【正文】 20:33:3520:33:3520:333/21/2023 8:33:35 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 20:33:3520:33:3520:33Sunday, March 21, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。l 分散化經(jīng)營 Horton公司的分散化經(jīng)營有三個重要特征 :第一是簡單的組織機構(gòu)。美國模式的背景和特點（續(xù)）31典型美國房地產(chǎn)企業(yè)分析美國四大房地產(chǎn)公司–Pulte Homes:基于客戶細分和產(chǎn)品設(shè)計、建造能力關(guān)注價值鏈的前端– 依靠客戶細分進行產(chǎn)品設(shè)計建造，滿足最大多數(shù)客戶的需求– 依靠縱向整合價值鏈降低原材料成本 提高質(zhì)量–Lennar:基于融、投資和營銷能力選擇了價值鏈中的土地和銷售– 通過獨特的期權(quán)和建立松散的合作關(guān)系的方 式來擴大土地資源的來源 多渠道及雙營銷模式促進銷售 向顧客提供完善的金融服務(wù)–Centex:基于原材料生產(chǎn)和房屋 建造優(yōu)勢，選擇價值鏈的中段– 強化房屋建設(shè)為中心的主營業(yè)務(wù)，注重 提高房屋質(zhì)量和運營效率– 發(fā)揮一貫的在原材料生產(chǎn)上的優(yōu)勢，降低生產(chǎn)成本–Horton:基于其源于家族企業(yè)管控能力而選擇價值鏈的前后端建筑外包，監(jiān)督人員負責(zé)監(jiān)控所有 房屋的建設(shè)并參與重要的設(shè)計決策實現(xiàn)在分散化經(jīng)營中的產(chǎn)品個性化 與規(guī)模化生產(chǎn)的統(tǒng)一32◇ Pulte Homes 企業(yè)概況33◇ Pulte Homes 發(fā)展歷程34◇ Pulte Homes的最佳實踐l 始終堅持 “ 能力第一，機會第二 ” 。（ 1）上市，增強資本實力；（ 2）通過資本市場上的換股、收購、合并等活動使資本進一步集中— 第四階段： 壟斷發(fā)展階段。 20世紀 80年代以來，中國內(nèi)地大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于這種模式 23香港模式的背景和特點— 地皮最值錢。什么是商業(yè)模式4商業(yè)模式的分類運營性商業(yè)模式 策略性商業(yè)模式l 運營性商業(yè)模式創(chuàng)造企業(yè)的核心優(yōu)勢、能力、關(guān)系和知識：l 產(chǎn)業(yè)價值鏈定位 ：企業(yè)處于什么樣的產(chǎn)業(yè)鏈條中，在這個鏈條中處于何種地位，企業(yè)結(jié)合自身的資源條件和發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)如何定位。 香港房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價的資金取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向。香港模式的背景和特點 （續(xù)） 25香港房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷四個階段— 第一階段： 50、 60年代，市場分散，魚龍混雜。 在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具，只有 15％左右是銀行資金， 70％是社會大眾的資金，其中 35％是退休基金， 35％是不動產(chǎn)基金。在前端，靈活設(shè)計房屋和處理細節(jié)的能力，以及在提供低廉價格住房方面的努力，讓 Horton公司成為全美最佳的居民住宅建筑公司之一。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2023/3/21 20:33:3520:33:3521 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 三月 218:33 下午 三月 2120:33March 21, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 41◇ Lennar 企業(yè)概況42◇ Lennar 發(fā)展歷程43◇ Lennar 的最佳實踐l “ 關(guān)懷 ” 和 “ 溝通 ” 的企業(yè)文化 公司自成立之初的文化基調(diào)：對人的關(guān)懷，把關(guān)懷客戶和員工作為公司存在的首要基礎(chǔ)。 Centex Way有三個基礎(chǔ)：首先，所有的員工，特別是 Centex 的領(lǐng)導(dǎo)人必須始終不渝地遵循。 在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金 或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)?！?長期作為支柱產(chǎn)業(yè)。l 渠道模式 ：企業(yè)如何向客戶傳遞業(yè)務(wù)和價值，包括渠道倍增、渠道集中 /壓縮等。房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域發(fā)展模式異地擴張戰(zhàn)略– 進行異地擴張，選擇合適的市場，可以有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)在本地市場的殘酷競爭，并提高企業(yè)資源的利用效率。長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度非常高。 開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。38◇ Horton 企業(yè)概況39◇ Horton 發(fā)展歷程40◇ Horton 的最佳實踐l 大規(guī)模并購 從 1994年到 2023年， Horton公司連續(xù)開展了 17項并購活動。 — 融資管理：流動性、多元化、不斷努力。