房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究分析課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 20:33:3520:33:3520:333/21/2023 8:33:35 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 2120:33:3520:33Mar2121Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。將土地確認(rèn)、社區(qū)開發(fā)、住房設(shè)計(jì)、住房建設(shè)、住房營(yíng)銷和銷售等具體權(quán)力下放給各地分支機(jī)構(gòu)，公司總部在公司整體戰(zhàn)略、土地并購(gòu)和獲取、風(fēng)險(xiǎn)控制、融資、現(xiàn)金流管理、信息系統(tǒng)等決策方面保持總體的控制和把握。 Horton公司對(duì)價(jià)值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運(yùn)營(yíng)效率，從而實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張行動(dòng)。 嚴(yán)格的制度和流程是 Centex公司在管理上 —— 尤其是處理并購(gòu)事務(wù)時(shí)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權(quán)益的最大化，由于利潤(rùn)被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會(huì)出現(xiàn)危害行業(yè)健康的行為。 理論上講，在 1990年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，東京賣掉可以買下整個(gè)美國(guó)，由此可知日本地價(jià)之高，美國(guó)地價(jià)之低。這一階段主要影響因素有如下三個(gè)方面：（ 1）市區(qū)舊樓重建基本完成，小幅地皮大大減少；（ 2）工業(yè)樓宇的興建需要申請(qǐng)比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)投需要付巨款，（ 3）新建樓宇造價(jià)不斷提高，超過了小型地產(chǎn)公司的承受能力26— 第三階段： 大型地產(chǎn)公司通過資本運(yùn)作開始加強(qiáng)其優(yōu)勢(shì)地位。 政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其它行業(yè)和社會(huì)財(cái)富自動(dòng)聚攏而來。 香港模式的一個(gè)顯著特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。17◇ 金融投資型價(jià)值鏈開發(fā)控制財(cái)務(wù)監(jiān)控投資收回?cái)M投資項(xiàng)目研究投資決策投資洽商簽訂契約投資分析階段 投資確定階段 投資管理階段金融投資型價(jià)值鏈的特點(diǎn)是投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，只派出有限的管理人員（如財(cái)務(wù)人員等），著眼于獲取投資收益的盈利模式，這種模式大大節(jié)省組織資源，從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，通過開發(fā)外包與經(jīng)營(yíng)管理外包實(shí)現(xiàn)增值，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收；其盈利來源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長(zhǎng)期租金收入，總體盈利豐厚；主價(jià)值鏈上的投資分析、投資決策和投資管理等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都需要企業(yè)具備相應(yīng)能力；這種價(jià)值鏈?zhǔn)菄?guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要模式之一，國(guó)內(nèi)隨市場(chǎng)發(fā)展未來前景寬闊。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究1l 關(guān)于商業(yè)模式 3l 房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式 12 香港模式 22 美國(guó)模式 28 內(nèi)容 頁(yè)數(shù)2關(guān)于商業(yè)模式13 商業(yè)模式是為了實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，將能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個(gè)完整的、高效率的、具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案。16◇ 物業(yè)持有型價(jià)值鏈物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目施工階段 經(jīng)營(yíng)管理階段物業(yè)持有型價(jià)值鏈增值主要來源于優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的長(zhǎng)期投資增值，該種模式降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)因?yàn)槿狈ν恋囟归_發(fā)業(yè)務(wù)中斷；同時(shí)這種模式對(duì)組織資源和管理團(tuán)隊(duì)的要求遠(yuǎn)不如房產(chǎn)開發(fā)型那么強(qiáng)烈，可以在更廣闊的范圍內(nèi)選擇投資持有對(duì)象；持有物業(yè)的最大問題是它會(huì)占有相當(dāng)多的財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)大的資金實(shí)力和籌資能力，因此，持有物業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略保持一個(gè)合理的比例；與房產(chǎn)開發(fā)型價(jià)值鏈一樣，投資決策和土地獲取兩個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，需企業(yè)自己擁有，其它環(huán)節(jié)可以選擇外包。 這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品 供不應(yīng)求?！?土地壟斷性經(jīng)營(yíng)?！?第二階段 ： 70年代，小型地產(chǎn)公司被淘汰，大型地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)中開始出現(xiàn)。什么是美國(guó)模式29— 土地自由供應(yīng)。— 收益大眾化。l 以制度和流程設(shè)計(jì)促進(jìn)增長(zhǎng) Centex公司的戰(zhàn)略是為增長(zhǎng)而設(shè)計(jì)的，背后是系統(tǒng)而嚴(yán)格的設(shè)計(jì)：它強(qiáng)調(diào)非常嚴(yán)格的制度約束，強(qiáng)調(diào)非常專注、堅(jiān)定的態(tài)度以及長(zhǎng)期承諾。在后端，對(duì)客戶友好謙恭的服務(wù)也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點(diǎn)。l 簡(jiǎn)單而一致的管理系統(tǒng) — 流程管理：建立了有序的分權(quán)組織和嚴(yán)密的運(yùn)營(yíng)管控體
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