【正文】 研假定合法房屋占 2％p拆除私房 1069棟，拆除建面共 M2p其中合法房屋占 2％，共計(jì) M2，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)賠償p其中違法房屋占 98％，共計(jì) M2 ， 按成本價(jià)補(bǔ)償根據(jù)初步評(píng)估插花地私房市場(chǎng)價(jià)約為 ： 2700元 /平米根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研插花地私房建造成本約為： 1000元 /平米合法房屋：違法房屋：賠償標(biāo)準(zhǔn)2700元 /平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1000元 /平米賠償金額補(bǔ)償金額? 拆賠成本約： ? 拆遷后的Ａ、Ｂ、Ｃ片區(qū)可以按照凈地出讓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)權(quán)處理產(chǎn)權(quán)合法房屋違法建筑“兩規(guī) ”處理拆遷賠償賠償方法 賠償標(biāo)準(zhǔn)不符合處理?xiàng)l件政策拆賠流程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。那么違法建筑是否就真的不予賠償呢？建房時(shí)間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。B片區(qū)周邊二手房案例時(shí)間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價(jià)格 最高價(jià) 最低價(jià)202311至2023531 比華利山莊 3 3051 3408 2698搜集 B片區(qū)周邊 可比案例 3個(gè)， 住宅平均單價(jià) 3051元 /平米，考慮到 B片區(qū)環(huán)境、區(qū)位等因素，價(jià)格下調(diào) 15％， B片區(qū)私房估值是 2600元 /平米B片區(qū)拆遷貨幣補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)為： 2600元 /平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。違法私房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于合法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按私房目前的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償（ 1:）市場(chǎng)調(diào)查的業(yè)主意愿違法與合法建筑應(yīng)該以同樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償核心目標(biāo)保證搬遷改造工作順利實(shí)施兼顧目標(biāo)懲戒違法行為解決歷史遺留問(wèn)題補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)低本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（容積率）測(cè)算的前提條件 —— 各片區(qū)可調(diào)配用地匯總可可調(diào)調(diào)配配山山地地 已建設(shè)用地已建設(shè)用地可可利利用用土土地地南方電建南方電建用地用地萬(wàn)平米萬(wàn)平米已建設(shè)用地已建設(shè)用地已建設(shè)用地已建設(shè)用地已建設(shè)用地羅湖行政羅湖行政區(qū)內(nèi)山地區(qū)內(nèi)山地龍崗行政龍崗行政區(qū)內(nèi)山地區(qū)內(nèi)山地片區(qū) 可調(diào)配土地 面積A片區(qū) 羅湖行政區(qū)內(nèi)山體山邊空地 —B片區(qū) 羅湖、龍崗行政區(qū)內(nèi)山體山邊空地 羅湖山地 C片區(qū) 山邊空地和部分山體南方電建及周邊平整土地 南方電建及平整邊坡增加用地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。改造方案一兩種拆賠思路的經(jīng)濟(jì)分析思路一：準(zhǔn)政策方案 —— 界定建房時(shí)間 （拆賠比 ）思路二：有條件市場(chǎng)方案 —— 回避違法私房問(wèn)題（拆賠比 ）容積率政府地價(jià)收入 （包括Ａ片區(qū) 2萬(wàn)平米山地，Ｂ片區(qū) ，南方電建 ）（包括Ａ片區(qū) 4萬(wàn)平米山地，Ｂ片區(qū) ，南方電建 ）政府仍需投入大量資金用于市政、公建配套等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)發(fā)商投入資金 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?思路一和思路二的Ｂ片區(qū)容積率過(guò)高，規(guī)劃上嚴(yán)重超過(guò)改造片區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度要求，面臨無(wú)法批復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)以下方法降低Ｂ片區(qū)容積率：1. 增加商業(yè)比例的方法降低容積率2. 政府補(bǔ)貼思路一：準(zhǔn)政策方案 —— 界定建房時(shí)間思路二：有條件市場(chǎng)方案 —— 回避違法私房問(wèn)題經(jīng)測(cè)算，其他條件不變，Ｂ片區(qū)容積率降到 4，需政府補(bǔ)貼：拆賠比＝ 補(bǔ)貼： 拆賠比＝ 　　 補(bǔ)貼： 增加Ｂ片區(qū)商業(yè)比例的方法降低容積率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各方案目標(biāo)實(shí)現(xiàn)及操作難度論證方案 合法性 實(shí)事求是 懲戒違法 社會(huì)穩(wěn)定 技術(shù)可行 可持續(xù)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)效益準(zhǔn)政策方案（界定建房時(shí)間）有條件的市場(chǎng)方案? 