【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果我們的拆賠方案有訴訟失敗風(fēng)險(xiǎn)，那么拆賠工作就將難以繼續(xù)拆賠必須符合政策政府還沒有針對(duì)插花地出臺(tái)相應(yīng) “ 辦法 ” 、 “ 規(guī)定 ” ，插花地改造缺少政策法規(guī)支持本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。片區(qū) 私房數(shù)量（ 棟） 私房建筑面積（萬 m2） 占地面積（萬 m2） 邊坡建筑棟 數(shù)（棟） 邊坡建筑面積（萬 m2） 現(xiàn)狀容積率A 350 7 　B 542 34 　C 420 9 合計(jì) 1312 50 　本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。研究拆賠的前提 —— 基于開發(fā)模式不同的開發(fā)模式有不同的拆賠模式，我們所研究的拆賠策略是基于以上選擇的開發(fā)模式不完全市場(chǎng)化模式政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商運(yùn)作模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 p對(duì)于插花地的改造應(yīng)尊重客觀實(shí)際，在不違背政策的前提下，使拆賠趨近于公平合理。實(shí)現(xiàn)拆賠目標(biāo)必須遵循的大原則p拆遷工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，在改造中必須依法行政，這是法制環(huán)境建設(shè)的需要，也是保障拆遷工作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。拆賠模式研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)各主體在改造中的責(zé)、權(quán)、利 — 開發(fā)商本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。獲取合理開發(fā)利潤(rùn)216。促使政府實(shí)現(xiàn)更多社會(huì)目標(biāo)216。制定項(xiàng)目整體投資發(fā)展及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃216。享受項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策216。土地使用權(quán)的獲得216。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展責(zé)任權(quán)利 利益政府應(yīng)扮好 “潤(rùn)滑劑 +催化劑 ”的角色本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)216。項(xiàng)目順利實(shí)施216。拆遷的具體實(shí)施216。落實(shí)政策支持和資金支持216。還建房建設(shè)的監(jiān)控216。補(bǔ)償安置資金監(jiān)管216。各主體在改造中的責(zé)、權(quán)、利 — 政府216。開發(fā)商可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化改造主體 影響因素 分析 可實(shí)現(xiàn)價(jià)值開發(fā)商?資金實(shí)力?開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?成本控制?建設(shè)管理?風(fēng)險(xiǎn)控制能力?品牌效應(yīng)?風(fēng)險(xiǎn)控制能力強(qiáng)?品牌優(yōu)勢(shì)?建設(shè)管理成本最低?最大挖掘土地價(jià)值?實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化高于市場(chǎng)正常價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目實(shí)施過程中，涉及主體多，法律關(guān)系復(fù)雜，需簽訂較多協(xié)議，因此在改造過程中，引入有經(jīng)驗(yàn)的律師參與，有利于保障項(xiàng)目實(shí)施的合法性和政府、開發(fā)商、業(yè)主各方權(quán)益的實(shí)現(xiàn)建立改造綠色通道項(xiàng)目拆遷規(guī)模大，談判難度大，需投入工作量大，前期費(fèi)用高，需辦理手續(xù)多而繁雜，如按一般程序操作必將拖延改造進(jìn)程，難出改造實(shí)際效果。有針對(duì)性制定有效的控制措施 補(bǔ)償安置資金監(jiān)管本項(xiàng)目拆遷規(guī)模大，業(yè)主過渡周期長(zhǎng)，安置過渡費(fèi)用高，若業(yè)主在過渡期內(nèi)不能按時(shí)領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)，勢(shì)必引起社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象，影響項(xiàng)目推進(jìn)。政府為控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳主體風(fēng)險(xiǎn)種類 發(fā)生條件 最佳控制主體法律風(fēng)險(xiǎn) 訴訟 無市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 開發(fā)商社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目爛尾 政府行政風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主上訪 政府合作風(fēng)險(xiǎn) 拆賠談判、拆遷安置 政府風(fēng)險(xiǎn)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目開發(fā)模式建議政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作根據(jù)政府與開發(fā)商的不同特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，實(shí)施改造時(shí)的具體工作內(nèi)容為：主體 在項(xiàng)目改造中所起的作用 分析政府 ?