【正文】 項目 比率 計算 基數(shù) （ 萬元） 總額 （ 萬元） 備注 開發(fā)不可預(yù)見費 5% 340,000 17,000 以自有 物業(yè)建安 成本費計算 銷售費用 % 1,840,000 51,520 以總銷售額 計算 (含保障房 ) 管理費用 2% 940,000 18,800 以 土地總成本及自有物業(yè)建安成本 計算 財務(wù)費用 % 128,568 銀行同年期貸款利率 營業(yè)稅金 % 1,840,000 102,120 以總銷售 回款及回遷物業(yè)公允值計算 土地增值稅 154,764 詳見后頁 稅前利潤 427,228 總銷售收入減上述總成本 所得稅 25% 581,992 106,807 以稅前 利潤 25%計算 稅后利潤 320,421 ? 相關(guān)費用及稅金計算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 7 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心評價指標(biāo) 第二部分 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價分析過程 第三部分 深圳市舊改項目的地價計算 交流內(nèi)容 Copyright 169。是在考慮了時間價值的情況下，計算項目投資可望達(dá)到的報酬率。其主要參考指標(biāo)為：權(quán)益樓面地價、銷售利潤率。 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算分析 Copyright 169。 對存在較大量自持經(jīng)營物業(yè)（如：商場、寫字樓及酒店）的項目，則需進(jìn)行動態(tài)分析。 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 8 ? 項目總投資包含項目 序號 項目 說明 土地總成本 1 土地成本 土地出讓金、舊改拆遷安臵成本、回遷物業(yè)建安成本等 銷售物業(yè)建造成本 2 自有物業(yè)建安成本 根據(jù)自有物業(yè)開發(fā)量乘以建造單價得出 相關(guān)費用 3 不可預(yù)見費 自有物業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的不可預(yù)見費用，一般取自有物業(yè)建安成本的 5% 4 銷售費用 銷售過程支出費用，一般取總銷售額的 %計算 5 管理費用 一般取土地總成本及自有物業(yè)建安成本的 2%計算 6 財務(wù)費用 可參考銀行同期貸款利率 % 一般房地產(chǎn)項目的評價分析過程 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 13 一般房地產(chǎn)項目的評價分析過程 ? 土地增值稅計算方式 土地增值稅 =土地增值額 稅率－扣除項目 扣減系數(shù) （扣減系數(shù)速算） 土地增值額 =銷售總收入 +回遷房公允價值－扣除項目 扣除項目 =土地出讓金 +拆遷成本 +回遷房公允價值 +自有物業(yè)建安成本 +三費 +營業(yè)稅金 +加計扣除項 三費 = （土地出讓金 +拆遷成本 +回遷房公允價值 +自有物業(yè)建安成本） 加計扣除項 =（土地出讓金 +拆遷成本 +回遷房公允價值 +自有物業(yè)建安成本） 說明： 1）稅率依據(jù)土地增值率進(jìn)行取值，土地增值率 =土地增值額 /扣除項目。 by CRLAND All rights reserved. 18 城市更新項目的地價計算 ? 根據(jù)原土地性質(zhì)劃分 城中村土地改造 舊工業(yè)區(qū)用地改造 舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造 Copyright 169。 依據(jù) 《 深圳市城市更新辦法實施細(xì)則 》 規(guī)定： 1） 第五十七條 拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為物流或者研發(fā)用途的，按照 《 辦法 》 第三十八條第一款、第三款規(guī)定計收地價。其中，配套商業(yè)設(shè)施的地價按照公告基準(zhǔn)地價計收，其他配套設(shè)施的地價按照 《 辦法 》 第三十八條第一款的規(guī)定計收。（即項目實際項 目貢獻(xiàn)率） 4）改造后同時包含多種建筑功能的，地價計收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基準(zhǔn)容積率及其計容積率建筑面 積所占比例加權(quán)平均確定。