由上表可以看出，兩種方案是各有利弊的；? 在滿足前提的條件下，兩種方案理論上都可行，準(zhǔn)政策方案最難實(shí)現(xiàn)而且不利于社會(huì)穩(wěn)定，有條件的市場(chǎng)方案有失公平性；符合度低高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。合法私房市場(chǎng)化拆賠分析—— 拆賠比區(qū)間（ ）業(yè)主意愿補(bǔ)償?shù)牡紫蓿和ㄟ^(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在拆遷改造中業(yè)主最關(guān)心的是利益問(wèn)題，因此所獲賠償不低于以前收益是業(yè)主可承受的心理底限，根據(jù)對(duì)業(yè)主私房租金（ 14元 /平方米）及周邊商品房租金（ 20元 /平方米）調(diào)查， 若達(dá)到改造后房屋收益高于業(yè)主目前收益水平，最低拆賠比約為 1:；市場(chǎng)化拆賠參考值 ：業(yè)主市場(chǎng)賠償?shù)钠谕悼蓞⒄找酝鹳r慣例，據(jù)調(diào)查以往案例拆賠比均在 1:1以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)u合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包含合法建筑違法建筑 拆賠符合政策?避免政策風(fēng)險(xiǎn)?依法補(bǔ)償可操作性強(qiáng)?方案多樣性?適當(dāng)?shù)牟鹳r空間兼顧各方利益?保障業(yè)主利益?保證開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)力下面對(duì)政策拆賠的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但操作難度大。插花地歷史上屬于集體用地， 由于集體土地管理失控，造成了不法開(kāi)發(fā)商的無(wú)序開(kāi)發(fā)，插花地改造可適當(dāng)參照城中村改造相關(guān)政策p羅湖插花地歷史上屬于新屋嚇、嚇屋、布心、草鋪等村的集體用地，用地性質(zhì)主要為林地；p1999年后，隨著區(qū)位條件的改善，加上 “插花地 ”管理相對(duì)薄弱，部分 “地下開(kāi)發(fā)商 ”未經(jīng)合法手續(xù)占用山體及林地興建了1300多棟私房。羅湖區(qū)法院以非法經(jīng)營(yíng)罪判處羅某有期徒刑兩年六個(gè)月，并處罰金 100萬(wàn)元。插花地違法私房的形成插花地存在的違法現(xiàn)象所有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的私房均視作違法建筑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 第二十三條：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果我們的拆賠方案有訴訟失敗風(fēng)險(xiǎn)，那么拆賠工作就將難以繼續(xù)拆賠必須符合政策政府還沒(méi)有針對(duì)插花地出臺(tái)相應(yīng) “ 辦法 ” 、 “ 規(guī)定 ” ，插花地改造缺少政策法規(guī)支持本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。實(shí)現(xiàn)拆賠目標(biāo)必須遵循的大原則p拆遷工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，在改造中必須依法行政，這是法制環(huán)境建設(shè)的需要，也是保障拆遷工作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。促使政府實(shí)現(xiàn)更多社會(huì)目標(biāo)216。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展責(zé)任權(quán)利 利益政府應(yīng)扮好 “潤(rùn)滑劑 +催化劑 ”的角色本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。落實(shí)政策支持和資金支持216。開(kāi)發(fā)商可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化改造主體 影響因素 分析 可實(shí)現(xiàn)價(jià)值開(kāi)發(fā)商?資金實(shí)力?開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)?成本控制?建設(shè)管理?風(fēng)險(xiǎn)控制能力?品牌效應(yīng)?風(fēng)險(xiǎn)控制能力強(qiáng)?品牌優(yōu)勢(shì)?建設(shè)管理成本最低?最大挖掘土地價(jià)值?實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化高于市場(chǎng)正常價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式建議政府主導(dǎo)拆賠、開(kāi)發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作根據(jù)政府與開(kāi)發(fā)商的不同特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，實(shí)施改造時(shí)的具體工作內(nèi)容為：主體 在項(xiàng)目改造中所起的作用 分析政府 ?負(fù)責(zé)具體拆賠談判?規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案報(bào)批、招商?資金和風(fēng)險(xiǎn)控制?全程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督兩方主體優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同作用使改造順利實(shí)施開(kāi)發(fā)商 ?拆遷安置補(bǔ)償?