ m2） 200,000 權(quán)益樓面地價(jià)（元 /m2） 12,000 Copyright 169。 城中村依本辦法補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可自有轉(zhuǎn)讓。 2）第（十）條 由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以及適用 《 辦 法 》 第三十九條規(guī)定，由舊居住區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為居住或商業(yè)服務(wù)的城市更新項(xiàng)目，確定地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)建筑面積，采用分段方式計(jì)收地價(jià)。 綜合用地項(xiàng)目改造 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 32 ? 地價(jià)基準(zhǔn)容積率計(jì)算 商業(yè) 辦公（公寓） 居住 研發(fā)用房 深標(biāo)基準(zhǔn)容積率 經(jīng)計(jì)算地價(jià) 基準(zhǔn)容積率 商業(yè) 辦公（公寓） 居住 研發(fā)用房 加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率 深標(biāo)基準(zhǔn)容積率 經(jīng)計(jì)算地價(jià) 基準(zhǔn)容積率 ? 加權(quán)地價(jià)基準(zhǔn)容積率計(jì)算 說明： 《 暫行措施 》 第十條規(guī)定：同時(shí)規(guī)定改造后包含多種建筑功能的，地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基準(zhǔn) 容積率及其計(jì)容積率建筑面積所占比例加權(quán)平均確定。 by CRLAND All rights reserved. 44 ? 土地成本匯總 土地總成本 項(xiàng)目 數(shù)額 備注 萬元 地價(jià)成本 466,016 拆遷成本 43,080 回遷物業(yè)建安成本 77,676 不可預(yù)見費(fèi) 29,339 取 5% 共計(jì) 616,111 以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算 Copyright 169。 可簡(jiǎn)單理解為： 1）舊工業(yè)區(qū)改造地價(jià)計(jì)收可分為工改綜合及工改工兩部分； 2）對(duì)于工改綜合部分，原有合法建筑面積以內(nèi)部分按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，超出原有合法建筑面積部分按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)收（假設(shè)為 4倍基準(zhǔn)地價(jià)）； 3）對(duì)與工改工部分，原合法建筑面積以內(nèi)部分不再計(jì)收地價(jià)，原有合法建筑面積以外、基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分建筑面積按 50%基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，基準(zhǔn)容積率以外部分建筑面積按 2倍基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收。 by CRLAND All rights reserved. 28 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)匯總（單位：平方米） 用地 面積 72,000 現(xiàn)狀容積率 規(guī)劃 容積率 現(xiàn)狀數(shù)據(jù) 城中村 40,000 回遷數(shù)據(jù) 住宅 92,000 規(guī)劃數(shù)據(jù) 住宅 255,000 自有物業(yè) 住宅 163,000 工業(yè)廠房 40,000 研發(fā)用房 60,000 公寓 100,000 公寓 100,000 舊住宅區(qū) 40,000 研發(fā)用房 60,000 研發(fā)用房 0 商業(yè) 50,000 商業(yè) 50,000 辦公 30,000 辦公 30,000 保障房（ 15%） 45,000 總計(jì) 120,000 總計(jì) 152,000 總計(jì) 540,000 總計(jì) 343,000 以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算 Copyright 169。（即項(xiàng)目實(shí)際項(xiàng) 目貢獻(xiàn)率） 4）改造后同時(shí)包含多種建筑功能的，地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基準(zhǔn)容積率及其計(jì)容積率建筑面 積所占比例加權(quán)平均確定。 依據(jù) 《 深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則 》 規(guī)定： 1） 第五十七條 拆除重建類工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為物流或者研發(fā)用途的，按照 《 辦法 》 第三十八條第一款、第三款規(guī)定計(jì)收地價(jià)。 by CRLAND All rights reserved. 13 一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過程 ? 土地增值稅計(jì)算方式 土地增值稅 =土地增值額 稅率－扣除項(xiàng)目 扣減系數(shù) （扣減系數(shù)速算） 土地增值額 =銷售總收入 +回遷房公允價(jià)值－扣除項(xiàng)目 扣除項(xiàng)目 =土地出讓金 +拆遷成本 +回遷房公允價(jià)值 +自有物業(yè)建安成本 +三費(fèi) +營(yíng)業(yè)稅金 +加計(jì)扣除項(xiàng) 三費(fèi) = （土地出讓金 +拆遷成本 +回遷房公允價(jià)值 +自有物業(yè)建安成本） 加計(jì)扣除項(xiàng) =（土地出讓金 +拆遷成本 +回遷房公允價(jià)值 +自有物業(yè)建安成本） 說明： 1）稅率依據(jù)土地增值率進(jìn)行取值，土地增值率 =土地增值額 /扣除項(xiàng)目。 Copyright 169。 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 Copyright 169。是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下，計(jì)算項(xiàng)目投資可望達(dá)到的報(bào)酬率。 by CRLAND All rights reserved.