負(fù)責(zé)具體拆賠談判?規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案報(bào)批、招商?資金和風(fēng)險(xiǎn)控制?全程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督兩方主體優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同作用使改造順利實(shí)施開發(fā)商 ?拆遷安置補(bǔ)償?開發(fā)實(shí)施本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式 適用性判斷指標(biāo) 政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā) 本項(xiàng)目 判斷改造目標(biāo) 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益并重 以社會(huì)效益為主要目標(biāo)拆賠難度 拆賠難度小 較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度 現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大 建筑規(guī)模大，建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量 資金投入量大 資金需求巨大對(duì)開發(fā)主體能力的要求 開發(fā)商愿意介入拆遷談判 開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度 政府能夠提供較多政策扶持 拆遷量大，只有政府讓利才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡需要控制風(fēng)險(xiǎn)的能力 較高 高采用此模式開發(fā)商極易陷入拆遷談判的困境，提高改造的前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤(rùn)率嚴(yán)重下降，容易使項(xiàng)目產(chǎn)生 “爛尾風(fēng)險(xiǎn) ”或?yàn)榱俗非蟾哳~投資回報(bào)率而冒政策風(fēng)險(xiǎn)，因此不適合本項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)條件總結(jié)?現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度?需投入的資金量?拆賠難度?對(duì)開發(fā)主體能力的要求?政府能夠提供的政策支持力度?需要控制風(fēng)險(xiǎn)的能力?改造目標(biāo) 以社會(huì)效益最大化為主要目標(biāo)現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模大，各片區(qū)建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量巨大業(yè)主有改造意愿，拆賠難度相對(duì)于特區(qū)內(nèi)的城中村較小拆遷量大，只有充分挖掘地塊價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，對(duì)開發(fā)主體的綜合能力要求高態(tài)度明確，決心大，但能夠提供的政策支持尚不明確對(duì)于控制風(fēng)險(xiǎn)的能力要求極高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。行政風(fēng)險(xiǎn)：利益分配不公平，拆遷賠償不恰當(dāng)，引起業(yè)主上訪。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)營(yíng)銷不當(dāng)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。政府對(duì)插花地改造的態(tài)度明確，決心很大，前期采取的一系列行動(dòng)效果明顯，但具體 能夠提供的政策支持尚不明確政府對(duì)插花地改造的思路? “ 政府絕不通過改造賺錢，而且還要讓利于民，這也是為歷史失誤必須承擔(dān)的代價(jià) ”政府對(duì)插花地改造的準(zhǔn)備?成立了專門的插花地改造領(lǐng)導(dǎo)小組?成立了相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)配備了專門的人員?籌備專項(xiàng)保障資金政府對(duì)插花地改造的政策支持 ?城中村改造的地價(jià)優(yōu)惠政策本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。要超過 15～ 20%的毛利才有吸引力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。有了政府的強(qiáng)大后盾，開發(fā)商才有信心。認(rèn)為插花地項(xiàng)目政府不讓利就改不了。不愿意介入拆遷賠償，拆遷一定要政府協(xié)助執(zhí)行，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)216。容積率必須增加至少 1倍以上才會(huì)平衡。百仕達(dá)實(shí)業(yè)216。星河地產(chǎn)216。中海地產(chǎn)216。綠景地產(chǎn)216。