開(kāi)發(fā)實(shí)施本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)營(yíng)銷不當(dāng)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。認(rèn)為插花地項(xiàng)目政府不讓利就改不了。星河地產(chǎn)216。本項(xiàng)目中的業(yè)主有改造意愿，改造的拆賠難度相對(duì)于特區(qū)內(nèi)的城中村較小?近 50%愿意改造： ?由于對(duì)房屋安全的擔(dān)憂，大部分小業(yè)主愿意改造，不愿意改的主要是大業(yè)主。片區(qū) 私房數(shù)量 （棟） 私房建筑面積 （萬(wàn) m2） 占地面積（萬(wàn) m2） 邊坡建筑棟 數(shù)（棟） 邊坡建筑面積（萬(wàn) m2） 現(xiàn)狀容 積率A 350 7 　B 542 34 　C 420 9 合計(jì) 1312 50 　建設(shè)規(guī)模羅湖插花地現(xiàn)共有私宅 1312棟，核心改造區(qū)占地 ，建筑面積 ，涉及近 9萬(wàn)人口， 屬于 大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目。本項(xiàng)目改造的主要目標(biāo)是從根本上改善插花地區(qū)域的整體環(huán)境、消除安全隱患，提高居民生活質(zhì)量基本目標(biāo) 提升目標(biāo)?以社會(huì)效益最大化為主要目標(biāo)。深圳田面村改造評(píng)價(jià)改造效果?改造后開(kāi)發(fā)建設(shè)為一個(gè)高檔商品房住宅小區(qū) “ 城市綠洲花園 ” ，村民還建房 “ 田面花園 ” 和一棟寫(xiě)字樓 “ 田面城市大廈 ”?開(kāi)發(fā)商只與股份公司談判并簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，村民拆遷由股份公司負(fù)責(zé)，保證了社會(huì)穩(wěn)定?環(huán)境顯著改善，片區(qū)形象提升?在當(dāng)時(shí)豪宅市場(chǎng)普遍吃緊的情況下，銷售異常成功，均價(jià)達(dá)到 9000借鑒意義將股份公司與開(kāi)發(fā)商捆綁在一起形成利益共同體，有利于推進(jìn)拆遷工作的進(jìn)行，保證能在短期內(nèi)拆完 。 北里南里人工湖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。改造運(yùn)作方式－開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)、股份公司協(xié)助運(yùn)作方式：“總體規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)、一家牽頭、多家參與 ”?完全市場(chǎng)化運(yùn)作?一家發(fā)展商絕對(duì)主導(dǎo)?股份公司協(xié)助拆遷工作?政府進(jìn)行宏觀控制?采用現(xiàn)金補(bǔ)償，折算成拆賠比在 1:1左右，原居民不返遷改造主體：?太平橋改造項(xiàng)目分四大功能（ B、 C、 D、 E區(qū)）以及中心綠地（ A）區(qū)?由香港瑞安集團(tuán)牽頭開(kāi)發(fā) 瑞安集團(tuán)占有新天地項(xiàng)目 97％ 的權(quán)益 上海復(fù)興建設(shè)發(fā)展有限公司則占其余的 3%?其他三個(gè)功能區(qū)均由瑞安集團(tuán)絕對(duì)主導(dǎo)牽頭開(kāi)發(fā)。由于改造項(xiàng)目的資金缺口較大，區(qū)政府計(jì)劃撥出約 ?管理支持。?2023年 5月以來(lái)，漁農(nóng)村更是興起了搶建私房之風(fēng)， 32棟違法建筑拔地而起，占了全區(qū)違建的 30%，漁農(nóng)村的整體環(huán)境進(jìn)一步惡化。?原居民就地安置，拆一賠一，資金由開(kāi)發(fā)公司自籌。通過(guò)定原則、定規(guī)劃、給政策，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。新涌村－第一個(gè)完成改造的城中村數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)案例u開(kāi)發(fā)模式 ：政府指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此可以看出漁民村改造并不具備普遍的借鑒意義。?政府對(duì)漁民村改造給予了大力支持。模式二：政府指導(dǎo)，股份公司自主開(kāi)發(fā)政府股份公司拆遷補(bǔ)償土地平整 回遷返建 商品房建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、政策優(yōu)惠、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)非市場(chǎng)化模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港重建局組織架構(gòu)：董事會(huì)行政總監(jiān)地區(qū)發(fā)展技術(shù)路線可能的開(kāi)發(fā)主體主要開(kāi)發(fā)模式案例實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析改造風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目適用性判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 改造實(shí)施綱要182。　 整體功能定位182?！?改造方案本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。　 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度182?！?改造模式182?！?形象主題182?！?整體功能定位182。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?開(kāi)發(fā)強(qiáng)度182?！?改造方案本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一階段結(jié)論回顧整體拆除局部拆除182?！?