其中，可進(jìn)行地價扣減的原有合法建 筑面積，為拆除范圍內(nèi)出去原有城中村、舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。 by CRLAND All rights reserved. 28 ? 項目基礎(chǔ)指標(biāo)匯總（單位：平方米） 用地 面積 72,000 現(xiàn)狀容積率 規(guī)劃 容積率 現(xiàn)狀數(shù)據(jù) 城中村 40,000 回遷數(shù)據(jù) 住宅 92,000 規(guī)劃數(shù)據(jù) 住宅 255,000 自有物業(yè) 住宅 163,000 工業(yè)廠房 40,000 研發(fā)用房 60,000 公寓 100,000 公寓 100,000 舊住宅區(qū) 40,000 研發(fā)用房 60,000 研發(fā)用房 0 商業(yè) 50,000 商業(yè) 50,000 辦公 30,000 辦公 30,000 保障房（ 15%） 45,000 總計 120,000 總計 152,000 總計 540,000 總計 343,000 以某綜合項目為例進(jìn)行測算 Copyright 169。（即規(guī)定的項目貢獻(xiàn)率，不低于 15%） 3）實際土地移交率 ——指移交給政府的權(quán)屬清晰用地的面積和拆除范圍用地面積的比率。 可簡單理解為： 1）舊工業(yè)區(qū)改造地價計收可分為工改綜合及工改工兩部分； 2）對于工改綜合部分，原有合法建筑面積以內(nèi)部分按基準(zhǔn)地價計收，超出原有合法建筑面積部分按市場評估價計收（假設(shè)為 4倍基準(zhǔn)地價）； 3）對與工改工部分，原合法建筑面積以內(nèi)部分不再計收地價，原有合法建筑面積以外、基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分建筑面積按 50%基準(zhǔn)地價計收，基準(zhǔn)容積率以外部分建筑面積按 2倍基準(zhǔn)地價計收。 by CRLAND All rights reserved. 42 ? 固定成本計算（單位：萬元） 拆遷成本 項目 補償標(biāo)準(zhǔn) 補償基數(shù) 數(shù)額 備注 元 /平米 平米 萬元 臨遷安臵費 60 120,000 34,560 共計支付 4年 現(xiàn)有建筑拆除費用 30 120,000 360 搬遷補助費 40 120,000 480 按戶支付 承租人停業(yè)損失 40 40,000 480 視談判情況而定，暫按 3個月租金補償 承租人裝修費 （廠房） 200 40,000 800 視談判情況而定 承租人裝修費 （住宅） 800 80,000 6,400 合計 － － 43,080 以某綜合項目為例進(jìn)行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 44 ? 土地成本匯總 土地總成本 項目 數(shù)額 備注 萬元 地價成本 466,016 拆遷成本 43,080 回遷物業(yè)建安成本 77,676 不可預(yù)見費 29,339 取 5% 共計 616,111 以某綜合項目為例進(jìn)行測算 Copyright 169。 by CRLAND All rights reserved. 37 ? 舊工業(yè)區(qū)改造部分指標(biāo)計算 商業(yè) 辦公（公寓） 居住 研發(fā)用房 工業(yè)用地改造指標(biāo)分?jǐn)? 22,222 57,778 113,333 60,000 工業(yè)用地合法建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) % % % % 工業(yè)用地合法建筑面積分?jǐn)? 3,509 9,123 17,895 9,474 工改綜合部分增加建筑面積 18,713 48,655 95,439 工改工除合法建筑面積 以外 基準(zhǔn) 容積率以內(nèi)面積 27,411 工改工超出基準(zhǔn)容積率部分建筑面積 23,115 說明：原有工業(yè)合法建筑面積，依照舊工業(yè)區(qū)改造部分各功能規(guī)劃指標(biāo)比例進(jìn)行分?jǐn)? 項目開發(fā)容積率 加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率 原工業(yè)合法建筑面積（平米） 40,000 以某綜合項目為例進(jìn)行測算 Copyright 169