開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目改造的看法 —— 政府讓利、不介入拆賠訪談對(duì)象 訪談要點(diǎn)216。本項(xiàng)目中的業(yè)主有改造意愿，改造的拆賠難度相對(duì)于特區(qū)內(nèi)的城中村較小?近 50%愿意改造： ?由于對(duì)房屋安全的擔(dān)憂，大部分小業(yè)主愿意改造，不愿意改的主要是大業(yè)主。 A、 C片區(qū)通過土地出讓實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。 A、 B片區(qū)通過土地出讓實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。AB C插花地私房層數(shù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。片區(qū) 私房數(shù)量 （棟） 私房建筑面積 （萬 m2） 占地面積（萬 m2） 邊坡建筑棟 數(shù)（棟） 邊坡建筑面積（萬 m2） 現(xiàn)狀容 積率A 350 7 　B 542 34 　C 420 9 合計(jì) 1312 50 　建設(shè)規(guī)模羅湖插花地現(xiàn)共有私宅 1312棟，核心改造區(qū)占地 ，建筑面積 ，涉及近 9萬人口， 屬于 大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目。 ?完善區(qū)域功能，促進(jìn)城市發(fā)展?區(qū)域增值?區(qū)域特色塑造本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?改造策略和方案要具有前瞻性，改造完成后本地區(qū)能夠可持續(xù)發(fā)展。?在完成社會(huì)目標(biāo)的基礎(chǔ)上優(yōu)選經(jīng)濟(jì)效益最佳的改造方案。本項(xiàng)目改造的主要目標(biāo)是從根本上改善插花地區(qū)域的整體環(huán)境、消除安全隱患，提高居民生活質(zhì)量基本目標(biāo) 提升目標(biāo)?以社會(huì)效益最大化為主要目標(biāo)。在以上五種開發(fā)模式中凡是有股份公司參與的模式均不適用于本項(xiàng)目非市場(chǎng)化模式 政府主導(dǎo)開發(fā) 政府指導(dǎo)，股份公司自主開發(fā) 政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作政府指導(dǎo)， 開發(fā)商、股份公司合作12345市場(chǎng)化模式接下來我們通過設(shè)定適用性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系來判斷剩下三種開發(fā)模式的適用性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以上舊城（村）改造項(xiàng)目的五種開發(fā)模式各有利弊下面我們結(jié)合本項(xiàng)目的改造目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)條件進(jìn)行開發(fā)模式的適用性分析 ——本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。技術(shù)路線可能的開發(fā)主體主要開發(fā)模式案例實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析改造風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目適用性判斷本項(xiàng)目適用性判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳田面村改造評(píng)價(jià)改造效果?改造后開發(fā)建設(shè)為一個(gè)高檔商品房住宅小區(qū) “ 城市綠洲花園 ” ，村民還建房 “ 田面花園 ” 和一棟寫字樓 “ 田面城市大廈 ”?開發(fā)商只與股份公司談判并簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，村民拆遷由股份公司負(fù)責(zé)，保證了社會(huì)穩(wěn)定?環(huán)境顯著改善，片區(qū)形象提升?在當(dāng)時(shí)豪宅市場(chǎng)普遍吃緊的情況下，銷售異常成功，均價(jià)達(dá)到 9000借鑒意義將股份公司與開發(fā)商捆綁在一起形成利益共同體，有利于推進(jìn)拆遷工作的進(jìn)行，保證能在短期內(nèi)拆完 。p具體的拆遷工作與賠償后物業(yè)的分配由股份公司來執(zhí)行，拆遷費(fèi)用由開發(fā)商出資，安置補(bǔ)償租金開發(fā)商補(bǔ) 15元 /平米 ?月，股份公司補(bǔ) 3元 /平米 ?月。舊村原居民都搬至新村，舊村全部用于出租，居住人群復(fù)雜，治安狀況差。模式五：深圳田面村改造基本情況p田面村位于中心公園西側(cè)，深南大道北側(cè)；改造前房屋主要為客家民居，原建筑面積 4萬多平米，原容積率在 1以內(nèi)，原居民 200多戶。 北里南里人工湖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局p北里以保留石庫門舊建筑為主 ，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒?jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。改造前的上海新天地p破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。