總體發(fā)展目標(biāo)和思路182。 A、 B片區(qū)通過(guò)土地出讓實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作?！?開(kāi)發(fā)強(qiáng)度182。選擇開(kāi)發(fā)模式的目標(biāo)與原則一、 社會(huì)穩(wěn)定（政府目標(biāo)）二、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)（開(kāi)發(fā)商目標(biāo)）三、利益保障（業(yè)主）目標(biāo)原則一、 可具體操作二、 可持續(xù)發(fā)展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式一特點(diǎn)及適用條件特點(diǎn)?政府負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償、還建、商品房建設(shè)、銷售全過(guò)程?改造資金全部由政府籌集解決?項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人由政府任命?政府需投入巨大的人力、物力、精力運(yùn)作實(shí)施適用條件?公益性的舊改項(xiàng)目?項(xiàng)目規(guī)模較小，現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大?資金投入量小?對(duì)開(kāi)發(fā)能力要求不高?政府財(cái)政實(shí)力雄厚優(yōu)點(diǎn)?具有較強(qiáng)的公信力?對(duì)政策的把握度高?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施缺點(diǎn)?政府資金壓力過(guò)大?無(wú)法挖掘土地的最大價(jià)值?市場(chǎng)化程度低?操作缺乏靈活性?容易抬高建造成本本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港舊城改造案例評(píng)價(jià)220。改造前共有原村民 32戶建私房 33棟、舊廠房 2棟、單身公寓 1棟，建筑面積 ，多數(shù)為 7～ 8層，棟與棟之間距離小，通風(fēng)采光條件極差，有不少村民自發(fā)提出拆除重建計(jì)劃 。委托市政園林局出資綠化。模式三特點(diǎn)及適用條件分析特點(diǎn) ?開(kāi)發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)舊村改造的拆賠談判、拆遷安置、回遷房建設(shè)、商品房建設(shè)與出售等全部工作?政府給予一定的政策優(yōu)惠和資金支持適用條件?拆賠難度小?現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大?資金投入量大?政府能夠提供較多政策扶持?開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富?市場(chǎng)條件好的，能夠?qū)崿F(xiàn)較高投資回報(bào)率優(yōu)點(diǎn)?政府工作量小?開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，有利于保證片區(qū)開(kāi)發(fā)檔次與品質(zhì)?可借助品牌開(kāi)發(fā)商提升片區(qū)形象和項(xiàng)目社會(huì)影響力?有能力、有經(jīng)驗(yàn)挖掘地塊的最大價(jià)值?開(kāi)發(fā)商控制成本能力強(qiáng)，盈利能力強(qiáng)?統(tǒng)一拆建，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，控制開(kāi)發(fā)運(yùn)作時(shí)間?項(xiàng)目可以同時(shí)交由多家開(kāi)發(fā)商運(yùn)作，加快建設(shè)進(jìn)度缺點(diǎn)?開(kāi)發(fā)產(chǎn)以第三方身份參與到政府與村民之間，與業(yè)主利益不統(tǒng)一，拆遷談判難度大，難以保證項(xiàng)目進(jìn)度?拆賠階段花費(fèi)大量時(shí)間與精力，容易付出高昂的拆賠代價(jià)?開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)犧牲村民及股份公司的利益?開(kāi)發(fā)商為獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)加大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度造成對(duì)環(huán)境的傷害本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舊村改造與珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成相互促進(jìn)的理想成效 :2023年，珠海吸引外商投資項(xiàng)目 774個(gè)，財(cái)政收入同比增長(zhǎng) 30％ n借鑒意義?珠海城中村改造充分照顧了村民的利益，制定了有利于村民的拆遷政策，調(diào)動(dòng)了村民的積極性，大大降低了拆遷難度。都市名園包括地下三層停車場(chǎng)， 5層商業(yè)裙樓， 6棟 32層商住公寓，共 1300戶。模式四：政府主導(dǎo)拆賠、開(kāi)發(fā)商 獨(dú)立運(yùn)作政府開(kāi)發(fā)商拆遷補(bǔ)償土地平整 回遷返建 商品房建設(shè)拆賠談判統(tǒng)一規(guī)劃、政策優(yōu)惠、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)市場(chǎng)化模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漁農(nóng)村改造關(guān)鍵舉措n用地調(diào)整 —— 擴(kuò)大用地 11000平米，增幅近 55%，理順用地布局?整和漁農(nóng)村周邊的零散用地，為改造增加約 5000m2用地?收回漁農(nóng)村中央的部隊(duì)用地，納入改造范圍，為改造再加了約 6000m2用地?減少了