房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究分析課件(存儲版)
【正文】 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 20:33:3520:33:3520:333/21/2023 8:33:35 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 2120:33:3520:33Mar2121Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。將土地確認(rèn)、社區(qū)開發(fā)、住房設(shè)計、住房建設(shè)、住房營銷和銷售等具體權(quán)力下放給各地分支機(jī)構(gòu)，公司總部在公司整體戰(zhàn)略、土地并購和獲取、風(fēng)險控制、融資、現(xiàn)金流管理、信息系統(tǒng)等決策方面保持總體的控制和把握。 Horton公司對價值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運營效率，從而實現(xiàn)快速的擴(kuò)張行動。 嚴(yán)格的制度和流程是 Centex公司在管理上 —— 尤其是處理并購事務(wù)時強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 美國的房地產(chǎn)行業(yè)是長期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權(quán)益的最大化，由于利潤被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會出現(xiàn)危害行業(yè)健康的行為。 理論上講，在 1990年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，東京賣掉可以買下整個美國，由此可知日本地價之高，美國地價之低。這一階段主要影響因素有如下三個方面：（ 1）市區(qū)舊樓重建基本完成，小幅地皮大大減少；（ 2）工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，（ 3）新建樓宇造價不斷提高，超過了小型地產(chǎn)公司的承受能力26— 第三階段： 大型地產(chǎn)公司通過資本運作開始加強(qiáng)其優(yōu)勢地位。 政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其它行業(yè)和社會財富自動聚攏而來。 香港模式的一個顯著特點房地產(chǎn)開發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。17◇ 金融投資型價值鏈開發(fā)控制財務(wù)監(jiān)控投資收回擬投資項目研究投資決策投資洽商簽訂契約投資分析階段 投資確定階段 投資管理階段金融投資型價值鏈的特點是投資于房地產(chǎn)項目，只派出有限的管理人員（如財務(wù)人員等），著眼于獲取投資收益的盈利模式，這種模式大大節(jié)省組織資源，從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，通過開發(fā)外包與經(jīng)營管理外包實現(xiàn)增值，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收；其盈利來源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長期租金收入，總體盈利豐厚；主價值鏈上的投資分析、投資決策和投資管理等各個價值鏈環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都需要企業(yè)具備相應(yīng)能力；這種價值鏈?zhǔn)菄夥康禺a(chǎn)運營的主要模式之一，國內(nèi)隨市場發(fā)展未來前景寬闊。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究1l 關(guān)于商業(yè)模式 3l 房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式 12 香港模式 22 美國模式 28 內(nèi)容 頁數(shù)2關(guān)于商業(yè)模式13 商業(yè)模式是為了實現(xiàn)客戶價值最大化，將能使企業(yè)運行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統(tǒng)，并通過提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案。16◇ 物業(yè)持有型價值鏈物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本經(jīng)營管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計階段 項目施工階段 經(jīng)營管理階段物業(yè)持有型價值鏈增值主要來源于優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的長期投資增值，該種模式降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險，不會因為缺乏土地而使開發(fā)業(yè)務(wù)中斷；同時這種模式對組織資源和管理團(tuán)隊的要求遠(yuǎn)不如房產(chǎn)開發(fā)型那么強(qiáng)烈，可以在更廣闊的范圍內(nèi)選擇投資持有對象；持有物業(yè)的最大問題是它會占有相當(dāng)多的財務(wù)資源，需要極強(qiáng)大的資金實力和籌資能力，因此，持有物業(yè)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略保持一個合理的比例；與房產(chǎn)開發(fā)型價值鏈一樣，投資決策和土地獲取兩個環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵，需企業(yè)自己擁有，其它環(huán)節(jié)可以選擇外包。 這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品 供不應(yīng)求。— 土地壟斷性經(jīng)營。— 第二階段 ： 70年代，小型地產(chǎn)公司被淘汰，大型地產(chǎn)公司在競爭中開始出現(xiàn)。什么是美國模式29— 土地自由供應(yīng)?！?收益大眾化。l 以制度和流程設(shè)計促進(jìn)增長 Centex公司的戰(zhàn)略是為增長而設(shè)計的，背后是系統(tǒng)而嚴(yán)格的設(shè)計：它強(qiáng)調(diào)非常嚴(yán)格的制度約束，強(qiáng)調(diào)非常專注、堅定的態(tài)度以及長期承諾。在后端，對客戶友好謙恭的服務(wù)也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點。l 簡單而一致的管理系統(tǒng) — 流程管理：建立了有序的分權(quán)組織和嚴(yán)密的運營管控體
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