房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究分析課件-wenkub
2023-03-13 11:58:35 本頁(yè)面
【正文】 財(cái)務(wù)監(jiān)控投資收回?cái)M投資項(xiàng)目研究投資決策投資洽商簽訂契約投資分析階段 投資確定階段 投資管理階段金融投資型價(jià)值鏈的特點(diǎn)是投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，只派出有限的管理人員（如財(cái)務(wù)人員等），著眼于獲取投資收益的盈利模式，這種模式大大節(jié)省組織資源，從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，通過開發(fā)外包與經(jīng)營(yíng)管理外包實(shí)現(xiàn)增值，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收；其盈利來源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長(zhǎng)期租金收入，總體盈利豐厚；主價(jià)值鏈上的投資分析、投資決策和投資管理等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都需要企業(yè)具備相應(yīng)能力；這種價(jià)值鏈?zhǔn)菄?guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要模式之一，國(guó)內(nèi)隨市場(chǎng)發(fā)展未來前景寬闊。– 進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)和規(guī)模在較短時(shí)期內(nèi)的高速增長(zhǎng)，從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為具有全國(guó)性影響的房地產(chǎn)企業(yè)固守戰(zhàn)略– 利用企業(yè)在本地市場(chǎng)多年經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，增加土地儲(chǔ)備，確保企業(yè)在未來 35年內(nèi)可以在本地市場(chǎng)保持足夠的開發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，也增強(qiáng)與外來競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)抗的籌碼。 香港模式的一個(gè)顯著特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。— 長(zhǎng)期作為支柱產(chǎn)業(yè)。 政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其它行業(yè)和社會(huì)財(cái)富自動(dòng)聚攏而來?！?期房預(yù)售制。這一階段主要影響因素有如下三個(gè)方面：（ 1）市區(qū)舊樓重建基本完成，小幅地皮大大減少；（ 2）工業(yè)樓宇的興建需要申請(qǐng)比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)投需要付巨款，（ 3）新建樓宇造價(jià)不斷提高，超過了小型地產(chǎn)公司的承受能力26— 第三階段： 大型地產(chǎn)公司通過資本運(yùn)作開始加強(qiáng)其優(yōu)勢(shì)地位。 在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)營(yíng)建，房地產(chǎn)基金 或者投資商成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。 理論上講，在 1990年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，東京賣掉可以買下整個(gè)美國(guó)，由此可知日本地價(jià)之高，美國(guó)地價(jià)之低。專業(yè)化程度越高，社會(huì)化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時(shí)也是充分市場(chǎng)化的明證。 美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權(quán)益的最大化，由于利潤(rùn)被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會(huì)出現(xiàn)危害行業(yè)健康的行為。 Centex Way有三個(gè)基礎(chǔ)：首先，所有的員工，特別是 Centex 的領(lǐng)導(dǎo)人必須始終不渝地遵循。 嚴(yán)格的制度和流程是 Centex公司在管理上 —— 尤其是處理并購(gòu)事務(wù)時(shí)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 Horton公司通過并購(gòu)當(dāng)?shù)爻墒斓墓緦?shí)現(xiàn)快速地域擴(kuò)張。 Horton公司對(duì)價(jià)值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運(yùn)營(yíng)效率，從而實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張行動(dòng)。 41◇ Lennar 企業(yè)概況42◇ Lennar 發(fā)展歷程43◇ Lennar 的最佳實(shí)踐l “ 關(guān)懷 ” 和 “ 溝通 ” 的企業(yè)文化 公司自成立之初的文化基調(diào)：對(duì)人的關(guān)懷，把關(guān)懷客戶和員工作為公司存在的首要基礎(chǔ)。將土地確認(rèn)、社區(qū)開發(fā)、住房設(shè)計(jì)、住房建設(shè)、住房營(yíng)銷和銷售等具體權(quán)力下放給各地分支機(jī)構(gòu)，公司總部在公司整體戰(zhàn)略、土地并購(gòu)和獲取、風(fēng)險(xiǎn)控制、融資、現(xiàn)金流管理、信息系統(tǒng)等決策方面保持總體的控制和把握。資產(chǎn)的流動(dòng)性帶動(dòng)了長(zhǎng)期的增長(zhǎng)，同時(shí)讓 Lennar的收益保持增長(zhǎng)；多樣化的長(zhǎng)期負(fù)債給 Lennar提供了長(zhǎng)期的穩(wěn)定性；不斷的努力保證了 Lennar穩(wěn)固的資產(chǎn)基礎(chǔ)。 三月 2120:33:3520:33Mar2121Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 218:33 下午 三月 2120:33March 21, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 20:33:3520:33:3520:333/21/2023 8:33:35 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 21 三月 20238:33:35 下午 20:33:35三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/3/21 20:33:3520:33:3521 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 21 三月 20238:33:35 下午 20:33:35三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 2120:33:3520:33Mar2121Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/3/21 20:33:3520:33:3521 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 20:33:35
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