新天地改造歷程商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口1997年 規(guī)劃構(gòu)想1998年 拿地1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工2023年 新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工2023年 新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2023年 住宅一期完工，銷售率 100％ 寫字樓一期完工，銷售率 90％以上………2023年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖2023年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）2023年進(jìn)度住宅、寫字樓一期216。改造運(yùn)作方式－開發(fā)商主導(dǎo)、股份公司協(xié)助運(yùn)作方式：“總體規(guī)劃、分期開發(fā)、一家牽頭、多家參與 ”?完全市場(chǎng)化運(yùn)作?一家發(fā)展商絕對(duì)主導(dǎo)?股份公司協(xié)助拆遷工作?政府進(jìn)行宏觀控制?采用現(xiàn)金補(bǔ)償，折算成拆賠比在 1:1左右，原居民不返遷改造主體：?太平橋改造項(xiàng)目分四大功能（ B、 C、 D、 E區(qū)）以及中心綠地（ A）區(qū)?由香港瑞安集團(tuán)牽頭開發(fā) 瑞安集團(tuán)占有新天地項(xiàng)目 97％ 的權(quán)益 上海復(fù)興建設(shè)發(fā)展有限公司則占其余的 3%?其他三個(gè)功能區(qū)均由瑞安集團(tuán)絕對(duì)主導(dǎo)牽頭開發(fā)。新天地太平橋改造項(xiàng)目的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路占地面積 52萬 m2原自然街坊 23個(gè)原居住人口 7萬人基本情況：數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)案例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式五特點(diǎn)及適用條件分析特點(diǎn)?政府負(fù)責(zé)開發(fā)商的選擇以及監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用?股份公司負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置等，并享受適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)分成?開發(fā)商只負(fù)責(zé)還建房及商品房的開發(fā)建設(shè)適用條件?現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度較小?拆賠難度較大?資金投入量大?開發(fā)能力要求高?村民對(duì)股份公司信任度高優(yōu)點(diǎn)?政府不需出資?開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)，有能力、有經(jīng)驗(yàn)挖掘地塊的最大價(jià)值?可借助品牌開發(fā)商提升片區(qū)形象和項(xiàng)目社會(huì)影響力?開發(fā)商控制成本能力強(qiáng)，盈利能力強(qiáng)?股份公司與村民利益統(tǒng)一，有利于拆賠工作的開展?股份公司可參與分成，積極性高，壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力?拆建統(tǒng)一有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、加快開發(fā)進(jìn)度缺點(diǎn) ?存在開發(fā)商與股份公司利益劃分問題，容易產(chǎn)生矛盾?不能有多家開發(fā)商參與，以免利益分散過多導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)規(guī)劃管理協(xié)調(diào)性不強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃道路系統(tǒng)圖調(diào)整前用地調(diào)整后用地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于改造項(xiàng)目的資金缺口較大，區(qū)政府計(jì)劃撥出約 ?管理支持。一是改造項(xiàng)目免除地價(jià)，建成后除公共配套設(shè)施外均可進(jìn)入市場(chǎng)銷售；二是對(duì)漁農(nóng)村改造采取特事特辦的原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補(bǔ)方案，對(duì)村民的合理利益和要求予以充分保障。?區(qū)政府計(jì)劃出資 2023萬元全面改造漁農(nóng)村地區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)，徹底解決漁農(nóng)村地區(qū)市政容量不足、管線布局不合理、水環(huán)境污染嚴(yán)重等現(xiàn)狀問題。規(guī)劃方案總平面圖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?2023年 5月以來，漁農(nóng)村更是興起了搶建私房之風(fēng)， 32棟違法建筑拔地而起，占了全區(qū)違建的 30%，漁農(nóng)村的整體環(huán)境進(jìn)一步惡化。改造前用地面積 2萬平方米， 117棟建筑， 76戶村民。模式四特點(diǎn)及適用條件分析特點(diǎn)?政府負(fù)責(zé)制定拆賠策略、主導(dǎo)拆遷談判過程?開發(fā)商負(fù)責(zé)回遷房建設(shè)、商品房開發(fā)過程?政府全程監(jiān)督，政策扶持適用條件?規(guī)模較大、建設(shè)強(qiáng)度較小?拆賠難度較大?資金投入量大優(yōu)點(diǎn)?政府不需出資?大大降低拆遷談判難度，縮短開發(fā)時(shí)間?開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)?可借助品牌開發(fā)商提升片區(qū)形象和項(xiàng)目社會(huì)影響力?有能力、有經(jīng)驗(yàn)挖掘地塊的最大價(jià)值?開發(fā)商控制成